Bài 3: Sở, ngành “đồng thanh”, UBND tỉnh vẫn chưa “tương ứng”

Thời điểm công nhận chủ đầu tư Dự án La ViDa Residences đã được nhiều cơ quan chức năng xác minh, làm rõ; các sở, ngành của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng “đồng thanh”, nhưng UBND tỉnh này vẫn chưa... kết luận.

Sáu sở, ngành, địa phương cùng quan điểm

Để giải quyết việc xác định thời điểm công nhận chủ đầu tư Dự án La ViDa Residences, ngày 11/10/2023, Ban Cán sự đảng UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có Thông báo số 3185/TB/BCS giao UBND tỉnh chỉ đạo Ban Giám đốc các sở: Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư thống nhất giải đáp câu hỏi mấu chốt: Văn số 6370/UBND-VP ngày 17/9/2010 (gọi tắt là Văn bản 6370) của UBND tỉnh là văn bản thực hiện thủ tục gì trong hoạt động đầu tư và có đủ điều kiện để công nhận chủ đầu tư của Dự án hay không?

Sau nhiều cuộc họp, rà soát theo chỉ đạo, các văn bản mới nhất của nhiều sở, ngành thể hiện sự “đồng thanh”.

Mới nhất, trong Văn bản số 4153/SKHĐT-ĐT, ngày 10/11/2023, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tuy không đề cập rõ ràng thời điểm xác nhận chủ đầu tư Dự án La ViDa Residences, nhưng cũng khẳng định rành mạch: Văn bản 6370 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu là văn bản chấp thuận về chủ trương đầu tư (tiền đề quan trọng để chủ đầu tư triển khai các thủ tục tiếp theo để xây dựng dự án - PV) và “qua nghiên cứu hồ sơ, quá trình thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng… cho thấy, thực chất Công ty Đầu tư bất động sản Đông Dương đã là chủ đầu tư Dự án”.

Dự án La ViDa Residences tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Trước đó, ngày 14/10/2023, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có Báo cáo số 5155/SXD/QLN nêu rõ: Ban Giám đốc Sở giữ nguyên quan điểm và khẳng định, Văn bản 6370 là văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và là văn bản lựa chọn chủ đầu tư tại thời điểm năm 2010 theo đúng quy định tại Quyết định số 23/2007/QĐ-UBND. Trên cơ sở đó, Công ty Đầu tư bất động sản Đông Dương mới tổ chức triển khai thực hiện thủ tục lập quy hoạch chi tiết 1/500 theo Luật Quy hoạch đô thị (năm 2009) và các thủ tục đánh giá môi trường, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và đầu tư xây dựng... theo quy định.

“Nếu không là chủ đầu tư, thì không có căn cứ để lập quy hoạch chi tiết 1/500. Nội dung này đồng chí Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã khẳng định tại cuộc họp làm việc với Lãnh đạo UBND tỉnh về xác minh vụ việc tại Bộ Xây dựng”, văn bản của Sở Xây dựng nhấn mạnh.

Sở này cũng cho hay, cả Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tư pháp, Thanh tra tỉnh và UBND TP. Vũng Tàu đều xác định như vậy.

Do đó, Sở Xây dựng đề nghị UBND tỉnh phúc đáp Thanh tra Bộ Xây dựng rằng, “Văn bản 6370 của UBND tỉnh là văn bản lựa chọn Công ty Đầu tư bất động sản Đông Dương làm chủ đầu tư Dự án”.

Với nội dung xác định thời điểm như trên, Công ty Đầu tư bất động sản Đông Dương không phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, bởi được công nhận là chủ đầu tư Dự án trước khi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được ban hành.

Công an tỉnh: “Phù hợp quy định pháp luật”

Theo tư liệu mà phóng viên Báo Đầu tư thu thập được, trùng thời điểm cơ quan chức năng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu “cân não”, ngày 10/7/2023, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có quyết định không khởi tố vụ án hình sự theo đơn tố giác khác, nhưng lại liên quan đến Dự án La ViDa Residences.

Theo Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, tại thời điểm UBND TP. Vũng Tàu phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, ngày 19/10/2018, thì Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đang có hiệu lực thi hành.

Bởi vậy, trước đó, ngày 2/4/2018, Sở Xây dựng có Văn bản số 1022/SXD-QLN xin hướng dẫn của Bộ Xây dựng về vấn đề dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội đối với Dự án La ViDa Residences.

Ngày 13/4/2018, Bộ Xây dựng có Công văn số 72/BXD-QLN trả lời: “... về nghĩa vụ nhà ở xã hội tại Dự án, đề nghị Sở Xây dựng căn cứ quy định tại khoản 4, Điều 5, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, xem xét, báo cáo UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu để giải quyết theo thẩm quyền. Trường hợp của Công ty, nếu đã được lựa chọn làm chủ đầu tư Dự án trước thời điểm Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, Dự án chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội và không thuộc diện bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao chủ đầu tư khác, thì không bắt buộc phải dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong Dự án”.

