SZC dẫn đầu xu hướng giảm của cổ phiếu bất động sản công nghiệp

Từng là cổ phiếu ưa thích của giới đầu tư nhờ sở hữu quỹ đất khu công nghiệp lớn chưa khai thác, SZC liên tục duy trì đà tăng giá kể từ khi niêm yết (đầu năm 2019).

Tuy nhiên, trong hơn 1 tuần trở lại đây, cổ phiếu SZC bất ngờ trở thành tâm điểm bị bán ra khi nhà đầu tư lo ngại rằng, các mức thuế quan đối ứng của Mỹ nếu áp dụng trong tương lai sẽ đảo ngược dòng chảy thương mại và doanh nghiệp bất động sản công nghiệp sẽ gặp khó trong việc thu hút dự án.

Thống kê từ ngày 27/3 đến ngày 11/4, cổ phiếu SZC giảm 24,8%, từ 43.750 đồng còn 32.900 đồng/cổ phiếu, trong khi Chỉ số VN-Index chỉ giảm 7,7%, về 1.222,46 điểm.

Thực tế, Sonadezi Châu Đức khác với nhiều doanh nghiệp bất động sản công nghiệp khác khi vẫn đang trong quá trình phát triển dự án do quỹ đất còn lớn. Trong đó, tại thời điểm 31/12/2024, Sonadezi Châu Đức sở hữu quỹ tiền mặt 1.040,1 tỷ đồng, chiếm 12,6% tổng tài sản; người mua trả tiền trước và doanh thu dài hạn chưa ghi nhận 963,2 tỷ đồng, chiếm 11,7% tổng nguồn vốn; tổng nợ vay lên tới 2.332,4 tỷ đồng, chiếm 75,1% tổng vốn chủ sở hữu, tỷ lệ này thấp hơn nhiều doanh nghiệp.

Được biết, cũng trong ngành bất động sản công nghiệp, các doanh nghiệp đã phát triển dự án nhiều năm với lượng khách cho thuê nhiều thường có tỷ lệ lấp đầy cao và sở hữu lượng tiền mặt và khoản mục doanh thu dài hạn chưa ghi nhận lớn.

Trong đó, tại thời điểm cuối năm 2024, CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP) sở hữu quỹ tiền mặt 5.890 tỷ đồng, chiếm 23,5% tổng tài sản và doanh thu dài hạn chưa ghi nhận tới 11.729,6 tỷ đồng, chiếm 46,8% tổng nguồn vốn; Tổng công ty IDICO - CTCP (mã IDC) sở hữu quỹ tiền mặt 4.452,5 tỷ đồng, chiếm 23,7% tổng tài sản, doanh thu dài hạn chưa ghi nhận lên tới 4.599,8 tỷ đồng, chiếm 24,5% tổng nguồn vốn.

Theo ước tính của Chứng khoán Shinhan Việt Nam, Dự án Khu công nghiệp Châu Đức vẫn duy trì được mức độ hấp dẫn đối với các doanh nghiệp khi duy trì tỷ lệ lấp đầy trên tổng diện tích đã quy hoạch trên 60%. Trong đó, doanh thu thuê đất tại dự án chủ yếu là doanh nghiệp nước ngoài như Hàn Quốc, Trung Quốc…

Thêm nữa, tính tới cuối năm 2024, Sonadezi Châu Đức ghi nhận chi phí xây dựng cơ bản dở dang dài hạn 3.148,1 tỷ đồng, chiếm 38,3% tổng tài sản và trong năm 2025, Sonadezi Châu Đức có kế hoạch dùng 1.207,7 tỷ đồng để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và 437,6 tỷ đồng để đầu tư xây dựng cơ bản.

Như vậy, việc đang trong giai đoạn phát triển Dự án Khu công nghiệp Châu Đức đòi hỏi Sonadezi Châu Đức có nguồn vốn lớn, tiếp tục phải đẩy mạnh thu hút nhà đầu tư thuê đất. Với khách hàng chủ yếu đến từ các quốc gia châu Á như Hàn Quốc, Trung Quốc - dự báo gặp nhiều thách thức với chính sách thuế đối ứng của Mỹ, nên Sonadezi Châu Đức cũng sẽ gặp khó trong thu hút khách hàng thuê đất trong thời gian tới.

Giảm sâu, nhưng định giá cổ phiếu SZC vẫn cao

Liên quan rủi ro hiện tại, theo Chứng khoán SSI, rủi ro chính đối với thị trường vẫn đến từ lo ngại về chính sách thuế quan của Mỹ. Dòng tiền cũng cho thấy sự thận trọng hơn đối với các cổ phiếu công nghệ, đồng thời ghi nhận xu hướng chuyển dịch sang các nhóm ngành khác (hàng tiêu dùng, nguyên vật liệu…).

Bà Đỗ Minh Trang, Giám đốc Phòng Phân tích Chứng khoán ACB (ACBS) nhận định, các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp vẫn còn hợp đồng đã cho thuê, nên chưa bị ảnh hưởng ngay, nhưng về trung hạn, các hàng rào thuế quan làm cho doanh nghiệp trì hoãn kế hoạch mở rộng đầu tư, thu hẹp kinh doanh và thậm chí doanh nghiệp nước ngoài có xu hướng tìm kiếm các thị trường thay thế với mức thuế thấp hơn. Triển vọng đó tác động tiêu cực đến giá cổ phiếu nhóm bất động sản công nghiệp.

Trở lại với cổ phiếu SZC, dù giảm sâu trong hơn 1 tuần, nhưng tính tới thời điểm hiện tại, định giá cổ phiếu này cũng không rẻ. Trong đó, tính tới ngày 16/4, cổ phiếu SZC giao dịch vùng định giá P/E là 19,11 lần, cao hơn trung bình ngành là 16,19 lần và định giá P/B là 2,92 lần, cao hơn trung bình ngành là 1,47 lần.

Có thể thấy, dù vẫn sở hữu quỹ đất lớn, đang triển khai và thu hút vốn đầu tư, nhưng nhà đầu tư lo ngại về thu hút khách hàng mới và giữ chân các khách hàng cũ tại các dự án khu công nghiệp nói chung và Dự án Khu công nghiệp Châu Đức nói riêng.