Nhu cầu thuê nhà bình dân tại những địa phương đông người nhập cư như TP. HCM là rất lớn. Ảnh: Lê Toàn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhận định: “TP. HCM đã và sẽ còn là thành phố của người nhập cư. Hàng năm lượng di dân cơ học đổ về ngày một gia tăng. Trong khi đó, thị trường luôn khan hiếm dự án căn hộ giá thấp, nhất là phân khúc căn hộ bình dân cho thuê thì hầu như chưa được phát triển một cách bài bản bởi các chủ đầu tư lớn”.

Vì sao thị trường căn hộ giá rẻ cho thuê tại TP. HCM chưa phát triển, trong khi nhu cầu luôn rất cao?

Số liệu tại báo cáo "Thay đổi cảnh quan đô thị Đông Á: Đánh giá một thập kỷ phát triển không gian” do Ngân hàng Thế giới (WB) công bố đầu năm qua nhận định, dân số của TP. HCM có thể đạt 10 triệu người vào năm 2020. Tuy nhiên, trên thực tế, số người sinh sống tại TP. HCM hiện nay đã có thể hơn con số này. Đơn cử như tại quận Bình Tân, người nhập cư chiếm khoảng 60% dân số, nhưng đa phần trong số họ chỉ khai báo tạm trú, tạm vắng mà chưa làm KT3.

Tương tự, lượng người nhập cư cũng khá đông đúc ở các quận như Thủ Đức, Gò Vấp - nơi gần các khu công nghiệp. Do điều kiện kinh tế, đa số người nhập cư chưa thể sở hữu nhà và thị trường căn hộ cho thuê giá rẻ vẫn là mảnh đất đầy tiềm năng chưa được khai thác.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, cuối năm 2015, Lê Thành tung ra thị trường 125 căn hộ mini 20 m2 cho thuê với giá 1,5 triệu đồng/tháng. Dự kiến cho thuê trong 2 tháng sẽ hết nhưng chỉ chưa đầy 20 ngày, tất cả đã có khách thuê.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản về khả năng tham gia thị trường căn hộ cho thuê đối với DN kinh doanh bất động sản, ông Nghĩa cho biết: “Hiện tại, cơ quan quản lý chưa có cơ chế ưu tiên gì cho chủ đầu tư. Nhận thấy đây là thị trường tiềm năng thì Công ty thử làm. Lợi thế của Lê Thành là có quỹ đất sạch, có vốn tự có nên Công ty tính toán đầu tư mô hình này. Còn nếu chưa có quỹ đất sạch, vốn vay thương mại thì triển khai rất chật vật do phải bỏ một đống tiền ra để thu tiền lẻ trong một khoảng thời gian rất dài”.

Hiện TP. HCM chỉ có một vài dự án nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp, khu chế xuất cho thuê hoặc các dự án nhà cho thuê thuộc về phân khúc nhà tái định cư. Tuy nhiên, loại hình nhà cho thuê trong phân khúc nhà tái định cư khó có thể gọi là thị trường vì cơ chế ưu tiên, chủ yếu là tạo điều kiện để giải phóng mặt bằng các dự án công. Chẳng hạn, tại chung cư 312 Lạc Long Quân (quận 11) - dự án tái định cư khi TP. HCM thu hồi đất xây dựng Trung tâm Thể dục thể thao Phú Thọ (quận 10) - được bố trí gồm căn hộ bán và căn hộ cho thuê. Căn hộ cho thuê được Nhà nước thu với giá thuê 300.000 đồng/tháng tại thời điểm năm 2008, hiện nay từ 800 - 1,2 triệu đồng/tháng, trong khi giá thuê căn hộ tại chung cư này từ 5,5 - 7 triệu đồng/tháng.

Trên thực tế, các dự án nhà ở cho thuê tại TP. HCM chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cao cấp, mà ít có hạng trung bình, đặc biệt phân khúc giá thấp khá hiếm hoi. Tại phân khúc cao cấp, bên cạnh các chủ đầu tư còn có sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư thứ cấp theo hình thức mua nhà cho thuê để giữ tiền, nếu giá tăng cao sẽ bán.

Còn đối với phân khúc giá thấp thì gần như không ai muốn đầu tư cho thuê khi tỷ suất sinh lời thấp, thu hồi vốn kéo dài lại không có cơ chế ưu đãi gì. Chưa kể đến việc căn hộ nhỏ luôn bị đặt vấn đề “áp lực hạ tầng lên đô thị”, trong khi vấn đề lớn hơn cần giải quyết là hàng trăm ngàn người vẫn phải đi thuê nhà trọ tồi tàn, tạm bợ với giá thuê cho căn phòng 10 - 15 m2 cũng mất từ 800.000 đồng đến 1,5 triệu đồng/tháng. Vì thế, quan điểm của nhiều chủ đầu tư là cứ xây nhà bán thu hồi vốn nhanh, đỡ mất thời gian, tính toán.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Mục tiêu của Chính phủ là giúp mọi người dân được sống trong những căn hộ đàng hoàng chứ không khuyến khích việc sở hữu nhà. Trên thế giới và các nước lân cận có cùng điều kiện như Việt Nam, mô hình nhà cho thuê khá phát triển. Còn mô hình nhà giá rẻ cho thuê tại Việt Nam có thể triển khai ở phân khúc nhà ở xã hội cũng như nhà ở thương mại khi DN kinh doanh bất động sản thực sự mạnh”.

WB cũng đưa ra nhận xét tốc độ gia tăng dân số mỗi năm của TP. HCM là 4% - lớn hơn bất cứ đô thị nào trong khu vực, ngoài Trung Quốc, bao gồm cả những khu đô thị lớn hơn nhiều như Jakarta, Manila, Seoul và Tokyo. Tốc độ gia tăng dân số này là cơ hội để nhà cho thuê phát triển, nhưng  hiện còn thiếu bàn tay hỗ trợ của Nhà nước để loại hình bất động sản mang nhiều tính chất an sinh này thức tỉnh tiềm năng.