Bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu thay đổi để phục hồi theo hướng bền vững. Ảnh: Thái Bình

Từ thất bại

Năm 2010, khi du lịch Việt phát triển mạnh mẽ, lượng du khách nước ngoài và trong nước liên tục tăng tại những thành phố biển nổi tiếng như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Quảng Ninh, Phú Quốc… cũng là lúc các doanh nghiệp bất động sản nhìn thấy cơ hội phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng để “đón đầu” xu hướng phát triển ngành công nghiệp không khói với doanh thu tỷ đô.

Trước năm 2010, tại tỉnh Khánh Hòa, tuyến đường Bãi Dài hơn 10 km nối TP. Nha Trang tới Sân bay quốc tế Cam Ranh là một tuyến đường đẹp, hai bên là những bãi cát dài thoai thoải ra biển, nhưng không hề có người sinh sống. Tới năm 2011, nơi đây bỗng thay đổi, dọc tuyến đường dần xuất hiện hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng được xây dựng và mở bán.

Hay tại Phú Quốc (tỉnh An Giang), những năm 2010 - 2020, từ một hòn đảo yên bình và hoang sơ, những thương hiệu như Vingroup, Sun Group, MIK… bắt đầu xuất hiện xây dựng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn…, tạo ra một đô thị du lịch biển hoàn toàn mới.

Thời điểm này, những vùng biển như Quy Nhơn, Phan Thiết, Quảng Ninh… cũng xuất hiện hàng loạt đại đô thị du lịch biển. Các dự án có diện tích từ vài chục tới hàng ngàn héc-ta, gồm hàng chục ngàn sản phẩm villa, biệt thự, căn hộ condotel, được bán cho khách hàng với cam kết chủ yếu như vận hành cho thuê, chia sẻ lợi nhuận.

Trong bối cảnh khách quốc tế có khả năng chi tiêu cao và tầng lớp trung lưu trong nước ngày càng ưu tiên sản phẩm chất lượng, các Dự án thiếu khác biệt và vận hành kém ngày càng khó duy trì hiệu quả khai thác và chiến lược phát triển dài hạn.

Thế nhưng, viễn cảnh đẹp từ việc các dự án sẽ đầy khách du lịch và sinh lời bắt đầu sụp đổ. Từ năm 2020, hàng loạt dự án nghỉ dưỡng phải dừng triển khai xây dựng, khách hàng mua sản phẩm không được chủ đầu tư chi trả tiền cam kết lợi nhuận mỗi tháng… Cho tới nay, đi dọc các dự án bất động sản nghỉ dưỡng nêu trên, có thể thấy đa phần là cảnh hoang vắng, xây dựng dang dở…

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group cho rằng, nguyên nhân dẫn đến thực trạng “chết yểu” của nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng bắt nguồn từ việc chủ đầu tư mang tư duy bán nhà ở đi làm dự án nghỉ dưỡng. Nhiều chủ đầu tư tập trung vào thiết kế, tiến độ và cam kết lợi nhuận để bán hàng, nhưng lại xem nhẹ khâu vận hành. Khi dự án đi vào hoạt động, công suất thấp, chi phí cao và chất lượng dịch vụ thiếu ổn định khiến dòng tiền không đủ duy trì.

Theo ông Vinh, vận hành là “điểm mù” lớn nhất của chủ đầu tư nội địa, trong khi việc thuê thương hiệu quốc tế chỉ phù hợp với giai đoạn đầu do chi phí cao, dễ bào mòn lợi nhuận trung và dài hạn. Áp lực càng lớn với các dự án bán sản phẩm cho nhà đầu tư thứ cấp, rồi nhận lại quyền khai thác khi đơn vị vận hành phải đồng thời đảm bảo lợi nhuận, chi trả cam kết và duy trì dòng tiền ổn định. Nếu sản phẩm không đạt chuẩn ngay từ đầu, thì bài toán hiệu quả gần như không có lời giải.

Nhiều dự án phát triển thiếu tính đồng bộ và bản sắc riêng, quy hoạch manh mún, sản phẩm sao chép lẫn nhau, khiến chất lượng không đáp ứng tiêu chuẩn của các kênh phân phối du lịch quốc tế. Ngoài ra, doanh nghiệp phát triển dự án sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn cho việc phát triển dự án.

“Vậy nên khi thị trường biến động, dòng vốn bị đứt đoạn, các doanh nghiệp không còn khả năng tài chính để xây dựng tiếp dự án và bàn giao cho khách hàng. Tất cả các yếu tố trên làm cho lòng tin của nhà đầu tư vào phân khúc này bị ảnh hưởng, khách hàng quay lưng với dòng sản phẩm đầy tiềm năng”, ông Vinh nói.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á cho biết, một yếu tố nữa dẫn tới thất bại của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng là hơn 68% nguồn cung khách sạn - nghỉ dưỡng tại Việt Nam hiện do chủ đầu tư tự vận hành, trong đó không ít dự án chưa được đầu tư tương xứng cho trải nghiệm của khách. Trong bối cảnh khách quốc tế có khả năng chi tiêu cao và tầng lớp trung lưu trong nước ngày càng ưu tiên sản phẩm chất lượng, các dự án thiếu khác biệt và vận hành kém ngày càng khó duy trì hiệu quả khai thác và chiến lược phát triển dài hạn.

