Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam

Thưa bà, sau những thay đổi lớn về sắp xếp đơn vị hành chính và mở rộng không gian phát triển, bà đánh giá như thế nào về vị thế mới của thị trường bất động sản miền Trung?

Việc tái sắp xếp đơn vị hành chính, tiêu biểu nhất là việc Huế chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ 6 từ đầu năm 2025, cùng với các quy hoạch mở rộng không gian đô thị tại Đà Nẵng hay Khánh Hòa đã tái định vị hoàn toàn khu vực này.

Miền Trung hiện tại không chỉ là một trạm trung chuyển hay thủ phủ du lịch, mà đang vươn mình trở thành một cực tăng trưởng kinh tế, công nghiệp và logistics trọng điểm, tạo thành thế chân vạc vững chắc cùng hai đầu Nam - Bắc.

Vậy theo bà, đâu là những động lực chính đang thúc đẩy thị trường bất động sản miền Trung trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt là vai trò của hạ tầng, quy hoạch và dòng vốn đầu tư?

Đánh giá về những động lực chính đang thúc đẩy thị trường miền Trung bứt phá trong giai đoạn hiện nay, tôi nhận thấy có 3 yếu tố cốt lõi.

Thứ nhất, là quy hoạch và mạng lưới hạ tầng giao thông. Sự thay đổi về không gian hành chính luôn song hành với giải ngân đầu tư công và hạ tầng. Việc hoàn thiện các tuyến cao tốc Bắc - Nam đoạn qua miền Trung (như Cam Lộ - La Sơn, La Sơn - Túy Loan) đã tháo gỡ hoàn toàn điểm nghẽn về logistics. Quy hoạch phân vùng đô thị mới tại Huế hay các khu thương mại tự do, khu công nghệ cao tại Đà Nẵng đang trực tiếp tạo ra các không gian phát triển mới. Đây là tiền đề cho các đại dự án quy mô lớn có khả năng dẫn dắt thị trường.

Thứ hai, là lợi thế về giá trong thu hút dòng vốn đầu tư FDI. Theo số liệu thị trường quý I/2026, trong bối cảnh Việt Nam thu hút khoảng 15,2 tỷ USD vốn FDI đầu năm, miền Trung đang là bến đỗ chiến lược nhờ lợi thế rất lớn về chi phí. Hiện tại, giá thuê đất công nghiệp tại khu vực miền Trung trung bình đạt mức 73 USD/m2/chu kỳ thuê, thấp hơn khoảng 50 - 60% so với khu vực miền Bắc và miền Nam. Nền tảng công nghiệp vươn lên kéo theo nguồn cầu khổng lồ cho các phân khúc nhà ở chuyên gia, nhà ở xã hội và các khu đô thị vệ tinh xung quanh.

Thứ ba, là thị trường bất động sản nhà ở hướng tới nhu cầu thực. Theo đó, dòng tiền đầu tư đang tập trung vào các dự án có tính pháp lý minh bạch và khả năng khai thác dòng tiền tốt. Cùng với sự phục hồi của ngành du lịch giúp công suất khách sạn 4-5 sao lấy lại đà tăng, thị trường nhà ở cũng ghi nhận nguồn cung bật tăng để đón đầu nhu cầu. Điển hình, chỉ riêng Đà Nẵng dự kiến trong năm 2026 sẽ đón nhận thêm hơn 5.000 căn hộ mới.

Việc sáp nhập các địa phương mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản miền Trung

Trong các phân khúc như đất nền, căn hộ, bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp, theo bà đâu sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường miền Trung trong trung và dài hạn?

Với phân khúc đất nền, thị trường đất nền ở các tỉnh miền Trung phân bổ chủ yếu ở các khu vực có lợi thế về hạ tầng và bất động sản công nghiệp (Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh) và lợi thế về du lịch (TP. Đà Nẵng, Khánh Hòa, TP. Huế). Cũng như thị trường đất nền trên khắp cả nước hiện nay, sau đợt thanh lọc pháp lý và loại bỏ sốt ảo, các thị trường đất nền đang dần ổn định. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có sẵn sổ đỏ, pháp lý minh bạch và diện tích vừa phải.

Về căn hộ, thị trường căn hộ miền Trung tập trung chủ yếu ở hai thị trường lớn là Đà Nẵng và Khánh Hòa (khu vực TP. Nha Trang cũ). Tại hai thị trường này, các chủ đầu tư không còn chỉ tập trung vào phát triển loại hình condotel, mà đã và đang phát triển các dự án căn hộ sở hữu lâu dài chuẩn chỉnh và cao cấp hơn. Bên cạnh các dự án căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố nghỉ dưỡng, sản phẩm căn hộ vừa túi tiền cũng được nghiên cứu và phát triển ở các tỉnh có phát triển công nghiệp mạnh, nhằm đón đầu nhu cầu căn hộ cho thuê và căn hộ trung cấp dành cho chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp.

Đối với thị trường nhà ở, trong giai đoạn 2024-2025, Đà Nẵng ghi nhận hơn 8.000 căn hộ được chào bán mới. Giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 83 triệu đồng/m2 tại thời điểm quý I/2026, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ở mức cao, khoảng 89%. Bất động sản thấp tầng cũng ghi nhận nguồn cung đáng kể, nổi bật là đại đô thị Vinhomes Hải Vân Bay với hơn 4.000 sản phẩm sở hữu lâu dài sẽ được chào bán ra thị trường.

