Hoán đổi nợ thành cổ phiếu với giá trị thấp hơn khoản nợ

Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát, mã HPX, sàn HoSE) vừa thông qua việc hoán đổi khoản phải thu thành cổ phiếu phát hành riêng lẻ của Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (Địa ốc Hoàng Quân, mã HQC, sàn HoSE).

Theo đó, Hải Phát sẽ hoán đổi khoản phải thu có tổng giá trị 212 tỷ đồng để nhận về 21,2 triệu cổ phiếu phổ thông của Địa ốc Hoàng Quân. Cổ phiếu hoán đổi sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm kể từ thời điểm phát hành.

Tính theo giá thị trường ngày 1/8, cổ phiếu HQC giao dịch quanh vùng 3.800 đồng/cổ phiếu. Như vậy, tổng giá trị khoản hoán đổi này thấp hơn 62% so với giá trị khoản nợ vay, tương ứng thấp hơn 131,44 tỷ đồng.

Trước đó, Hải Phát từng chia sẻ thông tin về việc hợp tác với Địa ốc Hoàng Quân - doanh nghiệp sở hữu nhiều quỹ đất nhà ở xã hội tại khu vực phía Nam. Cụ thể, năm 2018, Hải Phát cho biết đã hợp tác với Địa ốc Hoàng Quân để thực hiện dự án 198 ha tại Bình Thuận cũ (nay là tỉnh Lâm Đồng), tổng mức đầu tư 9.831 tỷ đồng, thời gian thực hiện từ năm 2018 đến năm 2024. Hải Phát nhấn mạnh, đây là bước đi đầu tiên trong việc liên doanh và kỳ vọng sẽ có nhiều chương trình hợp tác hơn, khi đại diện của Hải Phát tham gia Ban Tổng giám đốc của Địa ốc Hoàng Quân.

Tuy nhiên, tại Đại hội đồng cổ đông năm 2025 của Địa ốc Hoàng Quân, Chủ tịch HĐQT Trương Anh Tuấn bất ngờ thông báo, Địa ốc Hoàng Quân và Hải Phát đã thống nhất tạm dừng triển khai dự án tại Bình Thuận. Hai bên vẫn giữ liên kết và sẽ tìm kiếm những cơ hội hợp tác mới.

Tại thời điểm ngày 30/6/2025, Địa ốc Hoàng Quân chỉ sở hữu 32,76 tỷ đồng tiền mặt, nhưng tổng nợ vay lên tới 1.729,3 tỷ đồng, bằng 32% vốn chủ sở hữu. Với tình hình kinh doanh lãi mỏng kéo dài, dòng tiền bị chiếm dụng bởi bên thứ ba khi nhiều dự án có dấu hiệu chậm triển khai, kế hoạch bán hàng không thuận lợi, Địa ốc Hoàng Quân đã có những động thái tái cấu trúc khi chấm dứt hoạt động 5/18 chi nhánh trong thời gian gần đây.

Quay trở lại với Hải Phát, dù thực hiện phương án hoán đổi với giá trị cổ phiếu theo thị trường thấp hơn nhiều so với khoản phải thu, nhưng doanh nghiệp vẫn trấn an cổ đông. Ban lãnh đạo Hải Phát nhấn mạnh, đây là phương án phù hợp trong bối cảnh hiện tại, mang lại lợi ích cho cả hai bên, vừa giúp Địa ốc Hoàng Quân giảm đáng kể áp lực nợ vay, vừa mở ra cơ hội cho Hải Phát thu được công nợ cũng như sở hữu cổ phần tại một doanh nghiệp có tiềm năng, với thế mạnh đầu tư và phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Đại diện Hải Phát cho biết thêm, ngoài việc hoán đổi cổ phiếu, Địa ốc Hoàng Quân cam kết bổ sung một số điều khoản cho việc hoán đổi này. Trong đó, có cam kết sẵn sàng bổ sung các tài sản khác là cổ phiếu HQC của bên thứ ba, tiền mặt và các bất động sản khác nhằm đảm bảo rằng, nếu Hải Phát thoái vốn đối với số cổ phần hoán đổi này khi đủ điều kiện, thì trong mọi trường hợp, nếu thiếu hụt, Địa ốc Hoàng Quân sẽ bổ sung phần chênh lệch nhằm đảm bảo Hải Phát thu hồi đủ công nợ từ Địa ốc Hoàng Quân với số tiền 212 tỷ đồng.

Cổ phiếu trượt dài hậu niêm yết

Trước khi niêm yết trên sàn HoSE (năm 2018), Hải Phát đặt mục tiêu duy trì tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận. Doanh nghiệp dự kiến, trong năm 2018, 2019 và 2020, doanh thu lần lượt đạt 3.200 tỷ đồng, 4.300 tỷ đồng và 5.500 tỷ đồng; lợi nhuận ròng lần lượt đạt 450 tỷ đồng, 720 tỷ đồng và 950 tỷ đồng.

Tuy nhiên, thực tế, Hải Phát chỉ ghi nhận lãi tăng trong năm đầu niêm yết (năm 2018), lên mức 452,27 tỷ đồng. Sau đó, lợi nhuận của Hải Phát đi ngang, đạt 452,97 tỷ đồng trong năm 2019. Đến năm 2020, Hải Phát chỉ lãi 97,61 tỷ đồng, bằng 10,27% kế hoạch.

Thêm nữa, sau năm 2019, tình hình kinh doanh của Hải Phát bắt đầu lao dốc, thậm chí năm 2022 ghi nhận lỗ 58,36 tỷ đồng. Năm 2024, lãi ròng tiếp tục giảm 54,4%, về 61,47 tỷ đồng, hiệu quả sử dụng tài sản (ROA) đạt 0,72%, hiệu quả sử dụng nguồn vốn (ROE) đạt 1,7%, thấp hơn so với mức trung bình của nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Trong nửa đầu năm 2025, Hải Phát ghi nhận doanh thu 587,38 tỷ đồng, giảm 10,3%; lợi nhuận ròng đạt 50,49 tỷ đồng, tăng 7% và mới hoàn thành 36,9% kế hoạch lợi nhuận năm 2025.

Có thể thấy, dù có tham vọng lớn và chủ động mở rộng hợp tác, nhưng do tình hình kinh doanh gặp khó khăn, giá cổ phiếu lao dốc, kế hoạch hợp tác với Công ty Địa ốc Hoàng Quân cũng gián đoạn, phải hoán đổi khoản phải thu thành cổ phiếu với giá thấp hơn nhiều so với giá trị khoản nợ ban đầu, Hải Phát vẫn còn phải đối mặt với nhiều bài toán ở phía trước.