Thị trường trong thế giằng co

Chia sẻ thông tin về những chuyển động trên thị trường bất động sản mới đây, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam cho biết, việc sáp nhập các đơn vị hành chính chưa có tác động thực chất đến giá bất động sản.

Thay đổi chủ yếu mới dừng lại ở khía cạnh thống kê hoặc bản đồ hành chính. Còn về thực tế thị trường, giá sơ cấp tại TP.HCM vẫn dao động quanh 90 triệu đồng/m2, trong khi các khu vực lân cận như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) phổ biến ở ngưỡng khoảng 40 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch lớn khiến giá trung bình toàn vùng có thể “trôi” nhẹ, nhưng không phản ánh xu hướng giảm tại từng dự án.

Giá bán sơ cấp tại TP.HCM dao động quanh 90 triệu đồng/m2. Ảnh: Lê Toàn

Theo bà Hương, việc giá không giảm sâu không chỉ đến từ lực cầu vẫn còn, mà còn do chi phí đầu vào (đặc biệt là giá đất) đang cao và chưa có dấu hiệu điều chỉnh. Các quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của nhiều địa phương dù đã công bố từ 2022-2024, nhưng sau khi các địa phương sáp nhập, vẫn chưa rõ cơ chế áp dụng có thay đổi hay không.

“Muốn có mức giá hợp lý, chúng ta cần nhìn lại khâu quy hoạch và pháp lý. Việc điều chỉnh tỷ lệ đất ở, đất nông nghiệp, đất công nghiệp… sau sáp nhập sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khung giá đất. Bởi đây vốn là một trong những chi phí đầu vào quan trọng nhất quyết định giá bán sau cùng”, bà Hương phân tích.

Ở khía cạnh đầu tư, chuyên gia từ Savills cho rằng, thị trường M&A vẫn trầm lắng. Các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng giữ ở thế quan sát, chờ tín hiệu cải thiện rõ rệt từ môi trường pháp lý và tiến độ hành chính.

“Rào cản lớn nhất vẫn là pháp lý. Việc phê duyệt, cấp phép, xác định tiền sử dụng đất… trên thực tế còn nhiều vướng mắc, kéo dài thời gian triển khai dự án”, bà Hương cho biết.

Đáng lưu ý, 2025 là năm có tính chất “chuyển tiếp kép”, vừa là năm đầu tiên thực hiện sáp nhập hành chính, vừa là năm cuối của nhiệm kỳ chính quyền hiện tại. Đây là thời điểm bộ máy các địa phương phải sắp xếp lại nhân sự, điều chỉnh tổ chức và phân quyền. Chính điều này dẫn đến hiện tượng hồ sơ tồn đọng nhiều hơn, xử lý chậm hơn, làm ảnh hưởng đến tâm lý thị trường.

“Mọi bên đều thận trọng, nhà đầu tư không mạnh tay mua vào, doanh nghiệp cũng không vội mở bán. Cả bên bán và bên mua đều phòng thủ”, bà Hương chia sẻ.

Nhà ở vẫn là phân khúc chủ lực

Mặc dù giao dịch thị trường hiện chưa sôi động, đại diện Savills vẫn đánh giá phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội sẽ tiếp tục là mũi nhọn phát triển trong trung và dài hạn. Bởi nhu cầu thực tế là rất lớn, trong khi nguồn cung đang suy giảm suốt 5-6 năm qua do ách tắc pháp lý.

“Vấn đề của thị trường không phải là thiếu cầu, mà là bên cung không thể triển khai sản phẩm. Hệ quả là người mua không có nhiều lựa chọn, còn doanh nghiệp thì không ra được hàng”, bà Hương nhận định.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam.

Để gỡ nút thắt này, bà Hương cho rằng, không thể chỉ yêu cầu doanh nghiệp giảm giá, bởi cấu trúc chi phí đầu vào (đất, tài chính, xây dựng, pháp lý...) hiện nay không cho phép điều đó. Thay vào đó, nhà nước cần đóng vai trò mạnh hơn trong việc quy hoạch, mở rộng hạ tầng và hỗ trợ chính sách.

Một giải pháp dài hạn đang được kỳ vọng là việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, theo mô hình tương tự Singapore, cho phép người dân tiếp cận nhà ở xã hội với lãi suất thấp, đồng thời tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia thông qua các ưu đãi về đất đai, thuế và tài chính.

“Để giá nhà hợp lý hơn, cần có giải pháp giãn dân ra các vùng có hạ tầng tốt, tăng quy mô nhà ở xã hội và cơ chế vay vốn hợp lý. Thị trường cần một bàn tay dẫn dắt chứ không thể phó mặc hoàn toàn cho doanh nghiệp tự xoay sở”, bà Hương nhấn mạnh.

Riêng Khu đô thị Thủ Thiêm, nơi từng được kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính mới của TP.HCM đang bắt đầu có chuyển động trở lại. Dự án Lotte Eco Smart City là một ví dụ điển hình, sau thời gian dài vướng pháp lý, hiện đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và sẵn sàng triển khai.

“Nếu TP.HCM tổ chức thành công các đợt đấu giá đất mới và tháo gỡ được điểm nghẽn pháp lý tại khu vực này, Thủ Thiêm hoàn toàn có thể trở lại đường đua và tạo cú hích cho toàn bộ thị trường phía Đông Thành phố”, bà Hương đánh giá.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, nhu cầu nhà ở là có thật và rất lớn. Song, câu hỏi lớn là: “Ai sẽ là người đủ năng lực để đáp ứng được nhu cầu này - nhà nước với nhà ở xã hội hay doanh nghiệp tư nhân với nhà ở thương mại?”. Câu trả lời sẽ phụ thuộc vào chính sách, quỹ đất và khả năng tháo gỡ pháp lý trong thời gian tới.