Phân khúc căn hộ tại TP.HCM và các địa phương vùng ven đang chứng kiến xu hướng tăng giá trên diện rộng, chủ yếu đến từ nhóm dự án tái khởi động hoặc mở bán mới, với mức định giá cao hơn trước.

Đơn cử, Dự án Phú Đông Sky One được giới thiệu ra thị trường với giá khởi điểm khoảng 40 triệu đồng/m2, tăng 4-5 triệu đồng/m2 so với kỳ vọng ban đầu. Theo đơn vị phân phối, việc điều chỉnh giá xuất phát từ chi phí tiền sử dụng đất tăng cao sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý.

Tại cùng khu vực, Dự án The Felix do C-Holdings phát triển được chào bán với mức giá 40-45 triệu đồng/m2, cao hơn đáng kể so với mức giá dự kiến 35-40 triệu đồng/m2 trước đó.

CapitaLand Development cũng vừa mở bán phân khu Orchard Grand thuộc Dự án Sycamore với giá gần 60 triệu đồng/m2, nhỉnh hơn mức trung bình khoảng 55 triệu đồng/m2 hồi đầu năm.

Một số dự án mở bán trước đây cũng đang điều chỉnh tăng giá. Chẳng hạn, tháp Gió Đông thuộc Dự án The Gió Riverside, do An Gia phát triển hiện chào bán ở mức 55 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với giá 45 triệu đồng/m2 hồi đầu năm. Tương tự, Dự án TT Avio được điều chỉnh giá lên 40-42 triệu đồng/m2, từ mức khoảng 35 triệu đồng/m2 trước đó.

Tại Tây Ninh, nhiều dự án góp phần thiết lập mặt bằng giá mới. Dự án Sky Retreat tại phường Bến Lức đang chào bán 55-60 triệu đồng/m2. Một dự án cao tầng mới trong khu đô thị Waterpoint dự kiến 40-45 triệu đồng/m2. Dự án Destino Centro mở bán với giá 29-31 triệu đồng/m2.

Theo ghi nhận, chỉ trong một năm, mặt bằng giá trung bình khu vực Tây Ninh đã tăng từ 23-26 triệu đồng/m2, lên 35-40 triệu đồng/m2, tùy vị trí và tiến độ dự án. Không chỉ dừng ở phân khúc căn hộ, một số dự án đất nền quy mô nhỏ lẻ tại các huyện giáp ranh TP.HCM cũng âm thầm tăng giá, dù thanh khoản chưa thật sự sôi động. Điều này phần nào phản ánh kỳ vọng về sự kết nối hạ tầng và mở rộng không gian đô thị trong tương lai.

Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, trong nửa đầu năm 2025, TP.HCM và vùng phụ cận (gồm Đồng Nai, Tây Ninh) ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ được giới thiệu ra thị trường, tăng gần 2,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu CBRE Việt Nam cho biết, thị trường nhà ở tại TP.HCM có 1.400 căn hộ và 132 căn nhà thấp tầng mở bán mới trong nửa đầu năm. Riêng bất động sản gắn liền với đất, nguồn cung mới trong quý II/2025 tăng gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 7% theo quý và 29% theo năm. Tương tự, giá chào bán thứ cấp của bất động sản gắn liền với đất tăng 9% so với cùng kỳ.

“Nguồn cung mở bán mới thời gian qua gồm dự án hoàn toàn mới và các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, với giá bán điều chỉnh tăng 10-13% so với trước”, bà Dung thông tin.

Các thành viên thị trường nhận định, việc giá bán liên tục tăng phản ánh kỳ vọng của chủ đầu tư trong bối cảnh nhiều dự án hoàn tất pháp lý và trở lại thị trường. Tuy nhiên, không ít trường hợp tăng giá dựa nhiều vào kỳ vọng hơn là yếu tố chi phí thực tế.

Ông Phan Vi, Giám đốc dự án Công ty Era Việt Nam cho rằng, sau sáp nhập, tâm lý e ngại “mua nhà ở tỉnh” đang được thay thế bằng góc nhìn thực tế hơn về giá và khoảng cách di chuyển. Điều này tái định hình mặt bằng giá và tăng tính cạnh tranh giữa các khu vực.

Ở góc độ khác, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cảnh báo, mức tăng giá sơ cấp nhanh tiềm ẩn rủi ro khi không đồng pha với thị trường thứ cấp và nhu cầu thực. Trong khi giá sơ cấp tăng mạnh, giá chuyển nhượng thứ cấp chỉ tăng 7-10%, thậm chí nhiều dự án bàn giao giá đi ngang suốt nửa năm qua. Giá thuê căn hộ, nhà liền thổ tại các đô thị vệ tinh cũng hầu như không biến động.

“Giá sơ cấp tăng mạnh, trong khi giá thuê và giá thứ cấp không đổi dễ khiến người mua cảm nhận thị trường bị làm giá, tạo hiệu ứng ảo. Nếu kéo dài, điều này sẽ ảnh hưởng đến tâm lý và thanh khoản trung - dài hạn”, ông Tuấn nhận định.

TS. Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, thị trường hiện thiếu nhà cho người thu nhập trung bình và thấp. Giá nhà tăng nhanh vượt khả năng chi trả của số đông, tạo ra thách thức lớn cho quản lý nhà nước. Ông Lịch kiến nghị, Nhà nước cần tăng cường giám sát quá trình đô thị hóa, phân bổ quỹ đất hợp lý cho dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, hạn chế tình trạng đầu cơ gây méo mó thị trường...