Nhận định trên của ông Mauro Gasparotti là có căn cứ. Một ví dụ cụ thể là câu chuyện mới đây tại Dự án Novaworld Phan Thiết do Tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư. Dự án được hình thành từ năm 2019, có diện tích 1.000 ha với hàng chục ngàn sản phẩm nhà phố, biệt thự biển. Tới nay, Dự án mới bàn giao một lượng nhỏ sản phẩm nhà cho khách hàng. Trong đó, khách hàng sẽ tự hoàn thiện nhà và tìm kiếm khách du lịch cho thuê. Ngoài ra, phía chủ đầu tư thuê CBRE Việt Nam để vận hành Dự án.

Ngày 27/4, vào cao điểm du lịch khi người dân nghỉ lễ 30/4-1/5, toàn bộ Dự án bị cúp điện do hệ thống điện bị hư hỏng. Cả đơn vị vận hành lẫn chủ đầu tư lúng túng xử lý, tới 3 ngày sau điện mới được cấp lại cho toàn Dự án, nhưng khách du lịch trong và ngoài nước đã bỏ đi. Bên cạnh đó, việc quản lý thiếu chuyên nghiệp khiến tình trạng mất cắp đồ của khách du lịch liên tục diễn ra.

“Yếu tố an toàn, chuyên nghiệp cũng như trải nghiệm không tốt từ việc các đơn vị vận hành không chuyên nghiệp tạo thêm thất bại cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng”, ông Phùng Quang Hải, Tổng giám đốc Five Star Group nói.

Bắt đầu đổi thay

Trở lại câu chuyện hiện tại của thị trường, khi các yếu tố tạo ra sự “thất bại” của một phân khúc đầy tiềm năng đã được các doanh nghiệp thấy rõ, sự thay đổi đã bắt đầu xuất hiện ở những dự án sắp mở bán.

Báo cáo của các doanh nghiệp bất động sản cho thấy, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được mở bán trong cuối quý II tới quý IV/2026. Theo đó, Công ty Gotec Land sẽ mở bán dự án tại Đà Nẵng trong tháng 6/2026, Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Eras Land sắp mở bán 700 căn hộ condotel tại Dự án Costamigo (xã Tân Thành, tỉnh Lâm Đồng). 

Five Star Group cho biết, tháng 6/2026, doanh nghiệp dự kiến ra mắt thị trường Dự án Five Star Odyssey tại phường Vũng Tàu, TP.HCM. Dự án được xây dựng trên diện tích 8.189 m2, với 50 tầng nổi, 4 tầng hầm, gồm 436 phòng khách sạn, 1.019 phòng căn hộ cao cấp, 12 penthouse. Theo ông Phùng Quang Hải, Five Star Group đã ký kết hợp tác với đơn vị vận hành quốc tế để vận hành và khai thác Dự án.

Theo Sun Group, doanh nghiệp này đang triển khai bán hàng tại Dự án Blanca City (phường Phước Thắng, TP.HCM). Dự án có diện tích 96 ha, bao gồm các dòng sản phẩm như nhà phố, biệt thự, cùng 8 tòa nhà căn hộ nghỉ dưỡng với 2.211 căn.

Tại Cần Giờ (TP.HCM), Vingroup cũng cho biết, đang triển khai xây dựng và mở bán Dự án Vinhomes Green Paradise, với diện tích 2.870 ha, gồm 4 phân khu chức năng như The Haven Bay, The Green Bay, The Paradise, The Grand Island. Dòng sản phẩm đang triển khai bán hàng là nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng biển…

Tại Dự án Blanca City, Sun Group đã dành 15 ha để làm công viên, khu vui chơi giải trí để khách hàng tới ở có thể trải nghiệm và vui chơi. Đây là yếu tố quan trọng trong du lịch, nhưng nhiều dự án đô thị biển lớn tại Việt Nam lại đang thiếu.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Eras Land cho rằng, loại hình nghỉ dưỡng gắn với wellness (kết hợp chăm sóc cả thể chất và tinh thần), retreat (chữa lành), detox (thanh lọc cơ thể) và du lịch chậm được dự báo tăng trưởng mạnh trong thời gian tới, đặc biệt tại các điểm đến ven biển và khu vực sinh thái. Do đó, Eras Land đã lưu tâm phát triển mô hình này tại dự án đang triển khai.

Theo bà Nguyễn Hương, bài toán bền vững của bất động sản nghỉ dưỡng nằm ở sự cân bằng giữa tiêu chuẩn dịch vụ và khả năng kiểm soát chi phí. Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào thương hiệu quốc tế, các mô hình vận hành linh hoạt như nhượng quyền hoặc tự vận hành có kiểm soát giúp dự án duy trì chuẩn chất lượng cần thiết, đồng thời nâng cao hiệu quả tài chính dài hạn.

Bên cạnh đó, chất lượng và tính đồng bộ của sản phẩm cần được duy trì xuyên suốt vòng đời dự án thông qua tái đầu tư và làm mới trải nghiệm. Khi được phát triển bài bản và gắn với bản sắc địa phương, bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ cải thiện hiệu quả khai thác, mà còn góp phần nâng tầm du lịch Việt Nam. Ngược lại, tư duy ngắn hạn sẽ khiến thị trường khó tránh khỏi những chu kỳ “bùng lên rồi lụi tàn”.

Ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường (thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - VARS) cũng cho rằng, thị trường đang thay đổi, thanh khoản chủ yếu tập trung tại một số dự án đô thị biển và đại đô thị nghỉ dưỡng quy mô lớn, do các chủ đầu tư uy tín phát triển. Những mô hình tích hợp nhiều chức năng, vừa phục vụ nhu cầu ở, nghỉ dưỡng và đầu tư dài hạn, đang ghi nhận mức độ quan tâm tốt hơn so với các dự án nghỉ dưỡng đơn thuần.