Doanh nghiệp đề xuất tự đầu tư trường học theo hướng xã hội hóa, sớm đáp ứng nhu cầu giáo dục trong khu đô thị. Trong ảnh: Một hệ thống giáo dục hiện đại do doanh nghiệp đầu tư tại một dự án bất động sản.

Quỹ đất có, nhu cầu lớn nhưng chưa thể đầu tư

Nhiều khu đô thị tại TP.HCM đã được giao đất từ hàng chục năm trước, doanh nghiệp hoàn tất giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng nhưng một số khu đất công trình công cộng, đặc biệt là đất giáo dục, vẫn chưa thể đưa vào sử dụng.

Vướng mắc nằm ở chỗ, theo các quyết định giao đất trước đây, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật rồi bàn giao quỹ đất công cộng cho Nhà nước quản lý. Trong khi đó, tại không ít dự án, địa phương chưa có nguồn lực hoặc kế hoạch tiếp nhận để đầu tư công trình, khiến quỹ đất bị bỏ trống, lãng phí nguồn lực.

Trao đổi với phóng viên, đại diện Tập đoàn Bất động sản Vạn Phúc cho biết, quá trình triển khai Khu đô thị Vạn Phúc (TP.HCM) phát sinh vướng mắc đối với phần diện tích đất công trình công cộng, trong đó có đất xây dựng trường học theo các quyết định giao đất được ban hành từ năm 2004.

Theo quy định tại các quyết định này, đối với phần đất dành cho giao thông, cây xanh, trường học và các công trình công cộng khác, sau khi hoàn thành hạ tầng theo quy hoạch chi tiết 1/500, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao cho UBND quận, huyện và cơ quan chuyên ngành quản lý.

Doanh nghiệp cho biết đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất ở, đồng thời tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án, bao gồm cả diện tích dành cho công trình công cộng.

Đến nay, hạ tầng toàn khu đã cơ bản hoàn thiện, cư dân vào sinh sống ổn định và nhu cầu về hạ tầng xã hội, nhất là trường học, ngày càng tăng. Tuy nhiên, doanh nghiệp dù có nhu cầu và khả năng đầu tư vẫn chưa có cơ sở pháp lý để trực tiếp triển khai, quản lý và khai thác công trình trên phần đất này.

Từ thực tế đó, Vạn Phúc kiến nghị được tự đầu tư xây dựng, quản lý và kinh doanh công trình trường học theo đúng quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, theo hướng xã hội hóa. Phương án này vừa khai thác hiệu quả quỹ đất đã được tạo lập, vừa huy động nguồn lực xã hội cho phát triển giáo dục, giảm áp lực đầu tư công và quan trọng hơn là có thể đưa công trình vào sử dụng sớm để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Vấn đề này không chỉ xuất hiện tại Khu đô thị Vạn Phúc. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đây là vướng mắc kéo dài tại nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư, khiến một số công trình công cộng chưa thể hoàn thiện và đưa vào khai thác, ảnh hưởng đến chất lượng hạ tầng xã hội và đời sống cư dân.

Một trường hợp khác từng được HoREA dẫn chứng là Khu dân cư CityLand Z751 Khu B&D của Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố (CityLand). Dự án được TP.HCM phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và chấp thuận chủ trương đầu tư từ giai đoạn 2013 - 2014. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn chưa được giao đất hoặc cho thuê đất để đầu tư các công trình y tế, giáo dục theo quy hoạch.

CityLand từng kiến nghị được giao đất để đầu tư, xây dựng, khai thác và quản lý các cơ sở y tế, giáo dục nhằm hoàn thiện hạ tầng xã hội đồng bộ với tiến độ dự án. Tuy nhiên, do chưa có cơ chế pháp lý rõ ràng, các hạng mục này chưa thể triển khai.

Trao đổi với Phóng viên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng điểm nghẽn hiện nay là doanh nghiệp không được tự đầu tư đối với một số quỹ đất quy hoạch dành cho giáo dục, y tế, trong khi chính quyền địa phương cũng chưa có kế hoạch tiếp nhận và đầu tư. Hệ quả là quỹ đất công cộng bị bỏ hoang, gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực xã hội.

Theo ông Châu, cách đây 20 - 30 năm, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng thường có hiệu quả kinh tế thấp, khiến nhà đầu tư ít mặn mà, thì hiện nay nhiều loại hình công trình xã hội hoàn toàn có thể vận hành theo mô hình kinh doanh thứ cấp.

Doanh nghiệp có thể tự đầu tư hoặc hợp tác với các đơn vị chuyên ngành để xây dựng, vận hành trường học, cơ sở y tế. Nhà nước vẫn giữ vai trò quản lý, kiểm soát chất lượng, tiêu chuẩn chuyên ngành và thực hiện thu các khoản thuế, nghĩa vụ tài chính theo quy định. Vì vậy, ông Châu cho rằng chính sách cần linh hoạt, không nên áp dụng một cách cứng nhắc đối với mọi loại đất công cộng.

Cần cơ chế cho các dự án đã được giao đất nhiều năm

Theo ông Lê Hoàng Châu, Nghị quyết 21-NQ/TW và Luật Phát triển đô thị mới ban hành đã bước đầu tạo cơ chế xử lý đối với những vướng mắc này, trong đó Luật Phát triển đô thị đã phân cấp, giao thẩm quyền quyết định cho các đô thị đặc biệt.

Tuy nhiên, để cơ chế vận hành đồng bộ, ông Châu cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và đặc biệt là Luật Đầu tư cùng các luật có liên quan. Trọng tâm là tạo hành lang pháp lý để xử lý các dự án được giao đất từ nhiều năm trước nhưng đến nay điều kiện thực tế đã thay đổi.

Chẳng hạn, với những quỹ đất mà Nhà nước thực sự cần để đầu tư công, việc bàn giao phải được bảo đảm. Nhưng với những khu đất mà Nhà nước chưa có kế hoạch đầu tư, trong khi doanh nghiệp đã bỏ vốn tạo lập quỹ đất, đã hoàn thiện hạ tầng và có nhu cầu đầu tư công trình xã hội hóa, cần có cơ chế cho phép doanh nghiệp tiếp tục thực hiện.

Khi được giao quyền triển khai, chủ đầu tư có thể trực tiếp đầu tư, liên kết với đơn vị chuyên môn hoặc chuyển nhượng cho nhà đầu tư có năng lực để triển khai công trình theo đúng quy hoạch, tiêu chuẩn chuyên ngành và quy định pháp luật.

Về lâu dài, Chủ tịch HoREA cho rằng ngay từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư và quyết định giao đất cần phân định rõ công trình nào Nhà nước bắt buộc phải tiếp nhận, đầu tư và công trình nào có thể huy động nguồn lực xã hội.

Theo đó, nếu quy hoạch xác định cần xây dựng một trường công lập phục vụ địa bàn thì quỹ đất phải được dành cho Nhà nước tiếp nhận và tổ chức đầu tư. Ngược lại, nếu quy hoạch xác định đất giáo dục nhưng Nhà nước không có nhu cầu đầu tư công tại vị trí đó, có thể xem xét để doanh nghiệp triển khai.