Phiên thảo luận tại hội trường về kết quả giám sát chuyên đề việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội

Hà Nội, TP.HCM không còn chung cư phù hợp với thu nhập của đa số người dân

Tiếp tục Kỳ họp thứ tám, Quốc hội vừa thảo luận ở hội trường về báo cáo của đoàn giám sát và dự thảo nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”.

Trình bày báo cáo giám sát, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh khái quát, giai đoạn 2015-2023, thị trường bất động sản đã có những bước phát triển về quy mô, loại hình, số lượng, hình thức huy động vốn và các chủ thể tham gia.

Đến cuối giai đoạn giám sát, có hơn 3.363 dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai thực hiện với quy mô sử dụng đất hơn 11.191 ha; 413 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp khoảng 87.700 ha. Về nhà ở xã hội, có khoảng 800 dự án đã được triển khai với quy mô 567.042 căn, trong đó 373 dự án đã hoàn thành với quy mô 193.920 căn; 129 dự án đã khởi công với quy mô 114.934 căn; 298 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 258.188 căn.

Bên cạnh một số kết quả, ông Vũ Hồng Thanh nêu nhiều hạn chế, như cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp và cho mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân vốn có nhu cầu lớn.

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa đủ năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm triển khai, dẫn đến dự án kém hiệu quả, chất lượng sản phẩm không cao. Còn tình trạng doanh nghiệp huy động vốn vượt quá khả năng cân đối dòng tiền để mở rộng quỹ đất, mở rộng đầu tư kinh doanh, sử dụng nhiều công cụ đòn bẩy tài chính. Điều này dẫn đến việc khi trình tự, thủ tục đầu tư kéo dài, thì gánh nặng chi phí tài chính tăng cao, khó giảm giá bất động sản về với giá trị thực; thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro; bất động sản condotel, officetel gần như “đóng băng”.

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh, giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Tại Hà Nội và TP.HCM đã không còn phân khúc căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân.

Số lượng căn hộ nhà ở xã hội cung cấp cho thị trường thiếu hụt xa so với nhu cầu; hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đặt ra; có nơi không phù hợp nhu cầu, dẫn đến không có người mua, người thuê. Tình trạng này gây lãng phí nguồn lực, ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình phát triển kinh tế vĩ mô, “sức khỏe” của doanh nghiệp bất động sản, cũng như các ngân hàng thương mại.

“Đồng thời, gia tăng rủi ro cho thị trường trái phiếu, giảm thu ngân sách nhà nước, gia tăng nợ xấu; gây bất ổn về xã hội, lao động, việc làm và an sinh nhà ở cho người dân”, đoàn giám sát chỉ rõ. Những hạn chế này, theo đoàn giám sát, do nguyên nhân chủ quan là chủ yếu, công tác tổ chức thực hiện pháp luật vẫn là khâu yếu, việc xử lý vi phạm pháp luật còn chậm, chưa kiên quyết.

Theo đại biểu Tạ Văn Hạ, Phó chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục của Quốc hội, kết quả giám sát chỉ ra rất nhiều nguyên nhân. Nhưng người dân chỉ quan tâm đến một điều, đó là làm sao giá của bất động sản phải phù hợp với thu nhập của người dân.

“Phải bắt được đúng bệnh thì chúng ta mới có những giải pháp rất căn cơ. Kết quả giám sát đã đánh giá được những hạn chế, nhưng chủ yếu tập trung ở hạn chế trong chính sách pháp luật. Còn những dấu hiệu bất thường của thị trường, như thao túng, lũng đoạn, thổi giá, chưa được đánh giá. Phải chăng có lợi ích nhóm? Vấn đề này chúng ta chưa chỉ ra được, phải mạnh dạn chỉ rõ ra mới có những giải pháp cụ thể, căn cơ”, đại biểu Hạ nêu quan điểm.

