Giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản vào cuối năm 2022 ước đạt khoảng 37.000 tỷ đồng

Giảm phát hành, tăng mua lại trái phiếu trước hạn

Báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam cho thấy, trong nửa đầu tháng 8/2022, chỉ có 6 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng giá trị 2.210 tỷ đồng, phần lớn do các ngân hàng phát hành. Lũy kế từ đầu năm đến nay, phát hành TPDN riêng lẻ đạt gần 200.000 tỷ đồng, giảm 37% so với cùng kỳ.

Đóng băng trong tháng 4 khi sự cố Tân Hoàng Minh xảy ra, thị trường TPDN nhúc nhắc khởi động lại trong tháng 5 và tháng 6, nhưng chỉ tập trung vào một số doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết. Từ tháng 7 tới nửa đầu tháng 8, phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đóng băng trở lại.

Theo đánh giá của FiinGroup, trong ngắn hạn, thị trường sẽ tiếp tục suy giảm về khối lượng phát hành cho đến khi có các quy định pháp lý rõ ràng làm cơ sở cho nhà phát hành và nhà đầu tư, cụ thể là sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP. Sang năm 2023, thị trường sẽ có những thay đổi về chất theo xu hướng phát hành đại chúng sẽ tăng mạnh về quy mô, nhất là từ các doanh nghiệp có hồ sơ kinh doanh tốt và chủ động minh bạch hồ sơ tín dụng. Phát hành riêng lẻ sẽ có sự thay đổi, chủ yếu giảm về quy mô, nhưng hướng đến cơ sở nhà đầu tư rộng rãi hơn, bao gồm nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, các định chế tài chính như bảo hiểm, quỹ trái phiếu và quỹ hưu trí.

Điểm tích cực của thị trường TPDN hiện nay, theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Fiin Group, nhiều doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, nhờ đó giảm áp lực rủi ro nợ đáo hạn và giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.

Số liệu của FiinGroup cho thấy, giá trị mua lại TPDN trong 6 tháng đầu năm 2022 đạt 72.290 tỷ VND, tăng 22% so với cùng kỳ 2021, tập trung vào các trái phiếu cận đáo hạn. Cụ thể, 51,25% tổng giá trị trái phiếu được mua lại có kỳ hạn còn lại là 1-3 năm. Thời gian quay vòng vốn bị kéo dài khiến các doanh nghiệp phải tăng cường mua lại trái phiếu kỳ hạn ngắn để đảm bảo khả năng thanh toán nợ. Ngoài ra, sự cố Tân Hoàng Minh cũng buộc một số doanh nghiệp bất động sản phải tất toán trước hạn hợp đồng mua trái phiếu theo yêu cầu của trái chủ.

Theo ước tính, giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản vào cuối năm 2022 sẽ đạt khoảng 37.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm phần lớn với 84% tổng giá trị. Áp lực trả nợ tiếp tục gia tăng mạnh trong giai đoạn 2023 - 2024, việc đảm bảo nguồn vốn đảo nợ sẽ trở thành vấn đề cấp thiết.

Ngay cả khi khả năng vỡ nợ trái phiếu xảy ra, ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng, tỷ lệ vỡ nợ TPDN ở mức độ nhất định (1-3%) là có thể chấp nhận được, quan trọng là phải để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội, nền kinh tế.

Rủi ro vẫn chưa đáng ngại?

Không chỉ doanh nghiệp bất động sản giảm phát hành trái phiếu, trong nửa đầu năm nay, các ngân hàng cũng mạnh tay bán bớt số TPDN nắm giữ. Tuy nhiên, tín dụng lĩnh vực này lại tăng mạnh.

Theo NHNN, tín dụng bất động sản 6 tháng đầu năm tăng rất mạnh (hơn 14%), so với tăng trưởng tín dụng chung của cả nước. Số liệu của Fiin Group cũng cho hay, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư cho vay khoảng 435.000 tỷ đồng, tương đương 50% tổng tín dụng vào bất động sản. Điều đó cho thấy tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng và diễn ra chọn lọc hơn ở một số ngân hàng và tùy theo hồ sơ tín dụng của chủ đầu tư, của từng dự án.

Mặc dù tín dụng bất động sản tăng mạnh, song ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng, chất lượng tín dụng doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn rất ổn, với mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 0,5 lần. Nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh, con số này khoảng 1 lần, thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc. Mặt khác, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc. Đây là dư địa quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản “co giãn” khi có biến cố.

Mặc dù vậy, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, tín dụng bất động sản nửa cuối năm nay sẽ không còn dễ dàng với doanh nghiệp. Điều này đồng nghĩa tiến độ triển khai các dự án của doanh nghiệp bất động sản nửa cuối năm nay gặp khó khăn hơn.

Ngoại trừ một số doanh nghiệp lớn, đa phần doanh nghiệp bất động sản trên thị trường đang gặp rất nhiều khó khăn. Trong quý II/2022, doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết lần lượt giảm 49% và 72,5%. FiinGroup cũng cảnh báo, vòng quay hàng tồn kho bất động sản đang tăng lên mức 1.500 ngày, tức với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc.

Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp thời gian tới, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV kỳ vọng, kênh TPDN sẽ được “nới” và khởi động trở lại sau khi đóng băng mấy tháng vừa qua, nhằm giảm áp lực cho tín dụng ngân hàng.

Tuy nhiên, bên cạnh kênh tín dụng, TPDN, chuyên gia này cũng khuyến nghị, doanh nghiệp bất động sản nên linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ REIT, trái phiếu công trình; thuê tài chính… Bên cạnh đó, để tăng cơ hội huy động vốn, doanh nghiệp bất động sản nên chú trọng phục hồi xanh, tăng trưởng xanh; chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới; thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro; minh bạch hồ sơ tín dụng.