Dự án khu nhà ở Trường Lưu đang vướng vì quy định quỹ đất xây nhà ở xã hội

Quy định gây khó cho doanh nghiệp

Dự án Khu nhà ở Trường Lưu tại phường Long Trường (TP. Thủ Đức) có diện tích 9,1 ha, do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Kim Oanh làm chủ đầu tư, đã được UBND quận 9 (nay là TP. Thủ Đức) phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 từ năm 2006. Tại thời điểm thực hiện dự án, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Theo đó, với những dự án thương mại có diện tích dưới 10 ha, chủ đầu tư được lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng cách nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%; nếu chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ phần diện tích đất ở trong dự án thì không phải nộp thêm tiền sử dụng đất đối với 20% quỹ đất của dự án.

Nhưng thực hiện chủ trương đầu tư theo quy định mới, nên chủ đầu tư lại bị yêu cầu thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021. Nghĩa là, doanh nghiệp bị yêu cầu đóng tiền sử dụng đất lần thứ hai cho một dự án.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Xây dựng và Thương mại Sài Gòn 9 đang kiến nghị UBND TP.HCM xem xét chấp thuận việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Thới An (quận 12), quy mô 3 ha.

Doanh nghiệp này cho biết, dự án trên đã được UBND quận 12 phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 năm 2018 và được phép thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội nộp bằng tiền do dự án có diện tích dưới 10 ha (theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP).

Tuy nhiên, khi dự án thực hiện lại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư thì Công ty phải thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định 49/2021/NĐ-CP, phải dành 20% tổng diện tích đất ở cho nhà ở xã hội vì dự án có quy mô trên 2 ha.

“Nghị định 49/2021/NĐ-CP cũng có điều khoản chuyển tiếp đối với dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực. Do đó, Công ty mong muốn được nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật”, đại diện Công ty Xây dựng và Thương mại Sài Gòn 9 kiến nghị.

Giữ nguyên theo chấp thuận ban đầu

Liên quan đến những vướng mắc trên của doanh nghiệp, mới đây, Văn phòng UBND TP.HCM đã có thông báo kết luận của Chủ tịch UBND Thành phố, ông Phan Văn Mãi về xử lý vướng mắc của các doanh nghiệp trong việc xác nhận hoàn tất nghĩa vụ về nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, về các dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha, đối với dự án mà trong văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã thể hiện hình thức thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội, thì chủ đầu tư phải thực hiện theo quy định trong văn bản đã ban hành.

Đối với dự án mà trong văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thể hiện hoặc thể hiện chưa rõ hình thức thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội, Sở Xây dựng mời các chủ đầu tư có dự án nhà ở thương mại quy mô dưới 10 ha để làm việc, tham mưu cho UBND Thành phố có văn bản xác định rõ và thống nhất một trong 3 hình thức thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội tại dự án theo quy định của pháp luật, gồm:

Thứ nhất, bàn giao quỹ đất tại dự án phải dành ra xây dựng nhà ở xã hội.

Thứ hai, bàn giao quỹ nhà ở xã hội tại một địa điểm khác, tương đương giá trị quỹ đất phải dành ra để xây nhà ở xã hội tại dự án.

Thứ ba, doanh nghiệp nộp tiền mặt tương ứng với giá trị quỹ đất xây nhà ở xã hội tại dự án.

Riêng đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên (thực hiện các thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2020 và sau ngày Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực) khi tham mưu UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư cần hướng dẫn nhà đầu tư xác định rõ hình thức thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội đối với dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và được thể hiện trong Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.

Mặc dù đã có hướng dẫn tháo gỡ cách điều tiết nhà ở xã hội trong dự án thương mại, song nhiều doanh nghiệp cho biết, vẫn rất khó để áp dụng vào thực tế.

Theo ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cách điều tiết nhà ở xã hội như hiện nay đang có những bất cập, gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là đối với các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm.

Ông Dũng lấy ví dụ một dự án chỉ có 2 ha đất tại TP. Thủ Đức, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội theo đơn giá nhà nước, chênh lệch rất lớn doanh nghiệp sẽ phải gánh. “Điều này chắc chắn sẽ đội giá nhà thương mại lên cao”, ông Dũng nói.

Do đó, ông Trần Quốc Dũng kiến nghị, đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập thì cho phép doanh nghiệp được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp để phát triển nhà ở xã hội hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.

Về lâu về dài, Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng nhà ở xã hội và giao cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án. Như vậy, dự án sẽ rút ngắn được thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý. Cơ quan này sẽ chỉ phải triển khai đấu thầu thi công xây dựng theo quy định.