Phải buộc chủ đầu tư kê khai giá khi bán nhà

Giá bất động sản tăng cao gây nhiều hệ lụy là vấn đề được nhiều đại biểu đề cập khi tham gia thảo luận. Phó chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp của Quốc hội, đại biểu Nguyễn Thị Thủy nêu thực tế, sau các phiên đấu với giá trúng cao kỷ lục, đất ở huyện ven đô lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, tương đương đất dự án đã đầu tư hạ tầng.

Nguyên nhân được đại biểu Nguyễn Thị Thủy nêu là do tình trạng đầu cơ, thổi giá. Thủ đoạn của nhóm đầu cơ sử dụng là đẩy giá lên cao chót vót tại các phiên đấu giá đất, sau đó bỏ cọc khi tới thời hạn nộp tiền. Mục đích của chiêu trò này là thiết lập mặt bằng giá mới cho các mảnh đất trong khu vực họ mua gom trước đó, thu siêu lợi nhuận.

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội), Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cũng phân tích, trong các nguyên nhân khiến giá bất động sản cao, nhưng vẫn liên tục tăng, có việc môi giới tung tin, thổi giá. Những người đấu giá cố tình bỏ giá cao để đẩy giá thị trường lên và các doanh nghiệp lớn đưa bất động sản ra thị trường cùng bán với mức giá cao.

Việc này, dư luận cho rằng có bắt tay nhau nhưng không có bằng chứng, song đã thiết lập một mặt bằng giá mới của thị trường. Do vậy, để kiểm soát tình trạng tăng giá bất động sản, ông Cường cho rằng cần một số giải pháp cấp bách.

Cụ thể, để ngăn chặn tình trạng bỏ giá cao khi đấu giá, phải đưa ra quy định người tham gia đấu giá phải chứng minh đủ tiền để mua nếu trúng đấu giá, bằng việc xác nhận tài khoản tiền gửi ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm khác như nhà đất và phải cam kết nếu cố tình bỏ cọc, sẽ bị phong tỏa các tài sản trên để xử lý.

“Quy định vậy thì những người có nhu cầu mua thật sẽ dễ dàng chứng minh được, đồng thời sẽ loại bỏ được những người không có nhu cầu sử dụng, tham gia đấu giá để mua đi bán lại hoặc những người cố tình bỏ giá cao rồi bỏ cọc như vừa qua”, ông Cường nói.

Để các doanh nghiệp bất động sản không lợi dụng khi thị trường khan hiếm nguồn cung, đưa ra giá bán cao một cách bất thường, ông Cường đề nghị Chính phủ thực hiện ngay Điều 31, Luật Giá về kiểm tra các yếu tố hình thành giá khi có sự biến động giá bất thường. Việc kiểm tra các yếu tố hình thành giá sẽ không chỉ phát hiện được sự bất thường của giá bán cao để bảo vệ người tiêu dùng, ổn định thị trường, mà còn là cơ sở để thu thuế, điều tiết phần thu nhập tăng lên do giá cao bất thường. 

Vị đại biểu Hà Nội cũng đề nghị Chính phủ buộc doanh nghiệp kê khai giá với sản phẩm bán ra lần đầu trên thị trường. Kê khai và kiểm tra giá như thế Chính phủ mới nắm bắt được kịp thời nguồn gốc biến động giá để có các giải pháp điều chỉnh.

Đồng tình với giải pháp ông Cường nêu, song đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai), Ủy viên Thường trực Ủy ban Quốc phòng - An ninh của Quốc hội cho rằng, cần giải pháp về thuế, cụ thể là đánh thuế cao đối với người sở hữu nhiều nhà, nhiều đất.

Báo cáo giải trình, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, tiếp thu ý kiến đại biểu, Bộ sẽ đề xuất bổ sung một số giải pháp để tăng cường các biện pháp quản lý, chấn chỉnh công tác đấu giá đất và sẽ phối hợp với các bộ, ngành đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét quyết định.