Tín dụng kinh doanh bất động sản thời gian qua tăng khá nhanh. Ảnh: Đức Thanh

Khó khả thi trong thời điểm hiện tại

Trong Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất, các tổ chức tín dụng áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội. Theo đó, với các khoản vay mua căn nhà thứ hai, hạn mức sẽ không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở. Với các khoản vay mua căn nhà từ thứ ba trở lên, hạn mức sẽ không quá 30% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, đây có thể là một trong những giải pháp được tính đến. Tuy nhiên, giải pháp này chỉ có thể thực hiện khi đáp ứng được một số điều kiện quan trọng.

Đó là phải có cơ sở thông tin dữ liệu đầy đủ về thị trường bất động sản, đảm bảo xác định được đâu là bất động sản thứ hai, thứ ba trở lên; phải đồng bộ với nhiều chính sách ngăn chặn đầu cơ khác như chính sách thuế, chế tài xử phạt chủ đầu tư và môi giới thổi giá bất động sản. Quan trọng nhất, phải có giải pháp tăng cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở có mức giá phù hợp.

Hạn chế tín dụng với bất động sản thứ hai, thứ ba trở lên là một trong những giải pháp được tính đến để giảm bớt tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản, giúp lành mạnh hóa thị trường, bình ổn giá nhà đất, kiểm soát rủi ro cho cả tổ chức tín dụng lẫn người vay. Việc siết tín dụng bất động sản nhắm vào phân khúc đầu cơ cũng sẽ khiến doanh nghiệp hạn chế đầu tư dàn trải, lựa chọn phát triển các Dự án bất động sản phù hợp nhu cầu thị trường. Thực tế, thời gian qua, đã xuất hiện tình trạng doanh nghiệp đầu tư dàn trải, nhảy sang nhiều lĩnh vực khác nhau… dẫn đến rủi ro tiềm ẩn là rất lớn.

- TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ

Trước mắt, ở thời điểm hiện tại, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, giải pháp trên là chưa thể thực hiện. “Việc yêu cầu ngân hàng hạn chế room cho vay với bất động sản thứ hai, thứ ba rất khó khi cơ sở dữ liệu về bất động sản chưa hoàn thiện. Ngân hàng khó xác định người vay có bao nhiêu bất động sản, mà chỉ có thể thẩm định khách hàng vay có khả năng trả nợ hay không, nhu cầu vay có chính đáng hay không, sử dụng vốn có đúng mục đích hay không…”, TS. Lê Xuân Nghĩa khẳng định.

Theo chuyên gia này, nguyên nhân khiến giá bất động sản cao là thiếu nguồn cung, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở hợp túi tiền hầu như biến mất. Do đó, giải pháp phải đi từ nguyên nhân gốc rễ này chứ không phải từ “bóp” tín dụng.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, yêu cầu ngân hàng hạn chế cho vay với bất động sản thứ hai trở lên là phi thị trường, can thiệp vào hoạt động kinh doanh của các ngân hàng, dù thực tế dòng vốn ngân hàng là một trong các tác nhân của đầu cơ bất động sản. 

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có nhiều công cụ để nắn dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên. Mới đây nhất, NHNN đã ban hành Thông tư 14/2025/TT-NHNN (có hiệu lực từ ngày 15/9). Theo đó, hệ số rủi ro với cho vay nhà ở xã hội chỉ từ 20-50%, trong khi với bất động sản thương mại có thể lên tới 150%. Tuy vậy, thực tế vốn đang chảy rất mạnh vào bất động sản thương mại.

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) cho hay, tính đến cuối tháng 8/2025, tín dụng bất động sản đã đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 19%. 

Giải pháp cốt lõi vẫn là tăng cung

Giá bất động sản quá cao, vượt quá xa khả năng chi trả của người dân là điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản. Đây là lý do khiến Chính phủ hết sức sốt ruột, bởi nếu không kiểm soát kịp thời, hệ lụy sẽ không chỉ đổ lên vai người mua, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ nền kinh tế.

Theo phản ánh của doanh nghiệp bất động sản, giá nhà cao do nguồn cung khan hiếm, thời gian phê duyệt dự án kéo dài, thủ tục rườm rà làm dự án ngưng trệ, chi phí bị đội lên. Thuế đất và chi phí vật liệu xây dựng tăng cao cũng làm tăng giá thành đầu vào, buộc doanh nghiệp phải ưu tiên chọn phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Trong khi đó, chính sách khuyến khích nhà ở xã hội chưa hấp dẫn...   

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi cho rằng, giá bất động sản neo cao và liên tục tăng phi mã thời gian qua là do cung - cầu mất cân đối, chứ không đơn thuần là hiện tượng đầu cơ. “Giá bất động sản thời gian qua bị đẩy cao không hẳn là bong bóng đầu cơ, mà là hệ quả của nghẽn cung ứng. Vì vậy, giải pháp tháo gỡ cũng phải tập trung vào điểm nghẽn này”, ông Huy kiến nghị.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, siết tín dụng bất động sản thứ hai trở lên nếu không cẩn thận, sẽ làm thanh khoản giảm sút, thị trường rơi vào khó khăn. Thay vào đó, phải có các giải pháp tác động trực tiếp vào nguồn cung để tăng cung cho thị trường, đặc biệt là nhóm giải pháp khuyến khích nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở có giá phù hợp và nhóm giải pháp gỡ khó, giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp.

Hiện cung bất động sản khan hiếm trầm trọng, trong khi cả nước có hơn 3.000 dự án đắp chiếu hàng chục năm. Gỡ khó cho các dự án này là một trong những giải pháp cấp bách nhất để tăng cung cho thị trường.

Ngoài tăng cung, để kiểm soát đầu cơ, các chuyên gia cũng cho rằng, nên nghiên cứu giải pháp đánh thuế với bất động sản bỏ hoang, bất động sản thứ hai, thứ ba trở lên có thể xem xét áp dụng (căn cứ vào thời gian nắm giữ).

Đương nhiên, các giải pháp ngăn chặn đầu cơ bất động sản đều chỉ phát huy tác dụng nếu đi đôi với giải pháp tăng cung cho thị trường. Siết tín dụng hay đánh thuế mà nguồn cung vẫn khan hiếm thì người dân vẫn không có lựa chọn, giá nhà thậm chí sẽ còn tăng cao hơn.