Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư. đồ hoạ: đan nguyễn.

Canh cánh nỗi lo thiếu đất sạch

Được quy hoạch phát triển với quy mô 1.475 ha, trong đó giai đoạn I là 750 ha và thực tế hiện mới hoàn thành đầu tư giai đoạn I, chuẩn bị bước vào giai đoạn II, song chủ đầu tư hạ tầng KCN VSIP Nghệ An đã canh cánh lo, chỉ 2 năm nữa sẽ thiếu đất để phát triển KCN.

“Đang có một làn sóng dịch chuyển đầu tư vào Việt Nam. Các nhà đầu tư đang muốn đa dạng chuỗi cung ứng của mình. Rất nhiều nhà đầu tư đã mong muốn thuê 10-30 ha đất của chúng tôi để phát triển dự án”, lãnh đạo VSIP Nghệ An đã cho biết như vậy.

Dễ hiểu vì sao VSIP, một trong những nhà phát triển hạ tầng KCN hàng đầu Việt Nam hiện nay, lo lắng. VSIP không chỉ phát triển hạ tầng KCN tốt, mà còn là một “bà mối” mát tay, thu hút được đông đảo nhà đầu tư thứ cấp đến “xây tổ” tại chuỗi các KCN đô thị, dịch vụ của mình ở Bình Dương, Quảng Ngãi, Hải Phòng, Hải Dương, Nghệ An, Bắc Ninh… Khi các nhà đầu tư liên tục tìm đến, VSIP sẵn sàng đáp ứng và để làm được điều đó, họ buộc phải có quỹ đất sạch. Thiếu đất, họ lo lắng.

Thiếu đất cũng là một trong những lý do khiến giá thuê đất tại các KCN, KKT đang gia tăng khá nhanh trong thời gian qua. Theo một báo cáo của JLL Việt Nam, trong quý II/2020, các chủ đầu tư tiếp tục nâng giá đất lên mức trung bình 106 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 9,7% so với cùng kỳ năm trước. Thậm chí, ở một số địa phương, giá thuê đất tại KCN bị đẩy lên khá cao. Con số ở TP.HCM là gần 180 USD/m2/chu kỳ thuê. Còn ở Long An, giá chào thuê cũng lên đến 120 USD/m2/chu kỳ thuê.

“Với nguồn cầu tiếp tục vượt quá nguồn cung, có thể thấy rõ sự cần thiết của việc tăng số lượng nguồn cung tại các khu vực công nghiệp trọng điểm”, ông Matthew Powell, Giám đốc Savill Hà Nội cho biết.

Theo ông Matthew Powell, với số lượng lớn các nhà sản xuất có dự định rời khỏi Trung Quốc vào năm 2021 và 2022, các nhà phát triển cần xây dựng nhiều dự án hơn để có thể nắm bắt cơ hội và đáp ứng được các khoản đầu tư sản xuất có giá trị cao.

Trên thực tế, không phải chỉ các công ty quản lý, tư vấn bất động sản mới nhận ra điều ấy. Các địa phương cũng vậy. Công suất thuê đất KCN tại các vùng trọng điểm tại phía Nam, như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và phía Bắc, như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng đã gia tăng đáng kể từ năm 2018. Cùng vì lý do đó, thời gian gần đây, liên tiếp có các đề xuất từ các địa phương về việc cần thiết phải xây dựng thêm các KCN, KKT mới. Chẳng hạn, Đồng Nai muốn bổ sung 8 KCN mới. Quảng Ninh muốn đẩy nhanh tiến độ thực hiện KKT Quảng Yên…

“Việt Nam đang đẩy mạnh thu hút dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển, vì vậy cần cơ chế để thu hút đầu tư hạ tầng KCN, KKT. Hiện nay, rất nhiều nhà đầu tư muốn tới Quảng Nam đầu tư hạ tầng KCN”, ông Lê Trí Thanh, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam nói.

