Sau khi tái cấu trúc toàn diện, Dự án The Grand Manhattan đang được Novaland tăng tốc thi công trở lại. Ảnh: Lê Toàn.

Nóng bỏng các thương vụ mua bán và sáp nhập

Dù đã cố gắng loại bỏ các yếu tố làm giảm sức nặng, nhưng áp lực dòng tiền vẫn khiến Tập đoàn NovaGroup chưa dừng lại công cuộc tái cấu trúc khi liên tiếp gần đây, doanh nghiệp này phải chuyển nhượng cổ phần, dự án cho đối tác, dù trước đó, doanh nghiệp này được biết đến với vai trò “người đi săn”.

Cuối tuần qua, Công ty Nova F&B - một thành viên của NovaGroup, chuyên cung cấp dịch vụ ẩm thực tại các dự án do Novaland phát triển, được doanh nghiệp Singapore mua lại thông qua sự sắp xếp của VinaCapital. Danh tính của bên mua cũng như giá trị thương vụ chưa được các bên công bố.

Được biết, Nova F&B sở hữu 18 thương hiệu nổi tiếng, trong số đó do doanh nghiệp này tự xây dựng như Dynasty House, Phindeli, Mojo Boutique Coffee, Shri Restaurant & Lounge. Một số khác như Jumbo Seafood, Sushi Tei, Gloria Jean’s Coffees được phát triển thông qua hợp đồng nhượng quyền thương hiệu.

Việc NovaGroup chuyển nhượng thương hiệu trên diễn ra trong bối cảnh Tập đoàn đang triển khai kế hoạch tái cấu trúc toàn diện. Theo thông tin công bố mới nhất, NovaGroup vừa đăng ký bán ra 136,4 triệu cổ phiếu NVL của Tập đoàn Novaland với mục đích cân đối danh mục đầu tư và hỗ trợ cơ cấu các khoản nợ, nghĩa vụ khác. Động thái này của NovaGroup diễn ra ít ngày sau khi doanh nghiệp này thông báo đã bán ra 14,4 triệu cổ phiếu NVL trên tổng số 69,6 triệu đơn vị đăng ký trước đó.

Những thương vụ này cũng là điển hình nhất của việc doanh nghiệp phải nhượng cổ phần hoặc dự án bất động sản để hoán đổi nợ. Trước đó, Tập đoàn Novaland cũng hoán đổi số cổ phần trị giá 1.000 tỷ đồng tại 2 công ty thành viên của Novaland cho đối tác là Dallas Vietnam Gamma Ltd.

Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, việc tìm kiếm dòng tiền để trang trải vẫn là nhiệm vụ doanh nghiệp ưu tiên hơn là làm đẹp cho các con số tăng trưởng. Đó có thể là lý do khiến cho xu hướng “sang tay” dự án, bán cổ phần doanh nghiệp xuất hiện ngày một nhiều trong lĩnh vực bất động sản.

Mới đây, Tập đoàn Keppel (Singapore) vừa công bố sẽ cùng Quỹ đầu tư Keppel Việt Nam (KVF), gọi chung là Keppel Consortium, chi khoảng 3.180 tỷ đồng mua cổ phần hai dự án gồm Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha) ở TP. Thủ Đức của Công ty cổ phần Nhà Khang Điền. Thương vụ được diễn ra trong bối cảnh Khang Điền ngày càng bộc lộ nhiều vấn đề tài chính khi “núi” tồn kho vẫn ở mức cao kỷ lục cùng lợi nhuận sụt giảm.

Trong thông báo mới đây, Tập đoàn Jones Lang Lasalle (JLL) cho biết đã tư vấn việc bán danh mục đầu tư gồm 3 khách sạn nổi bật ở Đông Nam Á, (có 2 khách sạn tại Việt Nam). Giao dịch trị giá là 106,1 triệu USD, đánh dấu thương vụ mua bán khách sạn đầu tiên trong khu vực của năm 2023.

Theo đó, doanh nghiệp phát triển bất động sản ở Thái Lan là Everland đã chi số tiền nói trên để mua lại 3 khách sạn thuộc sở hữu của Strategic Hospitality Holdings Limited (SHH) - công ty con của Tập đoàn Thái Lan Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust (SHREIT).

Danh mục đầu tư bao gồm các khách sạn Pullman Jakarta Central Park (ở Indonesia), ibis Saigon South và Capri by Fraser (cùng ở quận 7, TP. HCM). Trong đó, Pullman Jakarta Central Park và ibis Saigon South được bán cùng với quyền quản lý của Accor đối với thương hiệu Pullman và ibis; còn Capri by Fraser được bán với quyền sở hữu bỏ trống.

“Điểm rơi” M&A

Dữ liệu khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nếu tình hình thị trường tiếp tục khó khăn, có 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động đến hết quý III/2023; 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023. 

Nhóm nhà đầu tư gốc Á với lợi thế gần về vị trí địa lý và sự tương đồng về văn hóa, đồng thời đã hiện diện tại thị trường Việt Nam sẽ dễ tiếp cận các thương vụ M&A ngay khi các nhà phát triển bất động sản trong nước cởi mở hơn trong quá trình mặc cả, đàm phán.

Trong khi đó, hầu hết các đơn vị nghiên cứu thị trường đều chỉ ra, nhiều nhà đầu tư sẵn tiềm lực đang đợi rót vốn vào các dự án tiềm năng ở Việt Nam. Đây được xem là cơ hội cho doanh nghiệp nắm giữ dự án đầy đủ pháp lý có thể chuyển nhượng để cân đối tài chính triển khai dự án mới.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam đánh giá, dù thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp nhiều khó khăn, nhưng vẫn tiềm năng thu hút quan tâm lớn của các nhà đầu tư. Đặc biệt, thị trường có cơ hội đón nhận nhiều dòng vốn ngoại muốn đầu tư, trong đó nhà đầu tư Nhật Bản là nhóm điển hình đầu tư dài hạn.

Chuyên gia này cũng cho biết, Savills đã nhận nhiều yêu cầu tư vấn của các nhà phát triển bất động sản trong nước về thiết lập cấu trúc các thương vụ và định giá giao dịch. Với diễn biến này, ông dự báo, năm nay các hoạt động M&A sẽ được xúc tiến nhiều hơn so với năm ngoái.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, giữa lúc nhiều doanh nghiệp địa ốc trong nước đối mặt khó khăn về nguồn vốn, hoạt động M&A có thể là cơ hội lớn cho khối ngoại đang chủ động được dòng tiền. Trong đó, nhóm nhà đầu tư gốc Á với lợi thế gần về vị trí địa lý và sự tương đồng về văn hóa, đồng thời đã hiện diện tại thị trường Việt Nam sẽ dễ tiếp cận các thương vụ M&A ngay khi các nhà phát triển bất động sản trong nước cởi mở hơn trong quá trình mặc cả, đàm phán.

Còn chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng, hiện có khá nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chưa minh bạch về tài chính, đặc biệt, chưa có đơn vị kiểm toán độc lập. Điều này gây cản trở cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc quyết định tham gia các dự án. Do đó, kể cả khi dự án đã hoàn thiện về pháp lý, thì quá trình thương lượng cũng thường kéo dài 1 - 1,5 năm. Vì vậy, nếu tính thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu gặp khó từ tháng 4/2022, thì sớm nhất phải đến cuối năm 2023 hoặc đầu năm 2024 mới xuất hiện nhiều thương vụ thành công.