Tình hình kinh tế còn khó khăn, nên thị trường bất động sản khó đạt được những tín hiệu tích cực trong ngắn hạn.  Ảnh: Lê Toàn

Lực đẩy yếu ớt

“Nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn, thì có tới 23% doanh nghiệp không thể duy trì hoạt động được tới hết quý III/2023 và chỉ khoảng 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm nay”. Đây là cảnh báo vừa được Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra trong báo cáo chuyên đề về thực trạng sức khỏe thị trường bất động sản Việt Nam.

Cơ quan này cho rằng, mặc dù tự thân các doanh nghiệp đã không ngừng cố gắng, nỗ lực để tồn tại và thoát khỏi trạng thái khó khăn, nhưng không dễ. Một số chính sách đã được ban hành để giúp doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản nợ, kéo dài thời hạn trả nợ (như Nghị định số 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư số 02/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước…). Tuy nhiên, các chính sách này chưa thể giải quyết triệt để, mà chỉ giúp doanh nghiệp “cầm cự”. Trong khi đó, sức chống đỡ của các doanh nghiệp có giới hạn, nếu không “ngoi lên” kịp thời, sẽ bị “sặc nước”, “ngừng thở”.

Trên thực tế, giao dịch sụt giảm trầm trọng đã khiến doanh thu của các doanh nghiệp địa ốc “tuột dốc không phanh”. Hơn 90% doanh nghiệp ghi nhận doanh thu quý I/2023 sụt giảm so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, 39% doanh nghiệp sụt giảm doanh thu 20 - 50% và 61% doanh nghiệp sụt giảm doanh thu trên 50% so với cùng kỳ. Thậm chí, một số doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên có mức giảm doanh thu lên tới 70 - 80%.

Số liệu khảo sát của nhiều đơn vị nghiên cứu cũng cho thấy, mức độ tác động của các chính sách hỗ trợ vẫn chưa đủ để cải thiện tình hình. Theo báo cáo 5 tháng đầu năm của DKRA Việt Nam, sức cầu toàn thị trường giảm 98% so với cùng kỳ với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 35% nguồn cung mở bán mới trong tháng. Thị trường tiếp tục bước vào giai đoạn cực kỳ thách thức vì các yếu tố liên quan như: pháp lý bế tắc, các chủ đầu tư chưa mạnh dạn ra hàng do sức cầu yếu.

“Dù có chỉ đạo rất quyết liệt về giảm lãi suất, nhưng các ngân hàng cho biết, chưa thể giảm ngay lãi suất cho vay, dẫn đến người mua bất động sản vẫn ít”, chuyên gia của DKRA nhận định. Trước những khó khăn của nền kinh tế, DKRA dự báo, thị trường bất động sản khó đạt được những tín hiệu tích cực trong ngắn hạn.

Thị trường cần gì?

Hiện các doanh nghiệp rất thiếu vốn để sản xuất, đầu tư, kinh doanh. Theo các chuyên gia, việc ban hành một số gói tín dụng; giãn, hoãn nợ nhằm hỗ trợ thị trường là thực sự cần thiết trong thời điểm “dầu sôi, lửa bỏng”, nhưng nếu dự án không được gỡ vướng pháp lý, thì doanh nghiệp cũng không thể nào đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhấn mạnh, doanh nghiệp hiện rất cần “thuốc” là dự án được gỡ vướng và tiền thật, để phục hồi hoạt động, chứ không phải chỉ chuyển “nợ xấu” từ thời điểm này sang thời điểm khác. Do đó, cần rà soát, phân loại từng doanh nghiệp để có “thuốc đặc trị” riêng.

Cụ thể, đối với các doanh nghiệp còn lực, còn “dấu hiệu sinh tồn”, cần khẩn trương thí điểm phê duyệt, giải quyết trực tiếp các vướng mắc, đưa doanh nghiệp thoát khỏi trạng thái nguy hiểm; ưu tiên các dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu thực và đặc biệt lưu ý những doanh nghiệp lớn, có ảnh hưởng nhiều đến thị trường.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản yếu hoặc hết năng lực triển khai dự án, nhưng dự án đã hoàn thiện cơ bản các thủ tục pháp lý, cần tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư, tạo cơ hội cho chủ đầu tư kết nối với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc mua bán - sáp nhập.

Riêng với các doanh nghiệp bất động sản có dự án tồn đọng nhiều vướng mắc, đồng thời không còn đủ năng lực triển khai dự án, Nhà nước nên có biện pháp hỗ trợ, mua lại các dự án này, hoàn thiện thủ tục, giải quyết các vướng mắc, rồi thực hiện đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư mới thực hiện dự án.

Về dòng tiền cho thị trường, một số đơn vị nghiên cứu khuyến nghị, cần phân loại các tiêu chí, cân đối lại các gói hỗ trợ phù hợp với từng thời điểm cấp vốn sao cho đạt được hiệu quả tối ưu.

Mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, có khoảng 100 dự án nhà ở xã hội với 85.662 căn hộ tại 36 địa phương đã đăng ký vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Tuy vậy, nhìn vào quy định lãi suất và kỳ hạn của gói này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, mức lãi suất vẫn quá cao so với khả năng tài chính của đối tượng là người có thu nhập thấp và động lực từ gói tín dụng này là chưa đủ để thị trường khỏa lấp đi những rủi ro, nên cần thêm trợ lực ở các gói tín dụng khác.

Đến nay, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có kết quả giải ngân chưa đáng kể. Để tránh lãng phí và sử dụng hiệu quả nguồn vốn, HoREA đề xuất Ngân hàng Nhà nước báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét dành một phần nguồn vốn từ gói này để hỗ trợ các doanh nghiệp đang gặp khó khăn nhưng có triển vọng phục hồi, phát triển trở lại.