Khó thương lượng

Khâu đền bù, giải phóng mặt bằng từ lâu vẫn là một bài toán nan giải đối với các doanh nghiệp bất động sản. Theo ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần SeaHoldings, Luật Đất đai hiện hành cho phép áp dụng hai cơ chế thu hồi đất: Nhà nước thu hồi đất hoặc tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Cơ chế là vậy, nhưng thực tế, khâu giải phóng mặt bằng đang khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó.

Với các dự án nhà ở thương mại, việc giải phóng mặt bằng hiện nay chủ yếu là doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Đây là cơ chế được cho là hợp lòng dân, để việc đền bù sát giá thị trường.

Mặc dù mức bồi thường, hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước và địa phương, nhưng không ít hộ dân đòi hỏi vượt quá mức quy định chung. Khi chủ đầu tư không đồng ý thì họ không chịu di dời, gây khó khăn, làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của cả chủ đầu tư và những hộ dân khác.

“Các khoản đầu tư đã đổ vào dự án không phải là con số nhỏ, có khi lên tới hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng. Vì vậy, việc chậm giải phóng mặt bằng sẽ gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội đón thời điểm thuận lợi của thị trường”, ông Phương nói.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hầu hết các nhà đầu tư đều mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bởi trong 10 năm trở lại đây, nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án.

“Một dự án bất động sản cao cấp hơn 7 ha tại TP. Thủ Đức chỉ vướng 2% diện tích do chủ đất gây khó không thể đền bù đã phải nằm bất động tới 9 năm mới thỏa thuận bồi thường được với giá rất cao”, ông Châu dẫn chứng.

Tương tự, Dự án Khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái, quy mô 254 ha, cũng gặp tình trạng như vậy. Doanh nghiệp không bồi thường được cho chủ một số thửa đất trong dự án mà bị “đứng hình” suốt 20 năm. 

Nên có cơ chế nhà nước thu hồi phần đất còn lại

Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều ý kiến cho rằng, về cơ bản, Dự thảo Luật đã xác định rõ 2 phương thức độc lập để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở), thay vì chỉ có một phương thức tạo lập quỹ đất là “Nhà nước thu hồi đất” và lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại “thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” như dự thảo trước đây.

Theo đó, nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thì Nhà nước được phép thu hồi để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu.

Nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng có đất ở (gồm đất ở và các loại đất không phải là đất ở) thì Nhà nước không được thu hồi, mà trong trường hợp này, nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong ranh dự án để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án.

Luật sư Nguyễn Tấn Hải, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết, dự thảo lần này đã làm rõ hơn hình thức sử dụng đất với các dự án khu đô thị, tách bạch dự án nào Nhà nước thu hồi, dự án nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận. Tuy nhiên, cũng như quy định của Luật Đất đai hiện hành, dù không tách bạch, nhưng khi phát triển các dự án thương mại, doanh nghiệp sẽ phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất về giá chuyển nhượng.

Như vậy, nếu vẫn thực hiện quy định tạo lập quỹ đất này, sẽ tiếp tục tạo “dư địa” cho người có đất mặc cả, chây ỳ, gây khó cho doanh nghiệp làm dự án. Do đó, đối với việc sửa đổi lần này, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp khẩn thiết đề xuất, cần có quy định rõ ràng về việc Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được 80 - 90% diện tích dự án, nhưng không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất đối với 10 - 20% diện tích còn lại.

“Khi dự án đền bù đã đạt gần xong thì phần còn lại nếu người sử dụng đất không chấp nhận đền bù, cần được giải quyết theo phương án Nhà nước can thiệp để tiến hành giải phóng mặt bằng cho nhà đầu tư”, ông Trần Hiền Phương đề xuất.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu bổ sung, đối với các dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng dở dang, trước hết là các dự án đã giải phóng từ 80% diện tích trở lên, thì nên thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại để doanh nghiệp có điều kiện thực hiện bồi thường, đảm bảo thỏa đáng, phù hợp giá thị trường trên cơ sở thỏa thuận bình đẳng, thực hiện quyền tái định cư của người có đất bị thu hồi, đảm bảo lợi ích công cộng.