Dọn đất đón sóng đầu tư mới

Khi làn sóng đầu tư dịch chuyển được “kích hoạt” bởi thương chiến Mỹ - Trung và được đẩy nhanh bởi đại dịch Covid-19, nhiều nước bắt đầu lên kế hoạch để đón đầu cơ hội. Ngoài cơ chế, chính sách ưu đãi đầu tư, thì chuẩn bị sẵn quỹ đất sạch cũng là điều được chú ý đầu tiên.

Chẳng hạn, Indonesia đã tuyên bố sẵn sàng một khu công nghệ 4.000 ha để đón nhận các dự án công nghệ cao dịch chuyển khỏi Trung Quốc. Còn Ấn Độ khẳng định, sẵn sàng tiếp nhận 1.000 nhà máy lớn, đất đai đã sẵn sàng và cũng đã chuẩn bị mọi thứ cho điều này.

Với Việt Nam, theo GS-TSKH. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp FDI, để đón được làn sóng đầu tư đang dịch chuyển, cũng phải chuẩn bị sẵn đất sạch. “Chúng ta phải tuyên bố với nhà đầu tư rằng, Việt Nam có hơn 300 KCN, KKT có đầy đủ cơ sở hạ tầng, đủ điện, nước, giao thông, có đất sạch, giá đất ổn định, chỉ bằng 40% ở Thượng Hải, Bắc Kinh và sẽ không tăng giá đất. Tôi đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ nên ‘lệnh’ không được ai tăng giá đất trong thời điểm này. Đất sạch mà giá thuê chỉ bằng 40% nước khác, thì nhà đầu tư sẵn sàng vào”, GS-TSKH. Nguyễn Mại nói.

Đúng là Việt Nam đang có hơn 300 KCN, KKT. Nhưng trên thực tế, vẫn còn có số lượng lớn KCN đã được thành lập nhưng chưa triển khai và còn gần 200 KCN đã nằm trong quy hoạch nhưng chưa được thành lập. Chưa kể, trong số các KCN đã đi vào hoạt động, nơi lấp đầy rất tốt, nhưng nơi vẫn èo uột trong thu hút đầu tư.

Báo cáo Chính phủ về 30 năm phát triển mô hình KCN, KKT, Bộ Kế hoạch và Đầu tư thừa nhận, một số KCN chưa thu hút được nhà đầu tư phát triển hạ tầng KCN và gặp khó khăn trong thu hút dự án đầu tư thứ cấp tại phần đất đã xây dựng hạ tầng; một số địa phương chưa quyết liệt trong việc thu hồi diện tích đất chưa sử dụng hoặc dự án không thực hiện đúng cam kết, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.

Nghịch lý “người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra” vì vậy đã xuất hiện. Như Quảng Nam, dù trên thực tế có nhiều nhà đầu tư muốn nhảy vào đầu tư hạ tầng KCN, nhưng do tính chung, tỷ lệ lấp đầu KCN của toàn tỉnh chưa tới 60%, nên không được phép đầu tư KCN mới.

“Thực tế này, nhiều địa phương gặp phải. Vừa rồi, nhiều địa phương, bao gồm cả Quảng Nam, đã đề xuất sửa đổi quy định về việc tỷ lệ lấp đầy phải trên 60% mới được bổ sung KCN mới. Chúng tôi đang xem xét vấn đề này. Tuy nhiên, việc đưa ra một tỷ lệ như vậy là cần thiết để đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả”, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Vụ trưởng Vụ Quản lý KKT (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) nói.

Mặc dù vậy, việc dọn đất để đón nhà đầu tư mới là cần thiết và vô cùng quan trọng. Chính vì vậy, Bộ Kế hoạch và Đầu tư hồi tháng 6 đã có văn bản gửi các địa phương đề nghị rà soát lại việc thực hiện các KCN, KKT. Trong đó, đề nghị các địa phương kiến nghị đưa ra khỏi quy hoạch các KCN nằm trong quy hoạch nhiều năm (trên 10 năm) nhưng chưa triển khai để tránh tình trạng quy hoạch treo, làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất - kinh doanh của tổ chức, cá nhân và cuộc sống của người dân.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đề nghị các địa phương chỉ đề xuất bổ sung vào quy hoạch các KCN có tính cấp bách, có khả năng triển khai nhanh và thu hút đầu tư tốt để đảm bảo mặt bằng sản xuất - kinh doanh cho nhà đầu tư…

