Thị trường bất động sản cao cấp luôn hết hàng dù chưa kịp mở bán

Cao cấp cháy hàng, tầm trung lao đao

Theo nghiên cứu mới nhất của DKRA Group, hiện giá bán phân khúc chung cư tại TP.HCM thấp nhất là 40 triệu đồng/m2, cao nhất lên đến 500 triệu đồng/m2. Trong đó, dòng sản phẩm cao cấp có mức giá từ 100 tới 500 triệu đồng/m2 đang chiếm lĩnh thị trường vùng lõi trung tâm TP.HCM như khu vực phường Thủ Thiêm (cũ), phường Thạnh Mỹ Lợi và phường Sài Gòn…

Một điều “lạ”, đó là các dòng sản phẩm này hầu như không xuất hiện quảng cáo trên mạng xã hội, hoặc qua các sàn môi giới, thế nhưng, các dự án lại được xây dựng và bàn giao cho khách hàng với 100% sản phẩm giao dịch thành công.

Đại diện một chủ đầu tư lớn, có hàng loạt dự án chung cư cao cấp tại khu vực Thủ Thiêm cho biết, các dự án đều có khách đặt mua ngay từ khi công bố kế hoạch phát triển và xây dựng. “Không cần phải quảng bá rầm rộ, hễ có dự án mới là chúng tôi có khách tìm đến công ty xem sa bàn rồi xuống tiền mua nhà”, vị này nói.

Khảo sát thực tế của phóng viên cho thấy, điều mà doanh nghiệp này chia sẻ là sự thật. Đơn cử, Dự án The Metropole Thủ Thiêm do Sơn Kim Land phát triển, dù mức giá thời điểm mở bán năm 2018 lên đến gần 200 triệu đồng/m2, cao nhất thị trường khi đó, nhưng 100% sản phẩm có chủ ngay khi công bố ra mắt.

Hay như Dự án The OpusK tại chân cầu Thủ Thiêm 2, dù mới xây dựng hầm móng, nhưng 190 căn hộ tại đây đã được thông báo có chủ. Giá bán dao động quanh mức 300 triệu đồng/m2.

Một dự án khác nằm tại phường Sài Gòn, có căn 2 phòng ngủ diện tích 69 m2, được giao dịch với giá 27 tỷ đồng; căn 77 m2 giá 37,7 tỷ đồng; căn có vị trí đẹp, diện tích 200 m2 đang được giao dịch với giá hơn 100 tỷ đồng. Khi phóng viên liên hệ, phía chủ đầu tư cho biết, các căn hộ đều đã có chủ, nếu muốn mua chỉ có thể giao dịch lại với người đang sở hữu.

Trái ngược với dòng sản phẩm cao cấp, phân khúc chung cư tầm trung có mức giá từ 40 tới 60 triệu đồng/m2 đang được các chủ đầu tư đua nhau quảng cáo để bán hàng. Các buổi mở bán rầm rộ, quảng cáo tràn lan nhưng tỷ lệ giao dịch thành công lại khá thấp.

Chẳng hạn, tại Dự án The Infiniti (phường Dĩ An, TP.HCM), do Công ty Charm Group làm chủ đầu tư, mở bán trở lại từ đầu năm 2024 với giá chỉ 36 triệu đồng/m2 (chưa gồm thuế giá trị gia tăng), nhưng vẫn không có khách mua. Chủ đầu tư thậm chí đã đổi tên dự án song vẫn chưa thể “đổi vận”.

Hay như Dự án The Emerald 68 trên mặt tiền Quốc lộ 13, phường Bình Hòa, được mở bán từ năm 2023, đến nay chưa bán hết hàng. Chủ đầu tư là Tập đoàn Lê Phong vẫn tiếp tục mở bán, giá chỉ ở mức 50 triệu đồng/m2, khá “mềm” so với thị trường hiện nay.

Giải mã nguyên nhân

Ông Lê Thành Dương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản TLILand, một doanh nghiệp chuyên phân phối dòng sản phẩm cao cấp cho biết, thực tế lượng căn hộ chung cư cao cấp với giá từ vài chục tỷ đồng/căn là không nhiều, hiện chỉ tập trung ở các phường như Thủ Thiêm (nay là phường An Khánh), Sài Gòn. Đây là những khu vực có vị trí đắc địa nhất TP.HCM và không phải năm nào cũng có dự án mới được mở bán.

“Với lượng sản phẩm ít, trong khi nhu cầu nhà ở tại khu vực này của giới giàu và siêu giàu luôn cao. Do đó, chỉ cần nghe thông tin có dự án mới, khách hàng sẽ tìm mua, chứ không cần đợi đến khi mở bán chính thức”, ông Dương nói.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hương, Giám đốc Khối đầu tư kinh doanh Tập đoàn Nam Long nói thêm, khách hàng mua các dòng sản phẩm này chỉ chiếm khoảng 0,1% số người có nhu cầu mua bất động sản cao cấp. Những sản phẩm này không quảng bá theo cách thông thường, mà chạy quảng cáo trên các tạp chí lớn trong và ngoài nước, phát hành trên máy bay, tại các khách sạn 6 sao, phòng chờ thương gia… vì nếu quảng bá đại trà sẽ làm giảm giá trị thương hiệu. Khách hàng siêu giàu không muốn nơi ở của mình xuất hiện đại trà trên mạng xã hội hay biển quảng cáo ngoài trời - điều họ xem là “kém sang”.

Với phân khúc tầm trung, dù giá thấp hơn mặt bằng chung thị trường, nhưng lượng cung quá lớn, tạo ra mức độ cạnh tranh cao giữa các chủ đầu tư. Để tiếp cận khách hàng, các doanh nghiệp buộc phải đẩy mạnh quảng bá qua mạng xã hội, báo chí…

“Bên cạnh đó, nhu cầu mua nhà hiện nay khá thấp, nhất là sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2023, khi nhiều người mất việc và thu nhập chưa phục hồi như trước năm 2020. Vì vậy, phân khúc tầm trung đang gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm”, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc kinh doanh Phú Đông Group chia sẻ.