Đại biểu Trịnh Xuân An tham gia thảo luận - Ảnh: QH.

Tham gia thảo luận tại hội trường sáng 22/8 về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai)  cho biết ông đặc biệt quan tâm đến vấn đề giá bất động sản, đầu cơ và thao túng thị trường - vấn đề ông đã nhiều lần đề cập khi thảo luận về chính sách phát triển thị trường bất động sản.

Theo ông An, cần phân biệt rõ ba vấn đề: đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường. Vị đại biểu Đồng Nai phân tích, đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Không thể vì một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm.

Nhưng đầu cơ trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó cung - cầu, đẩy giá bất động sản xa khỏi khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng thực.

Còn thao túng thị trường nguy hiểm hơn, bởi ở đây có hành vi chủ động tạo ra tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá: giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá; thông đồng mua bán để đẩy giá; tạo khan hiếm giả; sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng”, sau đó bán ra thu lợi, ông An nhấn mạnh.

Nhận xét dự thảo đã có những công cụ rất quan trọng để phòng ngừa về công khai thông tin; yêu cầu ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và thanh toán qua tài khoản; xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu thị trường; quy định nguyên tắc và biện pháp điều tiết thị trường, theo ông An đây là nền tảng tốt.

“Nhưng vẫn còn thiếu một mắt xích rất quan trọng: dự thảo chưa định danh rõ hành vi thao túng thị trường bất động sản và chưa thiết lập cơ chế phát hiện, xử lý hành vi này”, ông An nói.

Vị đại biểu Đồng Nai đề nghị nghiên cứu bổ sung tại Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm hành vi thao túng thị trường bất động sản; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, tạo cung - cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp hoặc lan truyền thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá và các hành vi có chủ đích khác làm sai lệch giá, cung, cầu của thị trường.

“Điều quan trọng là không hình sự hóa hay cấm đoán hoạt động đầu tư bình thường, mà phải có công cụ xử lý những hành vi cố ý làm sai lệch sự vận hành của thị trường”, ông An nhấn mạnh.

Vẫn theo đại biểu, cần nâng cơ chế điều tiết từ “xử lý khi thị trường có vấn đề” sang cơ chế giám sát và cảnh báo sớm.

Nếu Điều 55, Điều 56 chỉ quy định Nhà nước điều tiết khi thị trường “diễn biến phức tạp” thì câu hỏi đặt ra là: thế nào là phức tạp, cơ quan nào phát hiện và dựa trên tiêu chí nào để can thiệp?

Đặt câu hỏi trên, ông An đề nghị xây dựng một bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản, ít nhất gồm biến động giá, số lượng và tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy, cơ cấu nguồn cung và tương quan giữa giá nhà với thu nhập, giá thuê.

Đặc biệt, cần nhìn thị trường bất động sản trong mối quan hệ với ngân hàng và thị trường vốn.Thông tin về thị trường hiện nay cho thấy tín dụng bất động sản đã ở quy mô khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng; 94% dư nợ bất động sản là trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 16% tổng nguồn vốn, ông An nói.

Điều này, theo đại biểu, giá bất động sản không chỉ là câu chuyện của người mua và người bán. Bất động sản đồng thời là tài sản của doanh nghiệp, tài sản bảo đảm của ngân hàng, nguồn trả nợ trái phiếu và nơi tích lũy tài sản của người dân. Khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ và thao túng, giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn cũng có thể tăng theo; tín dụng lại tiếp tục đi vào bất động sản và tiếp tục đẩy giá lên. Khi thị trường đảo chiều, quá trình này vận hành ngược lại và rủi ro có thể truyền sang ngân hàng, trái phiếu và cả nền kinh tế.

Vì vậy, ông An đề nghị Điều 52 đến Điều 56 cần thiết kế theo hướng dữ liệu bất động sản phải kết nối thực chất với dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, tín dụng, trái phiếu và đăng ký doanh nghiệp. Từ dữ liệu đó phải hình thành được giá giao dịch thực và chỉ số giá bất động sản đáng tin cậy, đồng thời phát hiện được giao dịch và biến động giá bất thường.

“Nhà nước không nên quyết định giá bất động sản thay cho thị trường. Nhưng Nhà nước phải bảo đảm giá được hình thành trên một thị trường minh bạch, cạnh tranh, phản ánh tương đối đúng cung - cầu thực và không bị thao túng’, vị đại biểu Đồng Nai nhấn mạnh.