Việc tăng lượng hàng tồn kho nếu nằm trong chiến lược kinh doanh sẽ là lợi thế của các doanh nghiệp bất động sản

Hứa hẹn doanh thu lớn

Tồn kho của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được ghi nhận ở 2 khoản mục: hàng hóa (sản phẩm hoàn thiện) và chi phí sản phẩm dở dang (giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai).

Lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên trong trường hợp xấu sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và nền kinh tế nói chung. Song nếu chỉ nhìn vào con số hàng tồn kho cả ngàn tỷ đồng trong báo cáo tài chính để kết luận doanh nghiệp đó đang gặp khó, thì hoàn toàn sai lầm.

Chẳng hạn, trường hợp Tập đoàn Novaland, tính đến cuối tháng 6/2022, hàng tồn kho của doanh nghiệp này trị giá hơn 125.506 tỷ đồng, tăng hơn 14% so với cuối năm 2021. Việc tăng hàng tồn kho của Novaland chủ yếu ghi nhận thêm từ việc mua bán - sáp nhập (M&A), trong đó, đáng chú ý nhất là việc mua lại cổ phần của Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley - chủ đầu tư Khu đô thị Aqua Waterfront City (Đồng Nai) và ghi nhận thêm khoảng 7.950 tỷ đồng tồn kho từ doanh nghiệp này.

Bên cạnh đó, Novaland đang đẩy mạnh phát triển các đại đô thị ở nhiều địa phương với tổng quy mô hàng ngàn héc-ta. Đó cũng là lý do khiến hàng tồn kho của doanh nghiệp tăng mạnh từ 57.200 tỷ đồng (cuối năm 2019) lên gần 86.870 tỷ đồng (cuối năm 2020) và chính thức vượt 110.000 tỷ đồng (cuối năm 2021), dẫn đầu nhóm doanh nghiệp bất động sản có giá trị hàng tồn kho cao.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền cũng ghi nhận giá trị tồn kho trên 10.000 tỷ đồng sau khi M&A Dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên (còn được gọi là Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông, quy mô 60.732 m2, tại TP. Thủ Đức, TP.HCM).

Ngoài dự án trên, hầu hết hàng tồn kho của Khang Điền đều là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo, Khu dân cư Bình Hưng 11A, Thủy Sinh Phú Hữu, Lovera Vista, Safira…

Tại Công ty cổ phần Vinhomes, câu chuyện hàng tồn kho tăng cũng được ghi nhận ở góc độ tích cực. Tính đến cuối tháng 6/2022, Vinhome đang có gần 42.000 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho, cao hơn nhiều so với hồi đầu năm.

Hầu hết lượng hàng tồn kho của Vinhome là bất động sản để bán đang xây dựng tại Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park  và một số dự án khác. Với tốc độ bán hàng, tiến độ thi công nhanh, con số gần 42.000 tỷ đồng hàng tồn kho này sẽ sớm được ghi nhận trong một vài năm tới, khi các dự án hoàn thành và bàn giao cho khách hàng.

Ngoài ra, trong danh sách doanh nghiệp bất động sản có giá trị hàng tồn kho lớn còn có Nam Long (hơn 16.000 tỷ đồng), DIC Corp (5.370 tỷ đồng), An Gia (hơn 5.000 tỷ đồng), Văn Phú - Invest (4.280 tỷ đồng), Hải Phát (hơn 4.000 tỷ đồng), Tân Tạo (hơn 3.600 tỷ đồng)… Hầu hết giá trị hàng tồn kho nằm ở các dự án đang triển khai.

Nỗi lo từ các dự án dang dở

Theo các chuyên gia, việc tăng lượng hàng tồn kho nếu nằm trong kế hoạch, chiến lược kinh doanh sẽ là lợi thế của các doanh nghiệp bất động sản, được coi là “quả đấm thép” để doanh nghiệp tăng trưởng mạnh trong dài hạn. Tuy nhiên, bên cạnh hàng tồn kho thành phẩm là các sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường chưa được giao dịch, thì cũng cần phải xem xét những yếu tố rủi ro từ hàng tồn kho là bất động sản dở dang, bởi trên thực tế, rất nhiều dự án thực hiện nhiều năm mà chưa hoàn thành vì nhiều lý do.

Nên lo ngại với khoản tồn kho lớn, vì đây là một chỉ dấu buộc nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ về tình hình kinh doanh của doanh nghiệp.

- Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Chẳng hạn, tính đến ngày 30/6, Công ty cổ phần LDG ghi nhận hơn 1.252 tỷ đồng hàng tồn kho, trong đó hơn 64 tỷ đồng là hàng hóa thành phẩm, còn lại là chi phí sản xuất dở dang. Đáng chú ý, rất nhiều dự án dở dang trong số đó đang gặp vướng mắc pháp lý, buộc doanh nghiệp phải tính đến phương án bán bớt dự án.

Trong cuộc họp Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2022 mới đây, ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị LDG cho biết, 2 dự án High Intela và West Intela (quận 8, TP.HCM) đang bị đình trệ do vướng pháp lý. Tính đến ngày 30/6/2022, LDG đã “ném” vào 2 dự án này tổng cộng 371,6 tỷ đồng.

LDG đang phối hợp với các cơ quan quản lý để giải quyết vướng mắc với kỳ vọng cuối năm nay sẽ được tiếp tục triển khai dự án. Trong trường hợp không thuận, Công ty sẽ huy động vốn từ bên ngoài và sử dụng nguồn tiền có sẵn để thu hồi các sản phẩm. Trường hợp không thu hồi được, Công ty sẽ tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng dự án.

Tương tự, tại Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, giá trị hàng tồn kho tính đến cuối quý II/2022 đạt gần 7.150 tỷ đồng, chủ yếu từ các khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng liên quan đến các dự án Lavida, Central Premium, Maria Complex (Đà Nẵng), đặc biệt là Khu dân cư Phước Kiển (huyện Nhà Bè, TP.HCM) - dự án “lùm xùm” kéo dài do vướng mắc pháp lý đã đẩy doanh nghiệp vào giai đoạn cực kỳ khó khăn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, dù ở góc độ nào, con số tồn kho bất động sản tăng cao cũng là lời cảnh báo. Bởi lẽ, các nhà đầu tư tài chính, nhà đầu tư bất động sản không thể nào biết được lượng hàng tồn kho đó là chiến lược, kế hoạch của doanh nghiệp hay thực chất là tồn kho không bán được?

“Chỉ có người trong cuộc mới biết, do vậy, phải bình tĩnh đánh giá, không hoảng loạn, nhưng cũng đừng tô màu hồng cho tồn kho bất động sản. Nên lo ngại với khoản tồn kho lớn, vì đây là một chỉ dấu buộc nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ về tình hình kinh doanh của doanh nghiệp”, ông Châu nói.

Bên cạnh đó, chuyên gia này lưu ý, đối với doanh nghiệp kinh doanh yếu, dùng đòn bẩy tài chính cao, thì hàng tồn kho lớn sẽ là “núi nợ” đè lên vai doanh nghiệp, nếu sản phẩm không có tính thanh khoản, thì doanh nghiệp sẽ gặp khó, chịu áp lực kinh tế rất cao.