Mở hướng phát triển mới

Sau 30 năm phát triển, các KCN, KKT đã ngày càng trở thành mô hình thuận lợi để thu hút đầu tư, bao gồm cả đầu tư trong nước và nước ngoài. Cụ thể, tính đến hết tháng 6/2020, các KCN, KKT trong cả nước đã thu hút được 9.835 dự án đầu tư nước ngoài, với tổng vốn đăng ký đạt khoảng 197,8 tỷ USD. Bên cạnh đó, còn có 9.650 dự án đầu tư trong nước, với tổng vốn đầu tư khoảng 2,31 triệu tỷ đồng. Vốn đầu tư thực hiện đạt khoảng 46,3%.

Một con số cho thấy sức hút rất lớn của các KCN, KKT. Tuy nhiên, một cách thẳng thắn, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, tỷ suất thu hút đầu tư trung bình của các dự án đầu tư trong KCN chỉ là 4,61 triệu USD/ha đất công nghiệp cho thuê. Tỷ lệ này tuy có gia tăng qua các thời kỳ nhưng vẫn tương đối thấp. Bên cạnh đó, tình trạng dự án chậm triển khai, xin giao đất, cho thuê đất vượt quá nhu cầu còn khá phổ biến, làm ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.

Chưa kể, chất lượng, hiệu quả thu hút đầu tư vào KCN, KKT chưa đáp ứng yêu cầu phát triển theo chiều sâu; liên kết, hợp tác trong KCN, KKT, giữa các khu với nhau và giữa KCN, KKT với khu vực bên ngoài còn hạn chế.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, các địa phương và nhà đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng KCN vẫn tập trung phát triển KCN theo “chiều rộng”, thu hút mạnh nhà đầu tư thứ cấp; chưa thực sự chú trọng phát triển theo “chiều sâu” hướng tới cơ cấu ngành nghề có giá trị gia tăng cao, công nghệ hiện đại và bảo vệ môi trường. Hiện mới chỉ xuất hiện một số mô hình hợp tác sản xuất đơn lẻ trong KCN, KKT, tác động chưa nhiều đến sản xuất công nghiệp địa phương, rất khó để doanh nghiệp trong nước tham gia vào chuỗi giá trị của doanh nghiệp FDI.

Nguyên nhân thì có nhiều, song một trong những yếu tố mấu chốt được chỉ ra là do hệ thống chính sách ưu đãi đầu tư, hỗ trợ đầu tư của Việt Nam nói chung, của KCN, KKT nói riêng thiếu hiệu quả để định hướng dòng đầu tư. Trong khi đó, câu chuyện thu hút đầu tư trong tình hình mới hoàn toàn khác. Việt Nam cũng đang mong muốn “dẫn” dòng vốn đầu tư có chất lượng vào Việt Nam, “bắt” dòng vốn đó phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mình.

Do đó, các định hướng chiến lược mới trong phát triển mô hình KCN, KKT mới cũng đang được xây dựng. Không chỉ đơn thuần là chuẩn bị quỹ đất sạch, với đầy đủ hạ tầng, hay với một mức giá cạnh tranh, ổn định, mà sẽ là sự mở rộng các mô hình KCN chuyên sâu, KCN sinh thái để phù hợp với nhu cầu của nhà đầu tư.

Hơn thế nữa, sẽ xây dựng cơ chế, chính sách đầu tư hấp dẫn, có tính cạnh tranh quốc tế cao để thu hút nhà đầu tư chiến lược đầu tư trong KCN, KKT. Thậm chí, sẽ xây dựng tiêu chí và có cơ chế linh hoạt trong đàm phán, áp dụng ưu đãi riêng, đặc thù đối với các dự án đầu tư trong KCN, KKT có vai trò quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội của vùng và cả nước.

Tất cả là để chuẩn bị đón sóng đầu tư mới!