Làn sóng dịch chuyển sản xuất, thương mại điện tử tăng tốc cùng xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu đang đưa Việt Nam trở thành một trong những thị trường logistics hấp dẫn nhất khu vực. Trong bối cảnh tỷ lệ trống tại nhiều thị trường giảm nhanh, các tài sản logistics chất lượng cao tại Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục hưởng lợi từ nhu cầu thuê gia tăng.

Theo báo cáo Waypoint 2026 của Cushman & Wakefield, Việt Nam đang nổi lên như một trung tâm tăng trưởng logistics quan trọng của Đông Nam Á khi ngày càng nhiều doanh nghiệp quốc tế mở rộng hoạt động sản xuất, phân phối và xây dựng chuỗi cung ứng tại khu vực.

Không chỉ là điểm đến của các nhà sản xuất điện tử, công nghệ cao, Việt Nam còn hưởng lợi từ sự bùng nổ của thương mại điện tử và tiêu dùng nội địa. Điều này kéo theo nhu cầu ngày càng lớn đối với kho bãi, nhà xưởng và các trung tâm logistics hiện đại.

Các doanh nghiệp hiện không chỉ tìm kiếm mặt bằng sản xuất mà còn ưu tiên những vị trí có khả năng kết nối thuận lợi với cảng biển, sân bay, cao tốc và các cụm công nghiệp lớn nhằm tối ưu chi phí vận hành và thời gian giao hàng.

Theo Cushman & Wakefield, cùng với Indonesia và Thái Lan, Việt Nam đang ghi nhận hoạt động thuê logistics sôi động nhờ xu hướng dịch chuyển sản xuất và khu vực hóa chuỗi cung ứng toàn cầu.

Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gồm TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp hiện đạt khoảng 36.400 ha. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 6,8 triệu m2 và kho xây sẵn đạt 6,6 triệu m2. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy đều duy trì ở mức rất cao, trên 90% đối với nhà xưởng và kho xây sẵn.

Ở phía Bắc, các địa phương như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh, Phú Thọ và Ninh Bình tiếp tục thu hút doanh nghiệp nhờ lợi thế về ngành điện tử, sản xuất công nghệ cao và hoạt động thương mại xuyên biên giới. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 86% đối với nhà xưởng xây sẵn và 82% đối với kho xây sẵn, trong khi riêng Hà Nội gần như không còn nhiều diện tích trống.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam, các nhà đầu tư hiện không còn chỉ xem vị trí là yếu tố quyết định. Thay vào đó, chất lượng hạ tầng, năng lực vận hành của chủ đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng trong quá trình lựa chọn địa điểm.

Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường logistics Việt Nam, từ hạ tầng đến kho vận hiện đại

Báo cáo cũng cho thấy xu hướng thu hẹp diện tích trống đang diễn ra trên toàn khu vực Châu Á - Thái Bình Dương. Khoảng 43% thị trường được dự báo sẽ ghi nhận tỷ lệ trống giảm trong ba năm tới khi nhu cầu hấp thụ cải thiện và nguồn cung mới được kiểm soát tốt hơn.

Điều này mở ra cơ hội đáng kể cho các nhà đầu tư phát triển hạ tầng logistics, đặc biệt là những dự án có vị trí chiến lược, kết nối giao thông đồng bộ và sẵn sàng đáp ứng các yêu cầu vận hành hiện đại.

Khách thuê hiện cũng đang ưu tiên các cơ sở logistics mới, tiết kiệm năng lượng, hỗ trợ tự động hóa và có khả năng thích ứng với những thay đổi của chuỗi cung ứng. Đây được xem là động lực thúc đẩy làn sóng nâng cấp kho bãi, nhà xưởng tại Việt Nam trong những năm tới.

Ông Dennis Yeo, Giám đốc Dịch vụ Nhà đầu tư và Logistics & Công nghiệp, Châu Á - Thái Bình Dương, Cushman & Wakefield nhận định, đa dạng hóa chuỗi cung ứng đang trở thành xu hướng mang tính cấu trúc thay vì chỉ là hiện tượng ngắn hạn. Khi nhu cầu tiếp tục mở rộng, các tài sản logistics chất lượng cao tại những vị trí kết nối tốt sẽ ngày càng khan hiếm, tạo cơ hội tăng trưởng cho các chủ đầu tư có khả năng cung cấp sản phẩm hiện đại và sẵn sàng cho tương lai.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam không chỉ là điểm đến sản xuất mới của khu vực mà còn đang từng bước trở thành trung tâm logistics chiến lược của Đông Nam Á, nơi dòng vốn hạ tầng, bất động sản công nghiệp và logistics dự kiến sẽ tiếp tục tăng tốc trong giai đoạn tới.