Thủ tục “khó nhằn” cản trở M&A dự án bất động sản

Những rào cản và sự chồng chéo trong quy định pháp luật khiến nhiều thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) và chuyển nhượng dự án bất động sản khó về đích.

TIN LIÊN QUAN

Ảnh minh họa

Quy định “lòng vòng”, bất hợp lý

M&A, chuyển nhượng dự án là một trong những biện pháp giải quyết khó khăn cho từng dự án, đưa sản phẩm ra thị trường, giải phóng được hàng tồn kho... Thời gian qua, bên cạnh những thương vụ thành công, cũng có không ít thương vụ khó về đích do những quy định về chuyển nhượng dự án vẫn còn chồng chéo, gây khó cho doanh nghiệp.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, ngoài việc tham gia đấu giá đất tại các địa phương, cách thức tạo lập quỹ đất mà nhiều doanh nghiệp ưa thích hiện nay là nhận chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư cũ. Với cách này, doanh nghiệp không phải trải qua quá trình thực hiện các thủ tục hành chính mất nhiều thời gian, thậm chí có thể gặp rủi ro vì kéo dài.

Trong Báo cáo “M&A bất động sản Việt Nam có sẵn sàng giữ chân nhà đầu tư ngoại?”, Savills Việt Nam cũng từng chỉ ra rằng, pháp lý phức tạp là một trong 3 rào cản khiến doanh nghiệp FDI trở nên dè dặt hơn, phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A.

Savills phân tích, đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh. Theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý dự án.

Tuy nhiên, hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản vẫn chưa thống nhất, gây ra những ách tắc chưa tìm được hướng giải quyết. Mặt khác, trên thị trường vẫn còn tồn tại nhiều dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để giải ngân, phần nào do những hạn chế giao tiếp trong thời kỳ đại dịch.

Tuy nhiên, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thực hiện dự án vẫn còn nhiều quy định chồng chéo, phức tạp.

Chẳng hạn, theo Luật Kinh doanh bất động sản, nếu doanh nghiệp có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có bản đồ tỷ lệ 1/500, thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng, thì được chuyển nhượng dự án mà không phân biệt phương thức trả tiền sử dụng đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

Nhưng với quy định của Luật Đất đai, doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án đầu tư thì không được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư.

“Sự không hợp lý này khiến các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm phải lách luật để chuyển nhượng dự án thông qua hình thức chuyển nhượng quyền thực hiện dự án đầu tư hay chuyển dự án đầu tư từ công ty mẹ sang công ty con dưới hình thức chuyển nhượng vốn”, vị doanh nhân nói.

Một vấn đề được nhiều doanh nghiệp phản ánh là Luật Đầu tư quy định, đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư và dự án được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư; còn các dự án khác thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nêu quy định, thủ tục chuyển nhượng mọi dự án bất động sản đều thực hiện thống nhất theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Như vậy, doanh nghiệp muốn nhận chuyển nhượng dự án, thì trước tiên phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản, sau đó thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án theo Luật Đầu tư. Các doanh nghiệp cho rằng, quy định này lòng vòng, làm mất thời gian, mặc dù về bản chất chuyển nhượng dự án đều như nhau.

Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất: doanh nghiệp, Nhà nước đều lợi

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra một số bất cập khiến hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại bị “ách tắc”, trong đó có quy định việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Cụ thể, khoản 17, Điều 3, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là việc người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi thời hạn sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất. Tuy nhiên, nội dung này chưa được quy định đầy đủ tại Điều 179 của Dự thảo, chỉ quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi hết thời hạn sử dụng đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại của chủ đầu tư yếu kém bị “đắp chiếu”, đã được doanh nghiệp mua và tái khởi động, nhưng do thời hạn sử dụng đất chỉ còn lại khoảng 40 năm, nên chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thiệt thòi.

Nhiều dự án ở TP.HCM, dù tọa lạc ở vị trí đắc địa, nhưng do “thời hạn sử dụng đất” còn ít, trong khi không thể “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất”, nên đã làm giảm tính thanh khoản, giảm giá trị của dự án khi chuyển nhượng, mà Nhà nước cũng mất một khoản thu lớn.

Minh chứng là Dự án Sài Gòn One Tower (quận 1) đã được UBND TP.HCM giao đất từ năm 2008, bị thế chấp và trở thành nợ xấu, được đưa ra đấu giá năm 2019. Tại thời điểm đó, thời hạn sử dụng đất của Dự án còn 39 năm, nên chỉ được định giá khởi điểm 6.110 tỷ đồng. Ông Châu cho rằng, nếu có quy định “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất” cho Dự án lên 50 năm, thì giá khởi điểm sẽ cao hơn, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.