Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, Quỹ Nhà ở nên tập trung cho thuê nhà, thay vì bán cho người đáp ứng đủ điều kiện.

TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ

Quan điểm của ông thế nào về Quỹ Nhà ở quốc gia thành lập theo nghị quyết mới đây của Quốc hội?

Khi còn làm Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, tôi được giao trách nhiệm thẩm tra rất nhiều luật, trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... và đã kiến nghị giải thể hàng loạt quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách vì hoạt động không hiệu quả, thiếu nguồn lực, nhiệm vụ chồng lấn, trùng lắp. Nhưng với Quỹ Nhà ở quốc gia được hình thành theo Nghị quyết 201/2025/QH15 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, thì rất cần thiết, vì hầu hết các nước trên thế giới đều có quỹ này để phát triển nhà ở xã hội.

Theo quy định, Quỹ Nhà ở quốc gia là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, có quỹ ở Trung ương do Chính phủ thành lập và quỹ ở địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập, hoạt động không vì mục đích lợi nhuận, mà nhằm đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án nhà ở xã hội; tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê. Nhằm tránh tình trạng thiếu nguồn tài chính để hoạt động như các quỹ ngoài ngân sách khác, Quốc hội cho phép Quỹ Nhà ở quốc gia được hình thành từ nguồn ngân sách nhà nước cấp, tiền bán nhà ở thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất... và các nguồn hợp pháp khác.

Ở các nước trên thế giới, Quỹ Nhà ở quốc gia hoạt động thế nào, thưa ông?

Trên thế giới, kể cả các nước phương Tây như Đức, Pháp, Anh..., Quỹ Nhà ở quốc gia do chính quyền trung ương, tỉnh, bang, vùng quản lý, hoạt động không vì lợi nhuận, mà nhằm xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như điện, đường, trường, trạm, công viên, vườn hoa... bên ngoài dự án nhà ở xã hội, vì đây là trách nhiệm của chính quyền, không phải là trách nhiệm của doanh nghiệp.

Quỹ Nhà ở quốc gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhưng chỉ để cho đối tượng đủ điều kiện thuê, thuê mua; còn nhà xây để bán là việc của doanh nghiệp, lời ăn, lỗ chịu; giá bán do thị trường quyết định vì chính quyền không thể định giá được từng căn hộ giao dịch bao nhiêu. Vì bất động sản không giống như các loại hàng hóa, dịch vụ khác, không có giá thị trường, giá trị sử dụng, giá thành và giá bán không đồng nhất với nhau như các loại hàng hóa khác, nên chính quyền không thể tính giá rồi đặt giá trần, cho phép doanh nghiệp được quyền lãi tối đa 10%, 15% hay 20%.

Việc đặt ra lợi nhuận định mức, xác định giá bán là tư tưởng của nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung. Tôi nghĩ, Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 201/2025/QH15 cần làm rõ vấn đề này, nếu nhất thiết vẫn phải quy định, vì nghị quyết này chỉ là thí điểm trong 5 năm, thì phải quy định theo hướng thị trường hơn, cái gì thị trường làm tốt hơn thì để thị trường làm, không can thiệp quá sâu.

Ông có thể nói rõ hơn về Quỹ Nhà ở quốc gia trên thế giới?

Mục đích chính của Quỹ Nhà ở quốc gia là đầu tư xây dựng và quản lý nhà ở xã hội để cho thuê. Chính quyền trung ương chỉ quy định chung, đặt ra các tiêu chí và chính sách hỗ trợ, còn các tiểu bang, vùng, tỉnh tự quy định các chính sách ưu đãi, hỗ trợ mời gọi nhà đầu tư và đối tượng được thuê nhà ở xã hội tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của địa phương. Ví dụ, tiểu bang Humburg (Đức) có cảng Hamburg là cảng lớn nhất của Đức và lớn thứ ba châu Âu, nên nhân lực chất lượng cao đến từ bất cứ quốc gia nào thuộc EU tới làm việc trong những ngành thế mạnh của tiểu bang. Tiểu bang khuyến khích phát triển, như cho thuê nhà ở xã hội với điều kiện duy nhất là có hợp đồng lao động trên địa bàn. Khi người thuê nhà không làm việc trong lĩnh vực mà chính quyền tiểu bang ưu tiên phát triển thì phải trả lại nhà cho Quỹ Nhà ở quốc gia.

