Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Dự thảo đề xuất áp dụng hạn mức với các khoản vay mua nhà thứ hai trở lên (vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán với căn nhà thứ hai và mức vay không quá 30% từ căn thứ ba).

Trao đổi với Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn, một chuyên gia kinh tế cho rằng, siết tín dụng bất động sản thứ hai, thứ ba sẽ là một cú phanh gấp đối với tín dụng bất động sản, có thể dẫn tới thanh khoản sụt giảm đột ngột, thị trường đóng băng. Trong quá khứ, việc siết tín dụng cũng đã từng dẫn tới khủng hoảng thị trường bất động sản.

"Cách đây hơn chục năm, giai đoạn 2011 - 2013, thị trường bất động sản cũng rơi vào khủng hoảng, một phần là do ngân hàng siết chặt tín dụng bất động sản trong khi bong bóng bất động sản vỡ vào năm 2009 - 2010. Giai đoạn đó, cho vay bất động sản bị Ngân hàng Nhà nước liệt vào nhóm "lĩnh vực phi sản xuất" và bị yêu cầu hạn chế cho vay. Hệ lụy giá bất động sản giảm, song thanh khoản cũng rất trầm lắng, thị trường gần như đóng băng. Việc siết tín dụng bất động sản thứ hai, thứ ba nếu thực hiện giai đoạn hiện nay chưa chắc đã kéo giảm giá nhà, vì nguồn cung khan hiếm, mà lại khiến thị trường rơi vào khủng hoảng thanh khoản khi chưa hoàn toàn phục hồi", vị chuyên gia này nhận định.

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cũng cho rằng, không nên áp dụng biện pháp này. Từ đầu năm đến nay, Đảng và Chính phủ đã ban hành một loạt nghị quyết, chuyển tư duy từ quản lý hành chính sang chủ động kiến tạo, phục vụ người dân và doanh nghiệp. Đối với tín dụng, Thủ tướng cũng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước thí điểm bỏ room tín dụng vào năm 2026. Trong bối cảnh này mà áp dụng hạn mức cho vay với bất động sản thứ hai trở lên là phi thị trường.

Hơn nữa, theo chuyên gia này, theo các quy định pháp luật hiện hành, ngân hàng thương mại được quyền tự quyết hạn mức cho vay với khách hàng, Ngân hàng Nhà nước hay bất kỳ cơ quan quản lý nào không thể can thiệp vào quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp. Ngân hàng Nhà nước chỉ có thể đưa ra các công cụ kỹ thuật để đảm bảo các ngân hàng hoạt động an toàn, lành mạnh (ví dụ quy định về tỷ lệ an toàn vốn, giới hạn tín dụng, phân loại nợ…). 

Trong vài chục năm qua, Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều giải pháp để kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản, ví dụ tăng/giảm hệ số rủi ro bất động sản (có lúc nâng lên 250%), giảm tỷ trọng sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% xuống còn 30%... Thực tế, rất nhiều công cụ kiểm soát tín dụng bất động sản không hiệu quả, dòng vốn ngân hàng vẫn chảy mạnh vào lĩnh vực này.

Dù vậy, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, hầu như không có quốc gia nào ngăn đầu cơ bất động sản bằng chính sách siết tín dụng, mà chủ yếu chặn đầu cơ bằng chính sách thuế. Việc đánh thuế với bất động sản thứ hai chỉ áp dụng được khi có cơ sở dữ liệu bất động sản đầy đủ. Với tình trạng hiện nay của Việt Nam, điều này là bất khả thi.

"Các ngân hàng không phải là cơ quan chức năng, không thể biết được khách vay sở hữu bao nhiêu bất động sản. Ngay cả việc đánh thuế với bất động sản thứ hai cũng không dễ dàng. Trung Quốc từng áp dụng thuế nhà thứ hai, nhưng thất bại, vì không kiểm soát được thông tin và không làm giảm được giá nhà", TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Theo chuyên gia này, công cuộc thu thập dữ liệu bất động sản và phân loại đâu là bất động sản thứ nhất, thứ hai, thứ ba cần lực lượng nhân sự, công nghệ, thời gian vô cùng lớn và chưa thể làm ngay. 

Hơn nữa, quy mô tín dụng bất động sản ở nước ta (khoảng 4 triệu tỷ đồng, chiếm 24% tổng dư nợ toàn hệ thống) cũng không phải là quá lớn. Ở nhiều nước phát triển, tỷ lệ này có thể lên tới 40%. Tất nhiên, ở các nước, tín dụng bất động sản chủ yếu là cho cá nhân vay mua nhà, chủ đầu tư thường tìm vốn trên thị trường trái phiếu, cổ phiếu.

Quan trọng nhất, theo chuyên gia này, dù siết tín dụng bất động sản hay đánh thuế với căn nhà thứ hai thì giá bất động sản vẫn không thể giảm nếu nguồn cung tiếp tục khan hiếm như hiện nay.

Chính vì vậy, chuyên gia kiến nghị, thay vì siết tín dụng với căn nhà thứ hai, thứ ba, cần tập trung vào biện pháp khả thi và gốc rễ nhất của vấn đề, đó là phải tăng cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ dành cho người thu nhập thấp.

Muốn tăng cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, vấn đề quan trọng nhất nằm ở khâu gỡ vướng pháp lý và phải có chính sách hỗ trợ người mua nhà. Hiện tại, Ngân hàng Nhà nước đã có gói 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, song giải ngân còn nhỏ giọt. Ngoài điều kiện và đối tượng cho vay khắt khe, số lượng dự án còn ít ỏi, thì lãi vay còn cao (do không có sự hỗ trợ của ngân sách) là một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng này.