Nội dung trên được các chuyên gia chỉ ra tại Talkshow “Mua nhà trả góp bằng lương” do Báo Tuổi Trẻ tổ chức.

Doanh nghiệp tìm cách “kéo” giảm giá nhà

Giá nhà trung bình tại Việt Nam hiện cao gấp 20 lần thu nhập bình quân năm, trong khi chuẩn quốc tế chỉ ở mức 5 - 7 lần. Điều này khiến tỷ lệ chi tiêu cho nhà ở trong thu nhập của người trẻ vượt ngưỡng bền vững.

Các chuyên gia bàn cách giúp người trẻ mua nhà trả góp bằng lương.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhìn nhận, mặc dù trong các năm 2022 - 2024 có nhiều chính sách để cải thiện giá nhà vừa với sức mua của các người có nhu cầu ở thực, nhưng tình hình không cải thiện dù nguồn cung trong năm 2025 được dự báo có thể tăng gấp đôi so với năm 2024, đạt khoảng 12.000 căn.

Giá các dự án mới trong quý II/2025 đã tăng 2,5% so với quý trước và 34% so với cùng kỳ năm trước. Các chuyên gia dự báo giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng ổn định khoảng 5 - 10% trong năm 2025, nhưng tốc độ tăng sẽ chậm lại. Đặc biệt, căn hộ dưới 55 triệu đồng/m2 sẽ trở nên khan hiếm, và giá trung bình có thể vượt 100 triệu đồng/m2 trong năm 2026, cho thấy sự biến mất dần của phân khúc căn hộ giá rẻ.

Cùng quan đểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết trong 6 tháng đầu năm 2025, nguồn sơ cấp ở TP.HCM chỉ có hơn 3.000 căn hộ, trong khi cùng kỳ năm 2017 là 43.000 căn. Từ năm 2021, nguồn cung nhà ở xã hội rất hạn chế, dự án hoàn thành chủ yếu chuyển tiếp từ giai đoạn trước.

Người trẻ tiếp cận 2 nguồn nhà ở là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Đồng thời, cần nhiều cơ chế hỗ trợ, chẳng hạn thời gian vay vốn là từ 25 - 30 năm với lãi suất ổn định, chứ không phải ưu đãi từ 1-3 năm đầu sau đó thả nổi. Với lãi suất hợp lý thì tầm 15 năm có thể tất toán tiền mua nhà. Ông Châu đề nghị các doanh nghiệp có nhìn nhận, tái cấu trúc lại nguồn cung ứng để có nhiều nhà ở vừa túi tiền cho người dân.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Tập đoàn Nam Long cho rằng, muốn phát triển phân khúc nhà giá rẻ, điều đầu tiên doanh nghiệp phải làm là nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường từng địa phương, dựa vào năng lực tài chính, GRDP bình quân đầu người, thói quen tiêu dùng và khả năng hấp thụ, từ đó đưa ra sản phẩm phù hợp cho từng tệp khách hàng.

Chẳng hạn, tại Cần Thơ, Nam Long đưa ra sản phẩm nhà ở với giá từ 650 - 750 triệu đồng/căn đối với nhà ở xã hội, còn phân khúc nhà thương mại vừa túi tiền dao động 1,5 - 2 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, tại Long An hay TP.HCM, mức giá nhà ở xã hội có thể từ 1 - 1,5 tỷ đồng/căn. “Động tác đầu tiên là phải xác định đúng khách hàng mục tiêu và khả năng thanh khoản của thị trường”, ông Quang nhấn mạnh.

Từ việc nghiên cứu kỹ thị trường, doanh nghiệp sẽ đưa ra các căn hộ phù hợp, bắt đầu tư khâu quy hoạch, thiết kế, hợp tác với nhà cung cấp vật liệu xây dựng, phát triển tiện ích, đến việc bắt tay với ngân hàng để đưa ra các giải pháp tài chính tối ưu, tất cả đều nhằm mục tiêu kéo giá nhà xuống.

Về chính sách, ông Quang ghi nhận Chính phủ, Thủ tướng và các bộ, ngành đã thể hiện sự quan tâm rất lớn đến chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền.

