Sản phẩm chào bán nhiều giao dịch thấp

Theo số liệu thị trường bất động sản phía Nam do DKRA Group công bố, trong tháng 7 có 113 dự án chung cư mở bán với tổng cộng 11.391 căn hộ. Trong đó, TP.HCM chiếm 99,1%, Đồng Nai chiếm 0,8% và Tây Ninh chiếm 0,1%. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thành công chỉ đạt 1.913 căn, giảm 3,4 lần so với tháng 6.

Đối với phân khúc nhà phố và biệt thự, tháng 7 ghi nhận 6.020 căn được tung ra thị trường từ 87 dự án. Nguồn cung tập trung tại Đồng Nai (40%), TP.HCM (38%) và Tây Ninh (22%). Dù lượng hàng mở bán tăng 55% so với tháng 6, nhưng số giao dịch thành công chỉ đạt 480 căn.

Bước sang tháng 8, nhiều dự án mới được các chủ đầu tư lần lượt giới thiệu như Dự án A&K Tower tại phường An Phú, TP.HCM, tại phường Dĩ An, TP.HCM, Dự án The Aspira cũng vừa mở bán. Hiện khu vực Dĩ An đang là điểm nóng với nhiều dự án lớn như TT AVIO, Phú Đông SkyOne cùng hàng loạt dự án của Tập đoàn Bcons đang triển khai.

Ngoài ra, Dự án AVA Center tại phường Thuận Giao, TP.HCM cũng vừa được khởi công vào ngày 25/8. Gần đây nhất, Tập đoàn Vạn Phúc cũng bắt đầu triển khai xây dựng và mở bán dự án chung cư đầu tiên mang tên An Phuc City trên Quốc lộ 13, TP.HCM.

Không chỉ phân khúc chung cư, thị trường nhà phố và biệt thự cũng tiếp tục ghi nhận nguồn cung lớn trong tháng 8. Đơn cử, Tập đoàn Nam Long ra mắt Dự án Izumi tại Đồng Nai. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư như EcoPark (Tây Ninh) hay Vingroup (Tây Ninh) cũng đồng loạt công bố mở bán hàng chục nghìn sản phẩm mới.

Tuy nhiên, trái ngược với nguồn cung dồi dào, thanh khoản trên thị trường lại rất thấp. Tại Tây Ninh, ông Võ Thành Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản WestLand cho biết, lượng giao dịch thành công của các dự án nhà phố, biệt thự tại địa phương gần như không đáng kể. Riêng trong tháng 7 và 8, số lượng giao dịch chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Ở TP.HCM, tình hình cũng không khả quan hơn. Đại diện một chủ đầu tư vừa tung ra dự án chung cư (xin được giấu tên) thừa nhận đang lo ngại trước sức cầu quá yếu. Dù giá bán chỉ 35 triệu đồng/m2, vị trí dự án lại nằm sát các khu công nghiệp lớn tại Dĩ An, Thuận An, nhưng ngay trong ngày mở bán, chỉ có khoảng 10 khách hàng thực hiện giao dịch đặt cọc giữ chỗ.

Mối lo “bong bóng ngược”

Theo giới quan sát thị trường và các chủ đầu tư, với mật độ dự án mở bán dày đặc như hiện nay, bất động sản đang đối diện một mối lo mới: “bong bóng ngược”.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holdings cho rằng, bong bóng bất động sản khó xảy ra ở thời điểm hiện tại, vì đặc trưng của bong bóng là khi lượng người mua quá nhiều, thị trường bị đẩy vào tình trạng sốt nóng.

“Tuy nhiên, hiện nay nguồn cung lại ra quá nhiều, trong khi nhu cầu mua thực lại quá thấp. Điều này có thể dẫn tới tình trạng ‘bong bóng ngược’, dễ đẩy thị trường vào khủng hoảng lớn”, ông Hậu nhận định.

Theo ông Hậu, phần lớn doanh nghiệp bất động sản hiện phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng. Không chỉ vay để nộp tiền sử dụng đất và xây dựng dự án, nhiều đơn vị còn vay cả chi phí marketing và bán hàng. Khi dự án mở bán, nhưng lượng giao dịch quá thấp, dòng tiền trả nợ gặp khó khăn, dễ dẫn đến nguy cơ ngừng thi công, thậm chí bị ngân hàng siết nợ do không thể thanh toán gốc và lãi vay.

Ở góc nhìn khác, ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Trần Anh chỉ ra nguyên nhân chính của tình trạng “bội cung nhưng thiếu cầu” đến từ sự lệch pha giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân. Theo ông, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn khan hiếm, đặc biệt tại những khu vực có vị trí thuận lợi.

Ông Vinh nhấn mạnh, thị trường hiện nay tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, hướng tới giới đầu tư hoặc khách hàng có tiềm lực tài chính lớn. Trong khi đó, phân khúc bình dân đáng lẽ phải chiếm tỷ trọng lớn nhất lại gần như vắng bóng dự án mới. Ngay cả các dự án nhà ở xã hội, vốn được định hướng dành cho người lao động và nhóm thu nhập thấp, cũng triển khai rất chậm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, tâm lý chờ đợi giá giảm của người mua hiện đang chuyển dần sang “buông xuôi”. Nhiều khách hàng ở thực cảm thấy kỳ vọng sở hữu nhà bị bào mòn khi chứng kiến giá không ngừng leo thang, trong khi thu nhập gần như không thay đổi. Bên cạnh đó, tâm lý lo ngại về rủi ro pháp lý, lãi suất thả nổi và bối cảnh kinh tế khó khăn càng khiến người dân e dè vay tiền mua nhà.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, công ty từng phát triển các dự án căn hộ giá rẻ từ năm 2016 gần như không khả thi.

Theo bà Thảo, nếu không có giải pháp đủ mạnh để hạ nhiệt giá nhà, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến làn sóng người mua ở thực rút lui, nhường chỗ cho các giao dịch đầu cơ, đầu tư lướt sóng yếu tố tiềm ẩn rủi ro bong bóng bất động sản.