Pháp lý cơ bản đã thông, nhưng niềm tin thị trường vẫn cần được khôi phục

Tại phiên thảo luận "Rõ lực đẩy - Thông điểm nghẽn" trong khuôn khổ Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” ngày 23/6, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ đánh giá, sau nhiều năm tranh luận về hành lang pháp lý cho condotel, biệt thự du lịch hay căn hộ nghỉ dưỡng, đến nay những vướng mắc lớn giữa các quy định về đất đai và kinh doanh bất động sản cơ bản đã được giải quyết.

Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay không còn nằm ở pháp luật, mà nằm ở tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư.

"Nếu trước đây thị trường gặp khó vì thiếu cơ chế pháp lý thì hiện nay vấn đề lớn hơn là làm thế nào để nhà đầu tư tin tưởng và quay trở lại thị trường", ông Thọ nhận định.

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường). Ảnh: Chí Cường

Một trong những băn khoăn phổ biến của nhà đầu tư là mối quan hệ giữa thời hạn sử dụng đất và tuổi thọ thực tế của tài sản.

Theo quy định hiện hành, các dự án bất động sản du lịch được sử dụng đất có thời hạn từ 50-70 năm. Trong khi đó, nhiều công trình nghỉ dưỡng có thể tồn tại và khai thác hàng trăm năm nếu được vận hành tốt. Sự chênh lệch này khiến không ít nhà đầu tư đặt câu hỏi về giá trị dài hạn của tài sản.

Ông Thọ cho rằng, về lâu dài, Việt Nam có thể nghiên cứu phân loại bất động sản du lịch thành hai nhóm: sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn, tương tự nhiều quốc gia trên thế giới. Đồng thời, cần sử dụng các công cụ thuế để điều tiết thị trường thay vì chỉ dựa vào cơ chế thời hạn sử dụng đất như hiện nay.

Việt Nam có thể nghiên cứu phân loại bất động sản du lịch thành hai nhóm: sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn, tương tự nhiều quốc gia trên thế giới. Đồng thời, cần sử dụng các công cụ thuế để điều tiết thị trường thay vì chỉ dựa vào cơ chế thời hạn sử dụng đất như hiện nay.

Timeshare và bài toán minh bạch nguồn thu

Bên cạnh câu chuyện sở hữu, một vấn đề khác đang ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin của nhà đầu tư là cơ chế chia sẻ lợi ích trong các dự án nghỉ dưỡng.

Theo ông Thọ, sau những vụ việc liên quan đến mô hình sở hữu kỳ nghỉ (timeshare) bị cơ quan chức năng xử lý thời gian qua, điều thị trường cần không chỉ là xử lý các trường hợp vi phạm, mà còn là xây dựng một khung quản lý riêng cho loại hình này.

Thực tế cho thấy, nhiều dự án sau khi bán sản phẩm cho khách hàng tiếp tục thu các khoản phí vận hành, phí quản lý với mức khá cao. Trong khi đó, cơ chế xác định chi phí, phân chia doanh thu hay lợi nhuận lại chưa thực sự minh bạch.

"Nhiều nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng nhưng không nắm được chi phí vận hành thực tế là bao nhiêu, việc phân bổ nguồn thu có hợp lý hay không, hay chủ đầu tư tự quyết định toàn bộ", ông Thọ cho biết.

Theo ông, bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều điểm tương đồng với mô hình sở hữu chung trong nhà chung cư. Vì vậy, cần có cơ chế kiểm toán bắt buộc, công khai báo cáo tài chính, báo cáo chi phí vận hành và tạo điều kiện để các nhà đầu tư tham gia giám sát hoạt động của dự án.

Ở nhiều quốc gia, mô hình timeshare hoặc chia sẻ sở hữu được tổ chức thông qua các quỹ đầu tư hoặc cơ chế quản trị chuyên nghiệp. Nhà đầu tư được tiếp cận đầy đủ thông tin tài chính và có quyền giám sát tương tự cổ đông trong doanh nghiệp.

"Đã là sở hữu chung thì phải công khai, minh bạch. Nếu để chủ đầu tư toàn quyền quyết định, rất dễ phát sinh xung đột lợi ích và rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp", ông Thọ nhấn mạnh.

Cơ hội vàng của du lịch Việt Nam

Dù còn những tồn tại, ông Thọ cho rằng chưa bao giờ bất động sản du lịch Việt Nam đứng trước cơ hội phát triển lớn như hiện nay.

Theo ông, những điểm nghẽn từng tồn tại trong ngành du lịch suốt nhiều năm qua đang dần được tháo gỡ.

