Quy hoạch Thủ đô Hà Nội tầm nhìn đến năm 2045 mở ra không gian phát triển mới cho đô thị, đồng thời đặt ra câu hỏi: khi thành phố tiếp tục mở rộng, điều gì sẽ quyết định giá trị của những tài sản nằm trong khu vực lõi trung tâm?

Giới chuyên gia cho rằng lợi thế cạnh tranh của bất động sản trung tâm không còn nằm ở quy mô hay số lượng dự án, mà ở tính khan hiếm của quỹ đất, nền tảng pháp lý và giá trị tích lũy theo thời gian.

Quỹ đất không thể thêm, giá trị không thể đứng yên

Theo định hướng quy hoạch mới, Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình đô thị đa cực với các trung tâm mới, hệ thống vành đai và hành lang tăng trưởng mở rộng về phía Đông, Tây, Bắc.

Tuy nhiên, việc mở rộng không gian phát triển không đồng nghĩa với việc giá trị khu vực trung tâm bị phân tán. Khu vực lõi vẫn giữ vai trò trung tâm hành chính, ngoại giao, tài chính, thương mại và dịch vụ cao cấp của Thủ đô - nơi sở hữu hệ thống hạ tầng, tiện ích và mạng lưới kết nối đã hình thành qua nhiều thập kỷ, những lợi thế mà các khu đô thị mới cần rất nhiều thời gian để tạo dựng.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nguồn cung nhà thấp tầng khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, trong khi nhu cầu sở hữu tài sản có vị trí tốt vẫn ổn định. Quy hoạch có thể sinh ra những trung tâm mới, nhưng không thể sinh thêm quỹ đất trung tâm.

Giá trị hình thành từ vị trí, hạ tầng, khả năng kết nối 

Trong kinh tế đô thị, giá trị bất động sản không chỉ đến từ công trình xây dựng, mà còn từ địa tô đô thị - phần giá trị hình thành từ vị trí, hạ tầng, khả năng kết nối và sự phát triển của khu vực xung quanh. Khi đô thị càng phát triển, phần tăng giá lớn nhất của bất động sản trung tâm thường đến từ chính khu đất, nhiều hơn là từ công trình trên đất. Với Hà Nội, Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm càng củng cố xu hướng này: hạ tầng và các cực tăng trưởng tiếp tục được đầu tư, giá trị địa tô khu vực trung tâm có thêm động lực gia tăng, trong khi quỹ đất ngày càng hữu hạn.

Cùng với sự thay đổi của quy hoạch là sự thay đổi trong hành vi người mua. Nếu trước đây thị trường quan tâm nhiều đến kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay yếu tố pháp lý, quyền sở hữu và khả năng khai thác thực tế đang trở thành tiêu chí quan trọng hơn.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, trong bối cảnh thị trường cạnh tranh mạnh giữa nguồn hàng sơ cấp và thứ cấp, lợi thế sẽ thuộc về những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể sử dụng ngay, đáp ứng nhu cầu ở thực lẫn tích sản dài hạn.

Một tài sản nằm ở vị trí trung tâm với pháp lý hoàn chỉnh là điều kiện cần để bảo toàn giá trị lâu dài, nhưng không phải là điều kiện đủ để đảm bảo lợi nhuận trong mọi kịch bản thị trường. Do đó, người mua vẫn cần đặt quyết định đầu tư trong bối cảnh tài chính cá nhân và triển vọng thị trường tại thời điểm cụ thể, thay vì chỉ dựa vào luận điểm khan hiếm quỹ đất.