Cụ thể, văn bản do Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan ký nêu rõ. Qua công tác quản lý nhà nước tại địa phương, UBND TP.HCM nhận thấy quy định pháp luật hiện hành về giao dịch bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai đã phát sinh nhiều bất cập, khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc đảm bảo an toàn giao dịch, quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân và tình hình an ninh trật tư.

Trong đó, UBND TP báo cáo Thủ tướng Chính phủ 5 vấn đề và 1 ký nghị.

Vấn đề đầu tiên đó là về bất cập trong quản lý pháp luật công chứng hợp đồng giao dịch bất động sản. Trong đó, UBND TP thấy Luật đất đai năm 2013, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật nhà ở năm 2014 quy định chưa thống nhất về việc có bắt buộc phải công chứng hay chông chứng theo yêu cầu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, mua bán tài sản gắn liền ới đất (trong đó có nhà ở hình thanh trong tương lai) giữa tổ chức kinh doanh bất động sản với cá nhân, tổ chức.

Do hiện nay giữa các văn bản quy định pháp luật quy định về việc công chứng hợp đồng, giao dịch chưa thống nhất nên trong quá trình thực hiện giao dịch liên quan đến bất động sản, việc thực hiện công chứng hay không công chứng phụ thuộc vào nhu cầu của các bên, có trường hợp hợp đồng không được công chứng.

Do đó, không thể tra cứu, xác minh các tài sản đã được giao dịch trước đó hay chưa. Vì vậy, nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng không thể biết đầy đủ thông tin lịch sử giao dịch của nhà ở trước khi xác lập, dẫn đến việc cùng một tài sản nhưng được bán, chuyển nhượng cho nhiều người.

Thứ hai là Quy định pháp luật về điều kiện giao dịch dự án, nhà ở hình thành trong tương lai và trách nhiệm của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản.

Căn cứ các quy định thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp dự án hoặc nhà ở trong dự án tại tổ chức tín dụng nếu đáp dứng các điều kiện quy định.

Trường hợp thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp, bán, cho thuê mua nhà ở thì doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục giải chấp nhà ở, xóa đăng ký thế chấp, thau đổi nội dung thế chấp (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi ký hợp đồng với khách hàng (trù trường hợp các bên đồng ý).

Đồng thời, trước khi giao dịch thì chủ đầu tư có văn bản thông báo Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và Sở Xây dựng sẽ kiểm tra, có văn bản thông báo tình trạng nhà có đủ điều kiện được bán cho doanh nghiệp được biết. Bên cạnh đó, doanh nghiệp kinh doanh bất dộng sản còn có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản.

Quá trình rà soát các văn bản nêu trên, UBND TP nhận thấy về việc thế chấp, chuyển nhượng nhà ở hình thành tong tương lai thì pháp luật hiện hành có quy định rõ trách nhiện của chủ đầu tư nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua căn hộ.

Truy nhiên, nhiều trường hợp chủ đầu tư chưa thực hiện đúng trách nhiện của mình, cố ý không giải chấp tài sản, không thông tin cho khách hàng biết về tình trạng pháp lý của tài sản, ký kết hợp đồng chuyển nhượng khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và chế tài xử lý vi phạm chưa đủ sức răn đe đối với chủ đầu tư.

Ví dụ như đối với hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định thì chỉ bị phạt từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng và không có hinh phạt bổ sung.

Thứ ba là việc giao kết với các hình thức “Hợp dồng góp vốn đầu tư, “Hợp đồng thảo thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”,…

Hiện nay nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã giao kết với khách hàng dưới các hình thức “hợp đồng góp vốn đầu tư, “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản” “hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng, “hợp đồng đặt cọc”, “giữ chỗ”.

Nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh nhưng chưa đầu tư vấn đưa ra giao dịch, mua bán với các hình thức nêu trên, trong khi không có chế tài xử lý, dẫn đến có nhiều trường hợp dự án sau khi nhận tiền góp vốn của lhachs hàng không triển khai thực hiện được, khách hàng tranh chấp, khiếu kiện đông người gây mất an ninh trật tự trên địa bàn TP.

Đồng thời, vấn đề này được Bộ luật dân sự và Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở quy định nhiều hình thức, loại hợp đồng khách nhau dẫn đến khó khăn cho người mua bất động sản và trong công tác quản lý nhà nước.

Bên cạnh đó, nhiều trường hợp doanh nghiệp có trụ sở tạ TP.HCM là chủ đầu tư các dự án đặt tại các tỉnh, TP khách không thuộc phạm vi quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng TP.HCM nên không thể nắm được tính háp lý dự án đã tổ chức các giao dịch, kinh doanh bất động sản của các dự án với khách hàng trên địa bàn TP.HCM. Đến khi phát sinh tranh chấp, đã tập trung đông người khiếu nại, tố cáo gây mất an ninh trật tư trên địa bàn TP.

Thứ tư là bất cập trong việc thế chấp đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lại là các căn hộ trong dự án xây dựng chung cư.

Nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án đồng thời vừa thế chaaos quyền sử dụng đất dự án xây dựng chung cư, vừa thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ trong dự án xây dựng chung cư, điều này có nghĩa là chủ đầu tư dự án đang thế chấp quyền sử dụng đất 2 lần.

