Cung không đủ cầu

Dự báo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, năm 2020, nguồn cung các dự án nhà ở bình dân, nhà giá rẻ vẫn thiếu.

Cụ thể, theo JLL Việt Nam, giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM vẫn ở mức quá cao, đặc biệt đối với người thu nhập thấp.

Tính riêng ở Hà Nội, nguồn cung mới phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ tiếp tục giảm sút, chênh lệch nguồn cung giữa các dòng sản phẩm được nới rộng. Tỷ trọng nguồn cung sản phẩm được chào bán cao nhất là phân khúc nhà ở trung cấp chiếm 67%; phân khúc cao cấp đứng thứ hai, chiếm 25% tổng nguồn cung chào bán; tiếp đến là phân khúc hạng sang chiếm 6%; phân khúc bình dân chỉ chiếm 2% tổng nguồn cung.

Tương tự, theo Savills Việt Nam, nguồn cung mới ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua bởi các chủ đầu tư thay đổi kế hoạch nhanh chóng ứng phó với đại dịch. Cụ thể, trong quý I/2020, 5 dự án mới và giai đoạn tiếp của 6 dự án hiện tại đã cung cấp khoảng 4.800 căn, giảm 64% theo quý và giảm 50% theo năm. Trong đó, phân khúc hạng B (tầm trung) duy trì nguồn cung lớn nhất với 73% thị phần.

Năm 2020, nguồn cung các dự án nhà ở bình dân, nhà giá rẻ vẫn thiếu.

Tuy nhiên, phân khúc hạng B có tỷ lệ hấp thụ thấp nhất, giảm 16% theo quý và giảm 14% theo năm, xuống mức 17%; lượng giao dịch cũng giảm 57% theo quý và giảm 51% theo năm. Với nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư phải đối mặt với cạnh tranh khốc liệt để duy trì kết quả kinh doanh. Trong khi đó, phân khúc hạng C đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 20% được thúc đẩy bởi nguồn cầu đối với sản phẩm bình dân ngày càng tăng, nhưng nguồn cung lại khan hiếm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, hiện có nhiều nhân tố thúc đẩy nguồn cầu dài hạn trong tương lai. Đơn cử, tính tới cuối 2019, dân số Hà Nội đạt 8,1 triệu người với tốc độ tăng trưởng ổn định 2,2%/năm trong 10 năm qua. Với khoảng 120.000 trẻ sơ sinh ra đời và 80.000 - 100.000 người nhập cư mỗi năm, dân số Hà Nội tăng nhanh hơn tỷ lệ cả nước 1,1%.

Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 cho thấy, Hà Nội có khoảng 2,2 triệu hộ gia đình. Quy mô hộ gia đình trung bình đang có xu hướng giảm và hiện ở mức 3,5 người/hộ. Đáng chú ý, tỷ lệ người dân sống tại chung cư cao nhất cả nước, ở mức 12,9%, với 2,8% có dự định mua nhà hoặc căn hộ mới.

Theo báo cáo mới đây (13/4) gửi Quốc hội của Bộ Xây dựng, tình trạng nguồn cung nhà ở trung cao cấp dư thừa, trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng từ 20 - 30% thị trường tùy từng địa phương, đô thị cụ thể và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn, trong khi nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 70 - 80% thị trường, nhưng nguồn cung hiện nay lại đang thiếu. Việc này dẫn đến cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu, thị trường phát triển theo hướng dư thừa nhà ở cao cấp nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Vì sao?

Lý giải về vấn đề này với Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch, kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Việt Nam cho rằng: “Hiện nay, các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản luôn chọn các vị trí đất đẹp, những khu đất vàng để xây dựng dự án. Do đó, không dại gì họ lại xây nhà bình dân, vì chi phí cao, giá đất cao, kéo theo sản phẩm sẽ cao và phân khúc nhà ở bình dân không có cửa ở đây. Bên cạnh đó, một mấu chốt quan trọng nhất đối với việc phát triển phân khúc nhà ở bình dân cho các chủ đầu tư là lợi nhuận. Vì phân khúc nhà ở bình dân lợi nhuận cũng chỉ khoảng 10% như nhà ở xã hội, nên ít chủ đầu tư quan tâm đến”.

Đồng quan điểm, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh và Phát triển hạ tầng khu công nghiệp Phúc Hà (Phúc Hà Group) cho rằng, lợi nhuận là yếu tố quyết định khiến các nhà đầu tư chọn phát triển phân khúc nhà ở nào phù hợp.

“Muốn có dự án nhà ở bình dân thì vị trí xa trung tâm, trong khi quy hoạch hạ tầng chưa đồng bộ, tổng chi phí xây dựng ngày một cao, giá đất cao, nên lợi nhuận thấp. Do đó, chủ đầu tư không muốn phát triển phân khúc bình dân, khi chỉ thêm chút vốn để làm nhà cao cấp, nhưng lợi nhuận lại cao hơn”, vị đại diện này lý giải.

Một lý do nữa, theo các chuyên gia, là do một số đối tượng đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị… để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính, làm bất ổn thị trường.

Giá nhà thường xuyên tăng khiến những người có thu nhập thấp càng khó mua được nhà, trong khi số người chưa có nhà ngày càng nhiều hơn do sinh con và do nhập cư. Điều này làm tái diễn nghịch lý là mặc dù nhiều dự án được mở bán ra thị trường nhưng số người chưa có nhà ở còn rất nhiều, thậm chí có thể gia tăng trong vài năm tới.

Ở góc độ khác, theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội (JLL Việt Nam) cho biết, chất lượng những dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội trong thời gian gần đây đã làm mất lòng người tiêu dùng. Khi họ bỏ tiền tích cóp cả đời mua nhà, nhưng chất lượng sản phẩm chưa tốt khiến họ mất niềm tin.

Chia sẻ với Báo Đầu tư Bất động sản, ông Vũ Văn Trường, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Thiên Lộc cho biết, một trong những nguyên nhân thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở bình dân là do thị trường đã cơ cấu mất cân đối từ trước, nên khó lấy lại cân bằng. Hơn nữa, các chủ đầu tư cũng không mặn mà lắm với phân khúc này.

“Để khắc phục tình trạng này, trước hết các nhà đầu tư cũng cần đẩy mạnh vai trò xã hội của mình. Đặt lợi nhuận ít đi để chia sẻ cho sự phát triển chung của xã hội, thay vì chỉ chăm chăm cho túi tiền của mình, mà không quan tâm đến các vấn đề xã hội”, ông Trường nhấn mạnh.

Ông Đính cho rằng, cần có các chính sách rõ ràng hơn của Nhà nước để thúc đẩy phân khúc bình dân, lấy lại cân bằng cho thị trường và đáp ứng nhu cầu xã hội. Đơn cử, cần phải đầu tư phát triển sớm, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật đáp ứng cuộc sống của người dân, nhất là các vùng ngoại thành, vùng ven các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Có như vậy, phân khúc nhà ở bình dân mới có cơ hội phát triển.

Đồng thời, các chuyên gia cũng cho rằng, cần thực hiện nghiêm các chế tài về giám sát trong xây dựng, nhất là thiết kế, chất lượng công trình, đặc biệt là nhà bình dân, nhà ở xã hội.

Năm 2020, các chuyên gia nhận định, phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ sẽ vẫn tiếp tục khan hiếm trên thị trường. Do đó, thay vì cứ tạo điều kiện để tăng các dự án nhà ở thương mại chất lượng cao, thì cả chính quyền địa phương và các doanh nghiệp cần quan tâm ưu tiên phát triển nhà dành cho người thu nhập thấp và thực sự dành cho đối tượng này.