Trên cơ sở hướng dẫn này, trong văn bản cho ý kiến về Dự án La ViDa Residences gửi UBND TP. Vũng Tàu, Sở Xây dựng nêu: “Không bắt buộc phải dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong Dự án”. Sau đó, UBND TP. Vũng Tàu ban hành Quyết định số 7383/QĐ-UBND, ngày 19/10/2018 về việc phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của Dự án La ViDa Residences, mà không có quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội.

“Việc Sở Xây dựng và UBND TP. Vũng Tàu ban hành các văn bản liên quan việc phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án đã không có quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội là phù hợp với các quy định của pháp luật”, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu kết luận.

Thanh tra Bộ Xây dựng: “Tỉnh giao làm chủ đầu tư từ năm 2010”

Năm 2022, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng thanh tra việc thực hiện dành quỹ đất để đầu tư, phát triển nhà ở xã hội và công tác quản lý, sử dụng phần sở hữu chung nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, bao gồm cả Dự án La ViDa Residences.

Tháng 1/2023, Kết luận thanh tra số 03/KL-TTr của Thanh tra Bộ Xây dựng công bố nội dung: Dự án La ViDa Residences được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giao Công ty Đầu tư bất động sản Đông Dương làm chủ đầu tư tại Văn bản 6370, trước thời điểm Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ có hiệu lực thi hành.

Trong giai đoạn từ tháng 9/2010 (thời điểm Chủ đầu tư được giao thực hiện Dự án) đến thời điểm thanh tra vào tháng 7/2022, Dự án chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội và không thuộc diện bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao chủ đầu tư khác.

Do đó, việc bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo khoản 4, Điều 5, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 và khoản 4, Điều 1, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, ngày 1/4/2021 của Chính phủ.

Như vậy, liên quan việc xác định thời điểm công nhận chủ đầu tư Dự án La ViDa Residences, nhiều cơ quan chức năng đã xác minh, làm rõ; nhiều sở, ngành chuyên môn của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đã “đồng thanh”, nhưng UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn chưa có quyết định cuối cùng.

Năm 2010, Công ty Đầu tư bất động sản Đông Dương được chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án La ViDa Residences

- Bà Nguyễn Quỳnh Nga, Luật sư thành viên Công ty Luật TNHH Penfield, Đoàn luật sư TP. Hà Nội

Theo quan điểm của tôi, năm 2010, Công ty Đầu tư bất động sản Đông Dương được chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án La ViDa Residences và được lựa chọn là chủ đầu tư Dự án, được chứng minh bởi các căn cứ sau trong pháp luật nhà ở:

Thời điểm UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành Văn bản số 6370/UBND-VP ngày 17/9/2010 (Văn bản số 6370), thì Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã có hiệu lực (từ ngày 8/8/2010). Theo nghị định này, bước đầu tiên trong trình tự lập dự án phát triển nhà ở thương mại theo hình thức chỉ định chủ đầu tư dự án là “lựa chọn chủ đầu tư”.

Văn bản số 6370 về “chấp thuận chủ trương đầu tư” ban hành thời điểm đó là thủ tục đầu tiên trong trình tự 8 bước triển khai dự án đầu tư theo Quyết định số 23/2007/QĐ-UBND ngày 19/4/2007 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Tại thời điểm UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành Văn bản số 6370, các quy định pháp luật, Quyết định số 23/2007/QĐ-UBND không có quy định biểu mẫu văn bản công nhận chủ đầu tư. Tuy nhiên, sau 30 ngày kể từ ngày Văn bản 6370 được ban hành, Thông tư số 16/2010/TT-BXD (có hiệu lực kể từ ngày 16/10/2010) có ban hành “Mẫu văn bản công nhận chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở” với nội dung trùng khớp và hình thức tương đồng với Văn bản số 6370.

Theo nguyên tắc tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật (năm 2008), chỉ trong những trường hợp cần thiết, văn bản quy phạm pháp luật mới được quy định hiệu lực trở về trước. Thông tư số 16/2010/TT-BXD không có bất kỳ quy định nào liên quan đến vấn đề này, nên không có hiệu lực hồi tố đối với các thủ tục đã hoàn tất trước thời điểm thông tư này có hiệu lực.

Văn bản 6370 được ban hành ngày 17/9/2010, trước khi Thông tư số 16/2010/TT-BXD có hiệu lực, nên thủ tục lựa chọn chủ đầu tư của Dự án La ViDa Residences được coi là đã được hoàn tất.