Thị trường bất động sản khó khăn về huy động vốn và khan hiếm nguồn cung

Chiều mai, 3/11, Bộ trưởng Bộ Xây dựng trả lời chất vấn Quốc hội về các vấn đề thuộc lĩnh vực mình quản lý, trong đó có vấn đề huy động vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trong báo cáo vừa gửi tới đại biểu, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, tính đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 – 1,8 triệu tỷ đồng. Dư nợ tín dụng BĐS tính đến 31/8/2022 đạt 777.235 tỷ (giảm so với thời điểm 30/6/2022 là 784.575 tỷ)

Tuy nhiên, thị trường bất động sản là thị trường phức tạp, liên thông, gắn trực tiếp với thị trường tài chính, tiền tệ và các thị trường khác. Theo kinh nghiệm quốc tế, các cuộc khủng hoảng kinh tế thường bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường tài chính, tiền tệ và thị trường bất động sản.

Theo Bộ trưởng, thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2022 tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung. Nguồn cung về nhà ở từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, nguồn cung nhà ở mới trong 9 tháng chủ yếu vẫn đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán. Giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân. 

Về vấn đề vốn, theo Bộ trưởng, tồn tại lớn nhất hiện nay là cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý (chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án). Chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.  

Bộ trưởng đánh giá, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong Quý III/2022, doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trong huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp

Kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Để khắc phục các tồn tại liên quan đến vấn đề vốn cho thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề nghị, phải có giải pháp kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.

Bên cạnh đó, phải kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.

Đồng thời, chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, cho vay đối với lĩnh vực bất động sản bảo đảm đúng quy định của pháp luật; khẩn trương xem xét ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình, có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ.

Theo Bộ Xây dựng, từ năm 2019 đến nay, Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng các địa phương đã tăng cường thanh tra, xử lý các cá nhân sai phạm trong hoạt động giao dịch, huy động vốn, kinh doanh bất động sản.

Qua thanh tra, kiểm tra phát hiện một số sai phạm chính sau: Kinh doanh không đủ điều kiện năng lực về tài chính; bán và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng; Tổng số tiền thu các đợt của khách hàng mua nhà trước khi bàn giao nhà vượt tỷ lệ quy định mà không có thoả thuận với khách hàng…

Ngoài ra, tại nhiều địa phương vẫn tồn tại tình trạng huy động vốn, mua bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện còn diễn ra tại một số dự án, dẫn đến khó khăn cho công tác quản lý, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cho khách hàng, người mua,…

Thời gian qua, các cơ quan tố tụng Trung ương và địa phương cũng đã tích cực phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật trong hoạt động giao dịch, huy động vốn và kinh doanh bất động sản.