Gồm quyền sử dụng đất dự án xây dựng chung cư và tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư.

Tại điều 55 Luật kinhd oanh bất động sản năm 2015. Trường hợp nhà ở đang được  thế chấp mà doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn góp, bán, cho thuê mua nhà ở thì doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục giải chấp nhà ở, xóa đăng ký thế chấp, rút bớt tài sản thế chấp (trừ trường hợp các bên đồng ý) và đề nghị Sở Xây dựng có văn bản xác nhận về việc nhà có đủ điều kiện được bán cho doanh nghiệp được biết.

Khi đó, các căn hộ được giao dịch đã xóa đăng ký thế chấp nhưng quyền sử dụng đất để xây dựng chung cư vẫn còn thế chấp tại tổ chức tín dụng. Trường hợp chủ đầu tư không có khả năng thanh toán nợ cho tổ chức tín dụng sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người mua căn hộ chung cư trong dự án, trong đó có việc bị chậm cấp Giấy phép chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ năm là bất cập trong quy định pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm tài sản hình thành trong tương lai.

Trong quá trình giải quyết hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm thì một số trường hợp, Văn phòng Đăng ký đất đai TP và các Chi nhánh quận, huyện không nhận được thông báo thụ lý vụ án của Tòa án hoặc thông báo thụ lý không nêu rõ vụ án đang giải quyết là tranh chaaos nhà, đất liên quan hoặc không nhận được thông báo thụ lý giải quyết đơn tranh chấp, khiếu nại của các cơ quan có chức năng giải quyết tranh chấp, khiếu nại.

Bên cạnh đó, ngoài thông báo thụ lý của cơ quan Tòa án và cơ quan giải quyết tranh chấp, khiếu nại thì văn bản ngăn chặn cũng là một trong những cơ sở pháp lý để hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai TP xem xét, từ chối tiếp nhận hồ sơ.

Tuy nhiên, việc ban hành văn bản của các cơ quan như cơ quan cảnh sát điều tra, cơ quan thanh tra… chưa được quy định cụ thể về thời điểm ban hành, hình thức văn bản ban hành.

Do đó, đối với một số hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm, trong quá trình giải quyết, cơ quan đăng ký không có cơ sở từ chối tiếp nhận hồ sơ.

Cuối cùng là UBND TP đề xuất, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ rằng từ các vấn đề nêu trên, UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng giao Bộ Tư pháp xem xét, đề xuất Chỉnh phủ sửa đổi quy định đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư với tổ chức tín dụng, cá nhân, tổ chức theo hướng phải công chứng để đảm bảo tính chặt chẽ (cập nhập, theo dõi, tra cứu Cơ sở dữ liệu công chứng), bảo vệ quyền lợi của khách hàng và phòng ngừa vi phạm của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản (nếu có).

Bổ sung quy định về thành phần hồ sơ đối với trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình mua nhà ở hình thành trong tương laitrong dự án đầu tư xấy dựng nhà ở bao gồm: Bản sao Giấy chứng nhận hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thểm quyền cấp cho chủ đầu tư.

Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Xây dựng xem xét, đề xuất Chỉnh phủ Quy định cụ thể về hoạt động giao dịch bất động sản thông qua hình thức “Hợp đồng góp vốn đầu tư”, “Hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng, hứa chuyển nhượng”, “hợp đồng đặt cọc”, “giữ chỗ” và các loại hợp đồng tương tự đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Quy định bổ sung trách nhiệm của chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê căn hộ chung cư: Bên cạnh việc xóa thế chấp căn hộ được giao dịch, chủ đầu tư phải đồng thời óa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất xây dựng chung cư đó.

Bổ sung quy định thành phần hồ sơ đăng ký thế chấp làm cơ sở để cơ quan đăng ký thế chấp có cơ sở xác định nhà ở “đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với các Bộ, nhành xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng, chứng thực liên thông, tiến tới kết nối, chỉa sẻ dữ liệu công chứng, chứng thực với cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai của Văn phòng Đăng lý đất đai (trong đó có dữ liệu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) và cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm của Trung tân Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp.

Giao Bộ Xây dựng xem xét, đề xuất Chính phủ Quy định chủ đầu tư thực hiện thông báo công khai thông tin về bất động sản hình thành trong tương lai tại UBND quận, huyện nơi dự án được triển khai, trong đó UBND các quận, huyện có trách nhiệm đưa ra các hình thức thông tin tuyên truyền phù hợp (qua trang thông tin điện tử, qua thông báo dan tại UBND phường, qua công tác giám sát chủ đầu tư tại địa bàn, qua đường dây nóng, bộ phận địa chính phường, qua ứng dụng công nghệ thông tin…)

Bổ sung hình thức xử phạt hành chúng “đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản 12 tháng” đối với hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về tình trạng của bất động sản theo quy định “đang thế chấp, chưa có văn bản của Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện để bán, cho thuê mua).

Bổ sung “hợp đồng bảo lãnh của tổ chức tín dụng” trong thành phần hồ sơ đề nghị Sở Xây dựng có văn bản thông báo bất động sản đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.