Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, kiêm Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)

Thực hiện phương châm “Chính phủ đồng hành cùng doanh nghiệp”, để tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp địa ốc nói riêng, vừa qua, nhiều cuộc họp “khẩn” giữa Chính phủ và các bộ, ban, ngành đã được tổ chức. Ông đánh giá thế nào về điều này?

Cũng như các thành viên thị trường và chuyên gia trong ngành, tôi rất mừng khi Chính phủ và các bộ, ban, ngành đã vào cuộc, bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp địa ốc. Điều này thực sự có ý nghĩa, nhất là trong thời điểm có quá nhiều khó khăn đang bủa vây doanh nghiệp.

Theo chu kỳ, thị trường thường sôi động sau dịp Tết Nguyên đán, nhưng thời điểm này lại đang khá trầm lắng.

Điều này không chỉ ảnh hưởng tới riêng thị trường bất động sản, mà rộng hơn, có thể ảnh hưởng tới cả nền kinh tế, bởi thị trường bất động sản có mối liên thông với ít nhất 40 ngành/nghề kinh tế. Việc bị “kẹt cứng” giữa khó khăn pháp lý và nguồn vốn đã làm thị trường giảm nhịp, ảnh hưởng lớn hơn là làm giảm niềm tin vào thị trường, mặc dù chúng ta biết rằng, một phần biến động “nóng” - “lạnh” của thị trường thời gian qua không hoàn toàn đến từ doanh nghiệp.

Báo cáo Nghiên cứu thị trường của VARS cho thấy, trên thị trường gần như vắng bóng các sản phẩm căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2 ở Hà Nội, TP.HCM - 2 thị trường chính có nhu cầu ở thực lớn nhất cả nước.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ của năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%.

Trong khi đó, báo cáo của nhiều cơ quan, tổ chức nhận định, kinh tế Việt Nam đang phục hồi mạnh mẽ, là điểm sáng của khu vực và thế giới, được nâng hạng tín nhiệm, được quan tâm tìm đến như một địa chỉ đầu tư, du lịch và sinh sống sau đại dịch. Điều này đặt ra yêu cầu nên có đánh giá đầy đủ và đa chiều hơn về thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam, cũng như có những giải pháp để đưa thị trường trở lại vị thế vốn có, tiếp tục “đường đua” tăng trưởng và phát triển.

Bao quát và có tính quyết định đối với sự phát triển thị trường bất động sản là hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Nhưng quá trình này cần một khoảng thời gian nữa mới hoàn tất. Theo ông, đâu là giải pháp trước mắt cần giải quyết?

Các thông điệp gần đây cho thấy, thời gian tới, cơ quan quản lý sẽ chú trọng khơi thông nguồn vốn cho khối doanh nghiệp, trong đó có khối doanh nghiệp địa ốc.

Theo đó, sẽ tập trung vào 2 vấn đề là Nghị định số 65/2022/NĐ-CP (quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế) và nới room tín dụng vào thị trường bất động sản.

Vốn từ trái phiếu hay tín dụng hiện nay đều bị đánh giá có sự “lệch pha” so với mục tiêu ban đầu, nhưng cũng vì vậy mà tôi cho rằng, chúng ta cần “điều chỉnh lại pha”, chứ không “đóng pha” và cần có thông điệp rõ ràng hơn về điều này để ổn định lại tâm lý của thị trường.

Cụ thể, nguồn vốn cho thị trường xuất hiện dấu hiệu “lệch pha” ở một số phân khúc sản phẩm khi nghiêng quá nhiều về phía người không có nhu cầu ở thực, dẫn tới tình trạng đầu cơ, giá nhà tăng cao trong thời gian dài.

Tuy nhiên, khi cơ quan quản lý siết chặt quản lý trái phiếu và tín dụng, thì thị trường bị “hẫng” đột ngột và rơi vào cảnh trầm lắng trong gần 1 năm qua. Qua đây có thể thấy, cần phải nhìn lại để có cách ứng xử với thị trường hợp lý hơn.

Đối với thị trường tín dụng, thời điểm này khó kỳ vọng lãi suất giảm, bởi liên quan đến chính sách tiền tệ..., nhưng vẫn cần giải ngân, thậm chí ưu tiên ở mức độ vừa phải đối với phân khúc phục vụ nhu cầu đại chúng, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội...

Với tư cách tổ chức đại diện cho tiếng nói của các thành viên thị trường, VARS muốn chia sẻ thông điệp gì vào thời điểm này, thưa ông? 

Chúng tôi mong muốn Chính phủ, cơ quan quản lý có nghiên cứu, chỉ đạo cụ thể để khách hàng, những nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản cũng như những nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận, sử dụng được nguồn vốn tín dụng. Một trong những giải pháp hiện nay là với những chủ đầu tư lớn, những dự án đã được thẩm định, được duyệt, thì cần có sự cởi mở hơn trong tiếp cận tín dụng, từ đó giúp thị trường bất động sản “ấm” dần lên.

Bên cạnh đó, quy trình xử lý điểm nghẽn ở các dự án có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương như nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hoặc gỡ khó về thủ tục hỗ trợ tài chính cho chủ đầu tư dự án… phải được thực hiện nhanh chóng hơn.

Trong nhịp tăng trưởng chung của nền kinh tế đất nước hiện nay, thị trường bất động sản không thể “lạc phách”, mà cần phải có sự trở lại, nhưng ở một tâm thế mới tốt hơn, bền vững hơn. Thị trường bất động sản hiện nay có thể không cần “bùng nổ” như giai đoạn trước, mà cần ổn định để phát triển trong dài hạn.