Điều tiết hoạt động đầu cơ thay vì triệt tiêu hoàn toàn

Trên Google Trends - công cụ cập nhật xu hướng đang thịnh hành, cụm từ “tín dụng bất động sản” đã ghi nhận mức độ quan tâm tăng vọt, đạt mức cao nhất từ đầu năm tới nay. Nguyên nhân khiến dư luận đặc biệt quan tâm tới chủ đề này xuất phát từ đề xuất của Bộ Xây dựng về việc siết hạn mức tín dụng đối với người mua căn nhà thứ hai trở lên.

Chia sẻ với phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com cho biết, chính sách kiểm soát này nhắm tới mục tiêu hạn chế tình trạng đầu cơ trên thị trường. Tuy nhiên, đề xuất này có thể đang thiếu đi tính linh hoạt.

Giá bất động sản hiện đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân. Ảnh: Thanh Vũ

“Chính sách đang đưa ra tỷ lệ cho vay đồng nhất với mọi đối tượng dựa theo số lượng nhà sở hữu, thay vì dựa trên đánh giá rủi ro, lịch sử tín dụng và khả năng chi trả của từng cá nhân. Điều này có thể ảnh hưởng đến những người có nhu cầu vay mua nhà chính đáng, có đủ năng lực thanh toán khoản vay”, ông Nguyễn Quốc Anh bình luận.

Ví dụ, một gia đình muốn thế chấp căn nhà đang sở hữu để vay vốn mua căn nhà mới sẽ gặp khó khăn, nếu hạn mức tín dụng bị siết chặt. Tương tự, những gia đình có nhu cầu mua thêm nhà để làm “của để dành” cho con cái cũng có thể vô tình bị xếp vào nhóm đầu cơ và chịu sự kiểm soát về hạn mức vay.

Bàn luận thêm về khía cạnh đầu cơ, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, hiện nhiều ý kiến đang đánh đồng hoạt động này với hành vi tiêu cực. Tuy nhiên, trên thực tế, trong bất kỳ thị trường nào, sự tồn tại của hai nhóm đầu tư và đầu cơ là tất yếu. Các nhà đầu tư dài hạn góp phần tạo nên sự ổn định, trong khi các nhà đầu cơ ngắn hạn lại góp phần thúc đẩy tính thanh khoản, giúp thị trường trở nên linh hoạt và hấp dẫn hơn.

“Vấn đề then chốt không phải là loại bỏ đầu cơ, mà là tìm cách điều tiết ở mức độ phù hợp. Các chính sách can thiệp bước đầu cần ‘nhẹ nhàng’ để từ từ thay đổi tâm lý, hành vi của người dân”, ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.

Theo lãnh đạo của Batdongsan.com, đề xuất về hạn mức tín dụng sẽ tác động trực tiếp tới nguồn vốn trong khi Nhà nước đang mong muốn đưa dòng tiền lan tỏa khắp nền kinh tế. Do đó, thay vì siết đầu vào, cơ quan quản lý nên chú ý tới đầu ra, tức là các giao dịch bán. Đây sẽ là lúc các chính sách thuế dựa trên thời gian sở hữu nhà phát huy tác dụng.

Chính sách này sẽ tác động trực tiếp đến động cơ lợi nhuận, khuyến khích người mua giữ tài sản lâu dài một cách tự nhiên. Ngoài ra, thời gian sở hữu là một tiêu chí rõ ràng, dễ xác định, tránh trường hợp đánh thuế sai đối tượng.

Siết tín dụng cần song hành với chính sách thuế

Theo TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, bất động sản ở Việt Nam trong nhiều thập kỷ qua là thị trường tài sản thu hút phần lớn dòng vốn của nền kinh tế. Đây là lĩnh vực có tính chu kỳ cao và xu hướng đầu cơ rất lớn.

Mỗi khi điều kiện tín dụng được nới lỏng, dòng vốn đầu cơ trong nền kinh tế lại chảy mạnh vào thị trường này thay vì những lĩnh vực sản xuất kinh doanh như mong đợi của các nhà hoạch định chính sách. Hậu quả là, tốc độ tăng giá nhà bỏ xa tốc độ tăng thu nhập, nhu cầu thiết yếu về chỗ ở của người lao động ngày càng trở nên xa vời. Do đó, nếu để thị trường tự điều chỉnh, dòng vốn sẽ liên tục đổ vào đầu cơ nhà đất, tích tụ rủi ro hệ thống.

Trên thế giới, từ những nước châu Á như Trung Quốc, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia, đến những nền kinh tế có mức độ tự do tài chính cao hơn như châu Âu, Mỹ, Úc hay Canada, đều áp dụng các công cụ kiểm soát tín dụng bất động sản. Các công cụ này nằm trong khuôn khổ chính sách thận trọng vĩ mô được thực hiện bởi ngân hàng trung ương hoặc ủy ban giám sát tài chính của các nước.

“Một số biện pháp thuộc khuôn khổ chính sách này nhằm kiểm soát thị trường bất động sản có thể kể đến gồm giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập, khống chế hạn mức tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, tăng lãi suất hoặc hệ số rủi ro cho vay bất động sản...”, ông Phạm Thế Anh dẫn chứng.

Nhìn về Việt Nam, đề xuất của Bộ Xây dựng vẫn có những giới hạn nhất định. Chính sách sẽ khó tác động đến các nhà đầu cơ sử dụng vốn tự có, không phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Đặc biệt, đề xuất chưa đủ mạnh để xử lý hiện tượng “lướt sóng” khi nhiều nhà đầu cơ chỉ cần đặt cọc một khoản nhỏ, sau đó tạo cầu ảo, thổi giá và thu lợi nhanh từ chênh lệch giá mà không cần sử dụng vốn vay.

“Để phát huy hiệu quả, biện pháp kiểm soát tín dụng nêu trên cần được phối hợp với chính sách thuế đánh vào hoạt động đầu cơ ngắn hạn trên thị trường bất động sản, qua đó làm giảm động cơ mua bán mang tính đầu cơ và khôi phục lại sự lành mạnh của thị trường nhà ở và hệ thống tài chính”, ông Phạm Thế Anh đề xuất.

Các chính sách thuế có thể được tính toán áp dụng bao gồm thuế lũy tiến theo số lượng bất động sản sở hữu và thuế lũy thoái theo thời gian nắm giữ. Thực tiễn ở nhiều quốc gia như Hàn Quốc, Singapore hay Trung Quốc đã chứng minh rằng, thuế cao đối với người sở hữu nhiều nhà hoặc mua bán trong thời gian ngắn là công cụ hữu hiệu, hướng dòng vốn đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực hoặc phục vụ sản xuất và tiêu dùng.