Ngay tại nhiều hội nghị cấp cao, Thủ tướng đã yêu cầu các địa phương phải có kế hoạch cụ thể để thúc đẩy loại hình này. Tuy nhiên, để các chương trình đi vào thực chất, theo ông Quang, cần sự đồng hành của cả hệ sinh thái gồm Chính phủ, chủ đầu tư, ngân hàng và các bên liên quan.

Muốn giá nhà rẻ, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp làm đúng nghĩa nhà ở vừa túi tiền là cho tăng hệ số sử dụng đất, tăng mật độ xây dựng, nới một số tiêu chuẩn kỹ thuật, đồng thời áp dụng các chính sách hỗ trợ thuế.

Ngoài ra, một trong những chi phí lớn nhất là chi phí tài chính. Nếu Nhà nước tháo gỡ được vướng mắc pháp lý, rút ngắn thời gian cấp phép, chấp thuận chủ trương đầu tư…, thì chi phí của doanh nghiệp sẽ giảm rất đáng kể.

Khi nào người trẻ nên mua nhà?

Hiện nay, một căn hộ tiêu chuẩn 64 m2 có giá từ 2 - 3 tỷ đồng. Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển chỉ ra, để mua được, một gia đình trẻ cần mức thu nhập tối thiểu 26,3 triệu đồng/tháng cho căn hộ bình dân, 33,3 triệu đồng/tháng với căn hộ trung bình, 45,8 triệu đồng/tháng cho căn hộ trung cấp.

Theo ông Hiển, mua căn hộ là kết hợp giữa an cư và đầu tư tích lũy, do vậy bên cạnh đòi hỏi phải có cuộc sống tiết kiệm trong một thời gian, thì cần có một số điều kiện phù hợp để tránh gây áp lực tài chính, khiến cuộc sống khó khăn, và thất bại trong việc mua nhà.

Chẳng hạn, nên tính đến việc mua căn hộ ít nhất sau 3 năm làm việc, và có công việc ổn định với tổng thu nhập ổn định phải trên 20 triệu đồng, trong đó tối thiểu phải dành ra 10 triệu đồng để trả góp. Đồng thời, chấp nhận tiết kiệm giảm sinh hoạt vui chơi, giải trí ít nhất 5 năm để dành tiền trả góp.

Ông Hiển cũng cho rằng việc mua nhà trả góp sẽ thuận tiện hơn với những gia đình trẻ, hai vợ chồng đều có việc làm ổn định, chuẩn bị có con hoặc đã có con nhỏ. Đồng thời đã để dành được trên 500 triệu đồng, hoặc được cha mẹ hổ trở để có tiền trả trước 30% giá trị căn hộ.

Đối với người trẻ trong độ tuổi dưới 35, có mức thu nhập trung bình và tích lũy còn thấp, thì nên chọn căn hộ trung bình. Đối với người thu nhập khá thì có thể chọn căn hộ trung cấp.

Ông Hiển cho rằng, theo thời gian, thu nhập gia đình có thể tăng nên, nhưng phần tăng này sẽ bổ sung vào chi phí sinh hoạt, cũng như khoảng dự phòng rủi ro. Các giải pháp để gia đình có thu nhập dưới mức trên có thể mua được căn hộ bao gồm: tăng mức vay lên 20 năm, tìm mua căn hộ có diện tích nhỏ hơn khoảng 55 m2 - 50 m2.

Theo ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI, để mua được nhà, người trẻ cần có tích lũy ban đầu từ 30 - 50% giá trị căn hộ, sau đó duy trì nguyên tắc: chi phí cho nhà ở không vượt quá 30% thu nhập hàng tháng. Các ngân hàng khi thẩm định khoản vay cũng dựa vào nguyên tắc này. Nếu tối đa, thì tỷ lệ cũng không nên vượt 40%, vì phần còn lại phải dành cho chi tiêu sinh hoạt và dự phòng rủi ro.

Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất của người mua là lo ngại “giá trị thật” của bất động sản. “Mua nhà hợp túi tiền, giá trị thật khác hoàn toàn với mua nhà rẻ nhưng chất lượng kém. Người mua lần đầu nên chọn các khu đô thị tích hợp, nơi hạ tầng, tiện ích và pháp lý đồng bộ”, ông Hùng khuyến nghị..