Với định hướng phát triển dựa trên khoa học công nghệ và kinh tế tri thức, Đà Nẵng ngày càng thu hút đội ngũ chuyên gia và lao động chất lượng cao. Lực cầu nhà ở theo đó được củng cố, góp phần duy trì khả năng lấp đầy và hiệu quả cho thuê ở mức tích cực, tạo sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư tại thị trường này.

Đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, sau thời gian dài trầm lắng do điểm nghẽn về pháp lý và đại dịch Covid-19, trong thời gian gần đây, nguồn cung của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực miền Trung duy trì ở mức hạn chế. Trong năm 2025 và 3 tháng đầu năm 2026, thị trường không ghi nhận nhiều nguồn cung nghỉ dưỡng mới thuần túy, mà chủ yếu đến từ các dự án đã được triển khai từ năm 2024 trở về trước, hoặc từ các dự án khu đô thị quy mô lớn, nơi các phân khu nhà ở sở hữu lâu dài được ưu tiên triển khai trước, trong khi các sản phẩm nghỉ dưỡng hoặc sở hữu có thời hạn chưa phải là trọng tâm mở bán trong giai đoạn này.

Riêng tại Đà Nẵng, trong khoảng 2 năm trở lại đây, hoạt động thị trường chuyển trọng tâm sang phân khúc bất động sản nhà ở sở hữu lâu dài, bao gồm căn hộ và nhà ở thấp tầng. Xu hướng này kéo theo sự dịch chuyển trong hành vi nhà đầu tư, tìm kiếm các sản phẩm vừa phục vụ mục đích đầu tư trung - dài hạn, vừa có khả năng khai thác cho thuê.

Về thị trường bất động sản công nghiệp, theo số liệu thị trường quý I/2026, trong bối cảnh Việt Nam thu hút khoảng 15,2 tỷ USD vốn FDI quý đầu năm, miền Trung đang là bến đỗ chiến lược nhờ lợi thế rất lớn về chi phí. Hiện tại, giá thuê đất công nghiệp tại khu vực miền Trung đạt mức trung bình là 73 USD/m2/chu kỳ thuê, thấp hơn khoảng 50 - 60% so với khu vực miền Bắc và miền Nam. Nền tảng công nghiệp vươn lên, kéo theo nguồn cầu khổng lồ cho các phân khúc nhà ở chuyên gia, nhà ở xã hội và các khu đô thị vệ tinh xung quanh.

Qua phân tích như trên, tôi cho rằng, bất động sản công nghiệp và bất động sản nhà ở hướng tới nhu cầu thực sẽ là hai loại hình bất động sản phù hợp cho đầu tư trung và dài hạn. Cả hai loại hình này đều bổ trợ cho nhau và cùng phát triển dựa trên các động lực phát triển chính là dòng vốn FDI bền bỉ, định hướng tập trung phát triển cơ sở hạ tầng và đầu tư công trên khắp cả nước trong thời gian tới.

Từ góc nhìn của mình, bà đánh giá đâu là những cơ hội lớn nhất cũng như thách thức mà thị trường bất động sản miền Trung đang đối mặt?

Về cơ hội, việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh ở miền Trung (như Đà Nẵng với các khu vực cũ của Quảng Nam, Khánh Hòa với các tỉnh khác) đang tạo ra không gian phát triển mới và định giá lại giá trị đất đai. Điều này mở ra cơ hội quy hoạch bài bản hơn, tối ưu hóa tiềm năng phát triển các khu đô thị ven biển và khu nghỉ dưỡng cao cấp. Sáp nhập đơn vị hành chính giúp quy hoạch bài bản, tối ưu hóa quỹ đất ven biển và nghỉ dưỡng cao cấp.

Bên cạnh đó, hạ tầng bứt phá khi các dự án trọng điểm (cao tốc Cam Lâm - Vĩnh Hảo, cảng Liên Chiểu) tạo nền tảng logistics và kết nối liên vùng mạnh mẽ. Dòng vốn FDI (đặc biệt là bất động sản công nghiệp) và du lịch phục hồi thúc đẩy thị trường ấm lại. Về chính sách đặc thù, đòn bẩy từ mô hình Khu thương mại tự do và Trung tâm tài chính quốc tế thu hút dòng vốn lớn.

Đặc biệt, sức hút từ các chủ đầu tư đầu ngành đang tái định hình thị trường miền Trung thông qua việc đa dạng hóa phân khúc sản phẩm. Những dự án thành công trong quá khứ của họ giúp thu hút dòng khách hàng cao cấp, đồng thời nâng cấp tiêu chuẩn sống với hệ tiện ích toàn diện hơn.

Tuy vậy, vẫn còn những thách thức như pháp lý và quản lý sau sáp nhập còn phức tạp; hạ tầng giữa các khu vực còn chênh lệch. Quỹ đất trung tâm (Đà Nẵng, Nha Trang) dần ít đi, chi phí đầu vào tăng cao và nguồn cung chưa đáp ứng kịp nhu cầu thực. Mặt bằng giá bán trên thị trường do đó cũng tăng cao hơn.