Ảnh minh họa

Trả hồ sơ vì không theo giá thị trường

Hơn 3 tháng trước, anh P.Đ.T (ngụ ở phường Cát Lái, TP. Thủ Đức) chuyển nhượng một lô đất cho bà L.M.T, nhưng khi nộp hồ sơ khai thuế cho Chi cục Thuế TP. Thủ Đức thì bị cơ quan này trả lại hồ sơ vì giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá thị trường.

Cơ quan thuế yêu cầu anh kê khai lại, anh T. cũng làm lại phụ lục hợp đồng theo hướng điều chỉnh giá bán tăng lên và làm biên bản cam kết bán đúng giá theo hướng dẫn của ngành thuế. Thế nhưng đến nay, hồ sơ chuyển nhượng lô đất của anh vẫn chưa xử lý xong.

Tương tự, Cao Cường, nhân viên của một sàn môi giới tại TP. Thủ Đức cho biết, từ đầu năm đến nay, các giao dịch mua bán nhà đất mà công ty anh thực hiện cũng gặp không ít khó khăn sau khi cơ quan thuế siết chặt việc khai giá bán.

Các địa phương cần xây dựng ngay bảng giá tính thuế cho bất động sản để công khai, minh bạch, chứ không thể mãi dựa vào sự trung thực của người kê khai nộp thuế.

- Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM

Như trường hợp giao dịch căn nhà phố ở phường Thảo Điền, cả người mua và người bán đều thống nhất ghi giá bán căn nhà này là 5,6 tỷ đồng, bằng với mức giá ghi trên hợp đồng của chủ đầu tư cách đây 3 năm. Nhưng sau khi công chứng nộp hồ sơ để tính thuế, thì được thông báo là cơ quan thuế không đồng ý mức giá ghi trong hợp đồng vì không thể mua qua vài năm mà không có lời. Sau khi người mua và người bán phải điều chỉnh giá trên hợp đồng công chứng mua bán thêm khoảng 200 triệu đồng, thì mới được cơ quan thuế chấp thuận.

Ông Phan Văn Dũng, Chi cục trưởng Chi cục Thuế TP. Thủ Đức cho biết, khối lượng hồ sơ đất đai trên địa bàn TP. Thủ Đức đang quá nhiều. Riêng trong quý I/2022, Chi cục Thuế TP. Thủ Đức phải giải quyết gần 11.000 hồ sơ mua bán nhà đất, gấp 20 lần so với quận 1.

Bên cạnh nhân lực không đủ, theo ông Dũng, thời gian giải quyết thủ tục còn kéo dài do Cục Thuế trả lại nhiều hồ sơ do giá khai thuế thấp hơn so với giá giao dịch thông thường.

“Người dân phải giải trình lại trong 10 ngày theo yêu cầu của Chi cục Thuế hoặc điều chỉnh giá”, ông Dũng nói.

Khó khăn trong xác định giá thực

Việc các chi cục thuế tại TP.HCM siết tình trạng mua bán nhà đất “hai giá” là cần làm để tránh thất thu thuế nhà nước và đã mang lại kết quả tốt khi tiền thuế thu thêm rất lớn. Tuy nhiên, việc kê khai lại giá tính thuế trong chuyển nhượng bất động sản đã phát sinh nhiều vấn đề.

Trường hợp của bà N.P.N là một ví dụ. Cách đây 2 năm, bà có mua một căn hộ tại quận 1 với giá gần 18 tỷ đồng, đóng tiền theo tiến độ dự án. Nhưng khi dịch bùng phát, bà không còn khả năng thanh toán, nên đành chuyển nhượng căn hộ đó với giá chưa tới 17 tỷ đồng, tức lỗ khoảng 1 tỷ đồng so với giá chủ đầu tư đưa ra.

Nhưng khi làm hồ sơ nộp thuế, Chi cục Thuế quận 1 không chấp nhận. Các bên phải giải trình và chứng minh mua bán đúng giá 17 tỷ đồng thông qua giao dịch ngân hàng. Tuy nhiên, Chi cục Thuế quận 1 vẫn không đồng ý và cho biết phải đi xác minh xem có trường hợp nào giao dịch như vậy không.

“Do đợi xác minh lâu, hai bên phải làm lại hợp đồng bằng với giá của chủ đầu tư, chấp nhận đóng thuế trước bạ cao hơn so với giá giao dịch. Đã vậy, bên mua phải chịu 1/3 thuế thu nhập cá nhân cho bên bán vì bên bán không đồng ý đóng thuế thu nhập phần cao hơn giá bán”, bà N. cho biết.

Theo luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn Luật sư TP.HCM, theo quy định, giá chuyển nhượng bất động sản là căn cứ tính thuế. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Nhưng vấn đề hiện nay là, không có văn bản nào quy định hợp đồng chuyển nhượng không được ghi thấp hơn giá giao dịch thực tế, thậm chí hợp đồng còn có thể không cần ghi giá chuyển nhượng. Vì vậy, theo bà Trâm, muốn người dân ghi đúng giá giao dịch thực tế trên hợp đồng công chứng thì trước hết phải sửa đổi pháp luật theo hướng rõ ràng, cụ thể và dễ hiểu. Việc yêu cầu ghi đúng giá thực tế cao, đòi hỏi theo giá thị trường, thì cũng nên xem xét giảm thuế chuyển nhượng bất động sản. Lý do là, cách đánh thuế hiện nay là tính khoán, chứ không đúng bản chất thuế thu nhập.

Trong khi đó, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, các địa phương cần xây dựng ngay bảng giá tính thuế cho bất động sản để công khai, minh bạch, chứ không thể mãi dựa vào sự trung thực của người kê khai nộp thuế, cũng không thể cứ mãi để tình trạng chi cục thuế trả lại hồ sơ vì thửa đất bên cạnh bán với giá cao hơn.

“Không thể hồ sơ nào ngành thuế cũng phải đi thẩm định lại xem người dân kê khai có đúng giá thị trường hay chưa. Điều này rất tủn mủn, thậm chí không đủ người để làm, nên mới có tình trạng hồ sơ bị dồn ở các chi cục thuế”, ông Phượng nói.