
-
Nhiều dự án bất động sản “khủng” ở Bình Định chờ “đại bàng“
-
Sheraton Grand Đà Nẵng - Điểm đến lý tưởng cho đám cưới hoàn hảo của cặp đôi tỷ phú Ấn Độ
-
Vinhomes Ocean Park thu hút hàng ngàn khách trong sự kiện chào xuân
-
Quảng Nam yêu cầu kiểm điểm tập thể, cá nhân thực hiện Khu dân cư Thống Nhất -
Người dân di dời khỏi chung cư “chờ sập” ở TP.HCM -
Quảng Nam: Vì sao chậm cấp chứng nhận quyền sử dụng đất Khu dân cư Nam Điện An? -
Sớm hình thành chính thức phân khúc nhà ở bình dân
![]() |
Ảnh minh họa |
Quy định “lòng vòng”, bất hợp lý
M&A, chuyển nhượng dự án là một trong những biện pháp giải quyết khó khăn cho từng dự án, đưa sản phẩm ra thị trường, giải phóng được hàng tồn kho... Thời gian qua, bên cạnh những thương vụ thành công, cũng có không ít thương vụ khó về đích do những quy định về chuyển nhượng dự án vẫn còn chồng chéo, gây khó cho doanh nghiệp.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, ngoài việc tham gia đấu giá đất tại các địa phương, cách thức tạo lập quỹ đất mà nhiều doanh nghiệp ưa thích hiện nay là nhận chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư cũ. Với cách này, doanh nghiệp không phải trải qua quá trình thực hiện các thủ tục hành chính mất nhiều thời gian, thậm chí có thể gặp rủi ro vì kéo dài.
Trong Báo cáo “M&A bất động sản Việt Nam có sẵn sàng giữ chân nhà đầu tư ngoại?”, Savills Việt Nam cũng từng chỉ ra rằng, pháp lý phức tạp là một trong 3 rào cản khiến doanh nghiệp FDI trở nên dè dặt hơn, phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A.
Savills phân tích, đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh. Theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý dự án.
Tuy nhiên, hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản vẫn chưa thống nhất, gây ra những ách tắc chưa tìm được hướng giải quyết. Mặt khác, trên thị trường vẫn còn tồn tại nhiều dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để giải ngân, phần nào do những hạn chế giao tiếp trong thời kỳ đại dịch.
Tuy nhiên, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thực hiện dự án vẫn còn nhiều quy định chồng chéo, phức tạp.
Chẳng hạn, theo Luật Kinh doanh bất động sản, nếu doanh nghiệp có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có bản đồ tỷ lệ 1/500, thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng, thì được chuyển nhượng dự án mà không phân biệt phương thức trả tiền sử dụng đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Nhưng với quy định của Luật Đất đai, doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án đầu tư thì không được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư.
“Sự không hợp lý này khiến các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm phải lách luật để chuyển nhượng dự án thông qua hình thức chuyển nhượng quyền thực hiện dự án đầu tư hay chuyển dự án đầu tư từ công ty mẹ sang công ty con dưới hình thức chuyển nhượng vốn”, vị doanh nhân nói.
Một vấn đề được nhiều doanh nghiệp phản ánh là Luật Đầu tư quy định, đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư và dự án được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư; còn các dự án khác thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Trong khi đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nêu quy định, thủ tục chuyển nhượng mọi dự án bất động sản đều thực hiện thống nhất theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Như vậy, doanh nghiệp muốn nhận chuyển nhượng dự án, thì trước tiên phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản, sau đó thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án theo Luật Đầu tư. Các doanh nghiệp cho rằng, quy định này lòng vòng, làm mất thời gian, mặc dù về bản chất chuyển nhượng dự án đều như nhau.
Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất: doanh nghiệp, Nhà nước đều lợi
Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra một số bất cập khiến hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại bị “ách tắc”, trong đó có quy định việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Cụ thể, khoản 17, Điều 3, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là việc người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi thời hạn sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất. Tuy nhiên, nội dung này chưa được quy định đầy đủ tại Điều 179 của Dự thảo, chỉ quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi hết thời hạn sử dụng đất.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại của chủ đầu tư yếu kém bị “đắp chiếu”, đã được doanh nghiệp mua và tái khởi động, nhưng do thời hạn sử dụng đất chỉ còn lại khoảng 40 năm, nên chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thiệt thòi.
Nhiều dự án ở TP.HCM, dù tọa lạc ở vị trí đắc địa, nhưng do “thời hạn sử dụng đất” còn ít, trong khi không thể “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất”, nên đã làm giảm tính thanh khoản, giảm giá trị của dự án khi chuyển nhượng, mà Nhà nước cũng mất một khoản thu lớn.
Minh chứng là Dự án Sài Gòn One Tower (quận 1) đã được UBND TP.HCM giao đất từ năm 2008, bị thế chấp và trở thành nợ xấu, được đưa ra đấu giá năm 2019. Tại thời điểm đó, thời hạn sử dụng đất của Dự án còn 39 năm, nên chỉ được định giá khởi điểm 6.110 tỷ đồng. Ông Châu cho rằng, nếu có quy định “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất” cho Dự án lên 50 năm, thì giá khởi điểm sẽ cao hơn, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

-
Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng 579 xin miễn tiền thuê đất đến 25 năm -
Sunshine City - biểu tượng của nhịp sống thượng lưu giữa lòng Thủ đô -
“Bí mật” của những người được thiên nhiên “chữa lành” ở Ecopark -
Hà Nội điều chỉnh quy hoạch ô đất xây bệnh viện đa khoa tư nhân Y Cao -
The Metropolitan - “Tâm điểm thượng lưu” được giới tinh hoa Hà Nội kiếm tìm -
Đắk Lắk: Loạt dự án tại Buôn Ma Thuột sẽ bị loại vì không phù hợp quy hoạch -
Hà Nội: Hoàn thiện báo cáo khung định hướng Quy hoạch Thủ đô trong tháng 10/2022
-
Công ty cổ phần Viễn thông Di động Vietnamobile mời thầu cung cấp dịch vụ Tổng đài CSKH
-
Ngày hội đầu tư tài chính Info Finance
-
Khai xuân tưng bừng - Rộn ràng ưu đãi cùng thẻ Lộc Việt Agribank
-
TTC AgriS (SBT): Cuộc chơi toàn cầu của Công ty nông nghiệp công nghệ cao
-
PTSC khẳng định vị thế doanh nghiệp dịch vụ kỹ thuật dầu khí hàng đầu khu vực
-
Vinmec chính thức gia nhập hệ thống liên kết toàn cầu của Cleveland Clinic (Mỹ)