Cụ thể, Dự thảo quy định tách thửa, hợp thửa đất ở TP.HCM theo Luật Đất đai 2024 đã bỏ điều kiện quy hoạch tỷ lệ 1/2000, tỷ lệ 1/500. Dự thảo lần này chỉ quy định tách thửa với 2 loại đất là đất nông nghiệp và đất ở. Điều kiện cần để tách thửa là phải đảm bảo diện tích tối thiểu.

Đồng thời việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Dự thảo lần này chỉ quy định tách thửa với 2 loại đất là đất nông nghiệp và đất ở. (Ảnh: Lê Toàn)

Trong khi dự thảo trước đó, để tách thửa đất quy hoạch đất nông nghiệp, đất dân cư hiện hữu, đất dân cư hiện hữu chỉnh trang thì phải bảo đảm điều kiện phù hợp quy hoạch tỷ lệ 1/2000.  Còn đất ở quy hoạch dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp thì phải đáp ứng quy hoạch chi tiết 1/500.

Theo các chuyên gia, việc cơ quan soạn thảo quy định "ràng" điều kiện quy hoạch vào chẳng khác nào cấm tách thửa và không đúng theo quy định Luật Đất đai.

Song, nhận định về dự thảo quy định tách thửa mới, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, nội dung quy định này đã phù hợp với quy định Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024 về nội dung tách thửa, hợp thửa đất.

Dự thảo quy định này đã không phân loại đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp là các khái niệm không hề có quy định trong luật, nhất là Luật Đất đai. Đồng thời dự thảo lần này cũng không "ràng" điều kiện quy hoạch để tách thửa.

“So với dự thảo quy định tách thửa trước thì dự thảo lần này đúng tinh thần Luật Đất đai, phù hợp với nhu cầu tách thửa của người dân. Như vậy các ý kiến phản biện tại hội nghị trước đó đã được cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp thu”, luật sư Hậu nói.

Một số chuyên gia khác cũng cho rằng, bên cạnh điều kiện diện tích tối thiểu, dự thảo lần này yêu cầu việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi. Được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Đảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý… Những điều kiện như trên là phù hợp với tình hình thực tế.

Về diện tích tối thiểu tách thửa. Đối với đất nông nghiệp: 500 m2 đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác. 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.

Đối với đất ở, quy định chia thành 3 khu vực với điều kiện diện tích tối thiểu và chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất.

Cụ thể, khu vực 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6. 8. 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải có tối thiểu 36 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m.

Khu vực 2 gồm các quận: 7, 12, Bình Tân, TP.Thủ Đức và thị trấn các huyện. Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải có tối thiểu là  50m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m.

Khu vực 3 gồm các huyện như: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Hôn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn). Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải có tối thiểu là 80 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.