Hạ tầng đa phương thức: lợi thế định vị khó sao chép

Khu Đông TP.HCM hiện là một trong số ít khu vực đô thị tại Việt Nam đồng thời hội tụ đủ các trục giao thông chiến lược: đường bộ cao tốc, tuyến metro vận hành thương mại, đường thủy nội địa và kết nối trực tiếp tới sân bay Long Thành - dự kiến khai thác thương mại giai đoạn 1 vào cuối năm 2026.

Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý Nghiên cứu Thị trường tại Cushman & Wakefield Việt Nam, đánh giá các trục giao thông huyết mạch như Đại lộ Mai Chí Thọ và hầm vượt sông Sài Gòn đóng vai trò hình thành cấu trúc “core-to-core”, kết nối trực tiếp khu trung tâm tài chính hiện hữu (Quận 1 cũ) với trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm, tạo nên một hành lang tăng trưởng hai đầu hiếm có tại TP.HCM.

Trong bức tranh quy hoạch tổng thể của TP.HCM, hạ tầng khu Đông không chỉ phục vụ nhu cầu lưu thông mà còn đóng vai trò then chốt trong chiến lược phát triển đa cực - giảm tải áp lực dân số và kinh tế đang đè nặng lên lõi nội đô truyền thống (Quận 1, 3, Bình Thạnh cũ). Định hướng này được thể hiện rõ trong Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060, theo đó thành phố chuyển dịch từ mô hình đơn cực sang cấu trúc đa trung tâm với các cực tăng trưởng phân tán - trong đó khu Đông (TP. Thủ Đức) giữ vai trò trung tâm phía Đông với chức năng kinh tế, đổi mới sáng tạo và đô thị dịch vụ cao cấp. Đây là yếu tố tạo nền tảng dài hạn cho giá trị bất động sản khu vực: khi một cực đô thị được chính sách định danh rõ ràng và hạ tầng đủ sức hỗ trợ, dòng dịch chuyển dân cư và đầu tư từ nội đô ra ngoại vi không còn là xu hướng tự phát mà trở thành một quá trình có cấu trúc và khó đảo chiều.

Khu Đông còn là một trong số ít khu vực đô thị còn dư địa phát triển dọc các tuyến sông lớn - sông Sài Gòn và sông Đồng Nai - trong bối cảnh TP.HCM đang tích cực triển khai các hành lang phát triển ven sông nhằm nâng cấp không gian công cộng và chất lượng đô thị. Lợi thế cảnh quan tự nhiên này, kết hợp với hệ thống kết nối chiến lược, tạo ra điều kiện hiếm có để hình thành các khu ở chất lượng cao trong dài hạn.

Kinh tế tri thức: động lực tăng trưởng nội sinh mới

Ngoài hạ tầng giao thông, khu Đông còn đang định hình vai trò như một trung tâm kinh tế tri thức với hai đầu tàu là Khu Công nghệ cao TP.HCM (SHTP) và Khu đô thị Đại học Quốc gia TP.HCM - nơi tập trung hơn 80.000 sinh viên cùng nhiều viện nghiên cứu, trung tâm R&D của các tập đoàn đa quốc gia.

Theo đánh giá của Cushman & Wakefield, đây là nền tảng quan trọng để khu Đông thu hút dòng vốn FDI bền vững, đồng thời tạo ra một cộng đồng cư dân chất lượng cao, bao gồm chuyên gia nước ngoài, kỹ sư công nghệ và lực lượng lao động tri thức trẻ. Nhóm dân cư này có xu hướng ưu tiên nơi ở gần trung tâm làm việc với tiêu chí sống rõ ràng: cơ sở hạ tầng hoàn thiện, môi trường an toàn, tiện ích cao cấp và diện tích ở đủ rộng - những yếu tố mà nguồn cung hiện tại tại khu vực chưa đáp ứng đầy đủ.

Nhu cầu ở thực lên ngôi: thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc

Việc hạ tầng dần khép kín cũng đồng thời tạo ra áp lực sàng lọc với chính phân khúc bất động sản khu Đông. Khi cơ sở hạ tầng không còn là yếu tố “kỳ vọng” mà đã trở thành hiện thực có thể kiểm chứng, người mua, đặc biệt ở phân khúc trung - cao cấp sẽ nâng tiêu chí lựa chọn lên đáng kể.

Thực tế thị trường ghi nhận: khách hàng đang dịch chuyển rõ nét từ tâm lý “đón sóng” sang ưu tiên giá trị sử dụng thực - tức chất lượng quy hoạch, mức độ hoàn thiện pháp lý, hệ sinh thái tiện ích vận hành thực tế và môi trường an cư lâu dài. Với người có thu nhập cao, bất động sản không chỉ là tài sản tài chính mà còn là quyết định về chất lượng sống - một tiêu chí đòi hỏi sự nhất quán giữa cam kết phát triển và thực tế triển khai.

Các dự án bất động sản ngày càng được đo lường không chỉ bằng vị trí, mà bằng giá trị ở thực

Điều này đặt ra thách thức không nhỏ với các dự án chưa hoàn thiện hạ tầng nội khu, pháp lý chưa đầy đủ hoặc phát triển tiện ích theo lộ trình kéo dài nhiều năm. Trong khi đó, các dự án đã đạt mức hoàn thiện về pháp lý, tiện ích và khả năng kết nối sẽ hưởng lợi trực tiếp từ sự dịch chuyển này.

IKI Village: mô hình đô thị ven sông tại “điểm giao” chiến lược

Trong bối cảnh đó, IKI Village do An Khải Hưng phát triển được xem là một trong những dự án phản ánh rõ xu hướng chuyển dịch của phân khúc ở thực cao cấp tại khu Đông. Dự án tọa lạc tại vị trí kết nối trực tiếp với nút giao Gò Công - Vành đai 3, một trong những trục giao thông liên vùng quan trọng nhất của TP.HCM trong thập kỷ tới.

IKI Village được phát triển theo mô hình đô thị ven sông mật độ xây dựng thấp, với triết lý thiết kế lấy con người và sự an trú làm trung tâm. Thay vì chạy đua về số lượng tiện ích, dự án ưu tiên những giá trị mà nhóm khách hàng ở thực cao cấp đang thực sự tìm kiếm: quỹ đất lớn dành cho mảng xanh, không gian sống có chiều sâu và sự riêng tư, môi trường an cư bền vững cho gia đình đa thế hệ. Đây cũng là hướng phát triển đang dần phổ biến tại các đô thị trưởng thành trong khu vực - nơi giá trị bất động sản không chỉ được đo bằng vị trí hay diện tích, mà bằng khả năng nâng cao chất lượng sống thực tế của cư dân.

Dự án IKI Village dự kiến hoàn thiện vào quý I/2028

Với định vị lấy con người làm trung tâm và nền tảng hạ tầng kết nối ngày càng vững chắc của khu Đông, IKI Village đại diện cho thế hệ dự án bất động sản đang dần trở thành chuẩn mực mới - không cạnh tranh bằng đầu cơ ngắn hạn, mà bằng giá trị sử dụng và tính bền vững trong dài hạn.