Tại Dự án Khu đô thị du lịch Long Tân, DIC Corp đã đền bù giải phóng mặt bằng được hơn 156 ha trong tổng số hơn 331 ha.

Nhóm cổ đông mua riêng lẻ lãi lớn sau 1 năm

Ngày 7/10/2021, Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã DIG) phát hành riêng lẻ 75 triệu cổ phiếu với giá 20.000 đồng/cổ phiếu để huy động 1.500 tỷ đồng. Cổ phiếu chỉ bị hạn chế chuyển nhượng trong 1 năm.

Kể từ thời điểm phát hành ưu đãi, DIC Corp đã phát hành trả cổ tức và thưởng cổ phiếu với tỷ lệ 22%. Như vậy, ước tính giá gốc mua 75 triệu cổ phiếu phát hành riêng lẻ bị pha loãng về 16.393 đồng/cổ phiếu.

Tính theo giá thị trường ngày 6/10 là 27.300 đồng/cổ phiếu, ước tính, nhóm cổ đông mua riêng lẻ đã lãi hơn 818 tỷ đồng sau 1 năm nắm giữ. Theo đó, Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Thiên Tân (Công ty Thiên Tân) được mua tới 38 triệu cổ phiếu, ước tính lãi 414,5 tỷ đồng sau 1 năm; Công ty cổ phần Chứng khoán Liên Việt được mua 2 triệu cổ phiếu, lãi 21,8 tỷ đồng.

Đáng chú ý, Công ty Thiên Tân được giới thiệu không phải là đơn vị liên quan tới DIC Corp, có địa chỉ nằm tại dự án của DIC Corp và liên tục được ưu đãi mua trong các đợt phát hành riêng lẻ và xuất hiện nhiều giao dịch trực tiếp với DIC Corp. Cụ thể, năm 2015, DIC Corp phát hành 19,9 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá 10.600 đồng/cổ phiếu, Công ty Thiên Tân được mua 4,9 triệu cổ phiếu, chiếm 24,6% tổng lượng cổ phiếu phát hành.

Trong năm 2020, DIC Corp ghi nhận khoản phải thu khách hàng ngắn hạn là 59 tỷ đồng và phải thu khác dài hạn 1.298,2 tỷ đồng liên quan tới Công ty Thiên Tân. Tính tới ngày 30/6/2022, DIC Corp tiếp tục ghi nhận 1.298,2 tỷ đồng phải thu dài hạn với công ty này.

Tận dụng thị trường tăng nóng, các cổ đông lớn liên tục bán ra từ cuối năm 2021 tới nay. Công ty Thiên Tân có dấu hiệu bán cổ phiếu sẵn có trong tài khoản vùng giá cao cuối năm 2021 và đầu năm 2022, trước thời điểm cổ phiếu mua ưu đãi về tài khoản. Mặc dù tính theo giá đã giảm 72,2% (từ ngày 11/1 đến 6/10/2022) từ đỉnh, Công ty Thiên Tân vẫn còn lãi 414,5 tỷ đồng cổ phiếu DIG. 

Cổ đông cá nhân thua lỗ lớn khi cổ phiếu lao dốc

Trong giai đoạn cuối năm 2021, với lãi suất thấp, bất động sản là kênh đầu tư được bảo vệ bởi lạm phát và đặc biệt là chuyện đẩy giá đất Thủ Thiêm thông qua đấu giá, hàng loạt cổ phiếu bất động sản tăng điểm.

Trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản tăng cao với câu chuyện sở hữu quỹ đất lớn, việc giá bất động sản tăng cao giúp các doanh nghiệp này định giá lại tài sản. Trong đó, nổi bật là các cổ phiếu DIG, L14…

Tuy nhiên, sau vụ Tân Hoàng Minh bỏ cọc và các cá nhân thao túng trên thị trường chứng khoán bị xử phạt, nhóm cổ phiếu bất động sản quay đầu giảm điểm, cổ phiếu DIG “bốc hơi” 72,2% giá trị, cổ phiếu L14 từ vị thế có thị giá đắt nhất sàn, đã giảm 84,8% chỉ từ ngày 12/1 đến 6/10.

Câu chuyện đội vốn dự án do chậm triển khai

Trong nhiều năm trở lại đây, DIC Corp liên tục đặt kế hoạch giải ngân vốn đầu tư lớn, nhưng năm 2019, tỷ lệ giải ngân là 34,2%; năm 2020 là 42,8%; năm 2021 là 32,1% và 6 tháng đầu năm 2022 mới đạt 11,4%.

Lý do được DIC Corp đưa ra trong nhiều năm là do khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng tại các dự án trọng điểm như Khu trung tâm Chí Linh (quy mô 93,7 ha), Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu (90,5 ha), Khu đô thị du lịch Long Tân (331,9 ha)… Tính đến thời điểm hiện tại, tỷ lệ giải phóng mặt bằng tại các dự án này đạt thấp.

Có thể thấy, việc giải ngân đầu tư chậm cộng với giá đất liên tục tăng đã đẩy tổng vốn đầu tư các dự án tăng nhanh. Đây là lý do khiến DIC Corp phải liên tục huy động thêm vốn, từ việc phát hành cổ phiếu đến tăng vay nợ, để bổ sung nguồn tiền triển khai các dự án.

Hồi đầu năm 2022, DIC Corp thông qua kế hoạch chào bán 100 triệu cổ phiếu với giá 30.000 đồng/cổ phiếu để huy động 3.000 tỷ đồng cho Dự án Khu đô thị du lịch Long Tân. Tuy nhiên, do cổ phiếu DIG trong xu hướng giảm giá liên tục, Công ty phải hạ giá chào bán cổ phiếu.

Tại Đại hội đồng cổ đông bất thường lần 1 ngày 14/9/2022 (bất thành do nhà đầu tư tham dự không đủ tỷ lệ theo quy định), DIC Corp đưa ra tờ trình hạ giá chào bán về 20.000 đồng/cổ phiếu, nhưng tăng lượng cổ phiếu chào bán lên 150 triệu cổ phiếu để đảm bảo huy động 3.000 tỷ đồng.

Ở Đại hội đồng cổ đông bất thường lần 2 sắp tới, DIC Corp tiếp tục điều chỉnh giảm giá chào bán về 15.000 đồng/cổ phiếu, đồng thời giảm khối lượng chào bán xuống mức 100 triệu cổ phiếu. Như vậy, nếu phát hành thành công, DIC Corp sẽ huy động được 1.500 tỷ đồng, giảm 50% so với kế hoạch đầu năm.