Với những người muốn thuê mua, ngân hàng sẽ cho vay với lãi suất rất thấp trong vòng 10-15 năm, tùy thuộc vào mức thu nhập. Ngân hàng tính toán, sau khi trừ đi chi phí tối thiểu, số tiền còn lại trả gốc và lãi trong thời gian 10-15 năm. Trong thời gian thuê mua, nếu không có nhu cầu sử dụng, người thuê mua bán nhà thì phải chịu thuế cao gấp 3-4 lần so với nhà ở thông thường, còn hết thời gian thuê mua, nếu bán nhà thì chịu mức thuế suất bình thường.

Nhưng tâm lý người Việt không muốn ở nhà thuê, thưa ông?

Hiến pháp năm 2013 quy định, Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở. Như vậy, trách nhiệm của Nhà nước là phát triển nhà ở cho người dân và tạo mọi điều kiện để người dân có chỗ ở. Nhà ở xã hội đi thuê là chỗ ở hợp pháp và Quỹ Nhà ở quốc gia xây dựng nhà ở xã hội cho thuê chính là việc Nhà nước thực hiện trách nhiệm phát triển nhà ở cho người dân. Chính phủ không có trách nhiệm tạo điều kiện cho doanh nghiệp xây nhà bán cho người dân. Chính phủ dù là ở các nước phát triển cũng không thể lo cho tất cả người dân trưởng thành đều được sở hữu căn nhà riêng, nên luôn có rất nhiều người vô gia cư ở các đô thị lớn trên thế giới, kể cả ở Âu - Mỹ. Trong khi đó, người vô gia cư ở Việt Nam rất ít, nguồn lực của Nhà nước dù cố gắng đến đâu cũng không thể xây đủ nhà ở xã hội để bán cho người có đủ điều kiện. Chúng ta chỉ có thể xóa nhà tạm, nhà dột nát cho người nghèo, gia đình chính sách, gia đình người có công.

Nếu nhà ở xã hội không tập trung cho thuê, mà để bán thì hiệu quả không được như mong muốn, bởi ngoài đối tượng là công chức, viên chức phải làm việc xa nhà do sắp xếp đơn vị hành chính được mua nhà ở xã hội, thì các đối tượng còn lại muốn mua phải đi chứng minh “tôi không phải là tôi”. Đầu tiên, phải chứng minh có thu nhập thấp (chưa đến mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân) để đủ điều kiện mua nhà. Sau đó, phải chứng minh với ngân hàng là có thu nhập cao để được vay tiền mua nhà, vì nếu mức thu nhập sau khi trừ đi chi phí không đủ tiền để trả lãi và gốc thì ngân hàng không cho vay.

Đã đến lúc, phải thay đổi thói quen, tâm lý của người dân, thưa ông?

Thói quen, tâm lý đã ăn sâu vào tiềm thức, ý nghĩ, thậm chí đã trở thành thước đo, chuẩn mực, văn hóa “an cư mới lạc nghiệp”, mà thay đổi ngay rất khó. Muốn thay đổi được thói quen, tập quán của người dân là cố gắng chắt chiu, vay mượn mua bằng được một căn nhà dù to, dù nhỏ, dù xấu, dù đẹp vẫn là nhà của mình chuyển sang thuê nhà, thì Nhà nước phải có quỹ nhà ở xã hội đủ lớn để những đối tượng không có khả năng mua nhà ở xã hội thuê ổn định, lâu dài, có quyền lợi bình đẳng như người dân có hộ khẩu thường trú trên địa bàn và với mức giá thuê hợp lý.

Nếu chúng ta cứ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, thì những người được hưởng chính sách về nhà ở xã hội không bao giờ hết, vì cứ mỗi năm, một lớp trẻ bước mới vào độ tuổi lao động, thì ngay lập tức trở thành đối tượng được mua nhà ở xã hội vì chưa có nhà ở, thu nhập thấp. Như vậy, nếu cứ đầu tư nhà ở xã hội để bán, thì đến lúc nào đó, không còn nguồn lực và mặt bằng để thực hiện. Nhưng nếu nhà ở xã hội tập trung cho thuê, thuê mua sau một thời gian không phải bố trí thường xuyên, liên tục nguồn tài chính từ ngân sách nhà nước để thực hiện vì quỹ nhà ở xã hội được sử dụng luân phiên: ai đáp ứng được điều kiện, tiêu chí thì được thụ hưởng, đến khi thu nhập cao hơn, có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc chuyển chỗ ở thì chuyển giao nhà cho Quỹ Nhà ở quốc gia để dành cho người khác thuê. Quỹ nhà ở xã hội được sử dụng cho nhiều người và đến lúc nào đó, khi dân số ổn định, lượng nhà đã đủ, thì không cần tiếp tục đầu tư, nhưng vẫn bảo đảm chỗ ở cho người dân.