Ảnh minh họa.

Nhà đầu tư ngoại “săn” hàng

Thời gian vừa qua, nhiều dự án bất động sản tại các địa phương gặp khó khăn trong triển khai thực hiện và không ít dự án phải dừng thi công. Vướng mắc chủ yếu liên quan đến những vấn đề như: phát triển nhà ở xã hội, quỹ đất, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, đấu giá đất, quy hoạch chi tiết không phù hợp với quy hoạch chung, thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch chung...

Liên quan đến pháp luật về đầu tư cũng phát sinh nhiều khó khăn trong việc thẩm định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án. Hay như việc không cho phép chấp thuận chủ trương đồng thời lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại khi nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất khác nhưng không phải đất ở... Ngoài ra, có không ít dự án bị tắc do chủ đầu tư không thu xếp được nguồn vốn. Đó là những điều kiện cần để hoạt động M&A trở nên sôi động.

Các thương vụ lớn gần đây có thể kể đến như Gamuda Land mua lại dự án từ CTCP Địa ốc Tâm Lực tại TP. Thủ Đức; Saigonres Group tiếp quản dự án của Công ty TNHH Đức Nhi tại quận Tân Phú; Địa ốc First Real công bố trở thành cổ đông lớn của CTCP Thương mại - Dịch vụ Khách sạn Bạch Đằng…

Ngoài các thương vụ M&A, nổi bật trong quý III/2023 còn có sự hợp tác giữa các chủ đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Điển hình là việc hợp tác chiến lược của Tập đoàn Kim Oanh và Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore) và khoản đầu tư từ Tập đoàn Marubeni (Nhật Bản) vào Tập đoàn Hưng Thịnh.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) đánh giá, một số chủ đầu tư thay vì nhu cầu chuyển nhượng toàn bộ dự án đã cố gắng theo đuổi bằng cách kêu gọi các nhà đầu tư cùng góp vốn thực hiện dự án.

Nhiều nhà đầu tư ngoại cũng đã bắt đầu chuyển vốn vào các dự án bất động sản tại Việt Nam theo hình thức mua lại cổ phần. Nhóm các nhà đầu tư bên ngoài chủ yếu đến từ Singapore, Đài Loan, Nhật Bản... Quy mô vốn cho mỗi thương vụ khoảng từ 20 - 50 triệu USD.

Theo VARs, nhà ở và bất động sản công nghiệp vẫn là hai phân khúc thu hút nhiều sự quan tâm và tìm kiếm của các nhà đầu tư.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho rằng, các thương vụ M&A gần đây đến từ nhà đầu tư nước ngoài, trong đó phần lớn theo hình thức góp vốn, mua cổ phần. Dự báo, trong tương lai, thị trường M&A sẽ bắt đầu phục hồi khi lạm phát và lãi suất được điều chỉnh giảm hợp lý hơn, bên cạnh các yếu tố như tình hình chính trị, pháp lý được củng cố.

“Nhìn chung thị trường M&A tại Việt Nam vẫn rất hấp dẫn trong trung và dài hạn khi nền kinh tế vẫn cho thấy tiềm năng phát triển lớn, đây là giai đoạn hợp lý để các nhà đầu tư săn được các thương vụ với giá tốt và điều khoản thuận lợi hơn”, ông Tiến chia sẻ.

Nhiều thương vụ chưa thể “chốt đơn”

Hoạt động M&A và kêu gọi đầu tư từ các quỹ đầu tư đang giúp các chủ đầu tư tìm ra lối thoát cho các dự án chậm tiến độ do thiếu vốn. Tuy nhiên, vướng mắc về pháp lý là rào cản làm cho các thương vụ bị “kìm chân”, khiến nhà đầu tư ngoại không có nhiều cơ hội chọn lựa, làm hoạt động M&A phát triển không tương xứng với tiềm năng.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản - chia sẻ nếu so với cuộc khủng hoảng giai đoạn 2011 - 2013, giá chào bán các thương vụ vẫn đang cao. Một số chủ đầu tư rất khó khăn, nhưng vẫn đang cố gắng cầm cự được nên họ không phải bán tháo. Do đó, giữa người bán và người mua đều trong trạng thái giằng co.

Thứ hai là số lượng dự án đủ điều kiện sẵn sàng giao dịch được rất ít. Chính vì vậy, số lượng các thương vụ thành công với quy mô vài chục triệu USD đến 300 triệu USD chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Vị chuyên gia này dự báo, trong nửa đầu năm 2024, thị trường M&A bất động sản mới sôi động lên. 

“Nếu nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn từ 5 - 10 năm, thì đây là cơ hội đàm phán thương lượng, tham gia vào thị trường để mua lại dự án. Cách nhanh nhất hiện nay là mua lại dự án hoặc hợp tác liên doanh với cả đối tác trong nước. Đây là giai đoạn khó khăn về thị trường, tài chính, về pháp lý, song những vấn đề này đang dần được tháo gỡ”, ông Cần nói. Ông hy vọng quý IV/2023 và giai đoạn 2024 - 2025, thị trường sẽ tăng tính thanh khoản, lúc đó, hoạt động giao dịch mua bán sẽ trở nên sôi động.

TS. Nguyễn Công Ái, Phó tổng giám đốc Công ty KPMG Việt Nam cũng dự báo, những tháng còn lại của năm, thị trường M&A bất động sản vẫn còn vướng mắc nhiều, chỉ có thể hy vọng quý IV hoặc sang năm 2024, các thương vụ M&A mới có thể đóng được giao dịch.