Nếu như cách đây hơn 20 năm, ngành du lịch Việt Nam đối mặt với ba rào cản lớn gồm hạ tầng giao thông hạn chế, chính sách visa chưa thuận lợi và thiếu các sản phẩm kinh tế đêm, công nghiệp văn hóa, thì hiện nay bức tranh đã khác rất nhiều.

Mạng lưới cao tốc đang được mở rộng nhanh chóng; chính sách thị thực ngày càng thông thoáng; các trung tâm giải trí, kinh tế đêm và sản phẩm văn hóa đang hình thành tại nhiều địa phương du lịch trọng điểm.

Cùng với đó là lợi thế đặc biệt về đường bờ biển dài, hệ thống đảo và các khu nghỉ dưỡng biển ngày càng hiện đại.

"Chúng ta đang ở thời điểm thuận lợi nhất để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch. Thậm chí, Việt Nam hoàn toàn có khả năng cạnh tranh mạnh mẽ với những điểm đến hàng đầu trong khu vực", ông Thọ nhận định.

Tuy nhiên, nếu những "hạt sạn" trong cơ chế vận hành và quản trị không được xử lý kịp thời, thị trường có thể tiếp tục chứng kiến tình trạng tồn kho lớn, thanh khoản thấp và niềm tin suy giảm như giai đoạn vừa qua.

Phiên thảo luận "Rõ lực đẩy - Thông điểm nghẽn" trong khuôn khổ Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” ngày 23/6 do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức. Ảnh: Chí Cường.

Cần quản lý theo tư duy thị trường vốn

Một đề xuất đáng chú ý được ông Thọ đưa ra là xem xét quản lý các mô hình huy động vốn trong bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng tương đồng với thị trường chứng khoán.

Theo phân tích của ông, trên thực tế nhiều dự án condotel hiện nay mang bản chất của hoạt động huy động vốn hơn là giao dịch bất động sản truyền thống.

Người mua bỏ vốn vào dự án với kỳ vọng nhận lợi nhuận từ hoạt động khai thác kinh doanh trong tương lai. Tuy nhiên, cơ chế công bố thông tin, quản trị và giám sát lại chưa tương xứng với bản chất đầu tư của loại hình này.

Vì vậy, ông đề xuất nghiên cứu mô hình quỹ đầu tư hoặc các cấu trúc tài chính tương tự để quản lý hoạt động huy động vốn trong bất động sản nghỉ dưỡng.

"Khi nhà đầu tư tham gia vào một dự án nghỉ dưỡng, họ có thể được xem như những cổ đông. Nếu dự án có 100 nhà đầu tư thì cũng giống như một doanh nghiệp có 100 cổ đông. Khi đó cần có báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán và cơ chế công khai thông tin tương tự thị trường chứng khoán", ông Thọ đề xuất.

Theo ông, cách tiếp cận này không chỉ giúp bảo vệ nhà đầu tư mà còn bảo vệ những doanh nghiệp làm ăn chân chính, tránh tình trạng các mô hình kinh doanh hợp pháp bị đánh đồng với các hành vi lừa đảo.

Mở rộng cánh cửa cho dòng vốn ngoại

Liên quan đến việc thu hút nhà đầu tư nước ngoài, ông Thọ cho rằng các rào cản hiện nay không nằm ở bản chất của bất động sản nghỉ dưỡng, mà chủ yếu liên quan đến vấn đề quyền sử dụng đất và các yếu tố an ninh, quốc phòng.

Trong khi nhiều mô hình condotel trên thế giới được tổ chức dưới dạng hợp đồng dân sự, chia sẻ doanh thu hoặc góp vốn đầu tư mà không gắn trực tiếp với quyền sở hữu đất, thì tại Việt Nam loại hình này vẫn đang được tiếp cận chủ yếu dưới góc độ sở hữu bất động sản.

Nếu được tổ chức thông qua các quỹ đầu tư hoặc mô hình huy động vốn minh bạch, nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn có thể tham gia sâu hơn vào thị trường mà vẫn bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước.

Theo ông Thọ, đây có thể là một hướng đi quan trọng để thu hút thêm nguồn vốn quốc tế cho lĩnh vực bất động sản du lịch trong thời gian tới.

"Điều thị trường cần nhất lúc này là minh bạch. Khi mọi thông tin về tài chính, vận hành và lợi ích được công khai, nhà đầu tư sẽ tự tin hơn khi bỏ vốn. Và khi niềm tin quay trở lại, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới", ông Thọ nhấn mạnh.