Với doanh nghiệp và thị trường bất động sản, dòng vốn giống như “mạch máu” để duy trì sự sống. Ảnh: Lê Toàn

Siết quy định cho vay

Mới đây, cộng đồng doanh nghiệp và nhà đầu tư lại... xôn xao khi Thông tư số 06/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng (gọi tắt là Thông tư 06) được ban hành, có hiệu lực từngày 1/9 tới, trong đó có quy định mới về hạn chế cho vay bất động sản.

Cụ thể, khoản 2, Điều 1, Thông tư 06 nêu những trường hợp mà các tổ chức tín dụng không được cho vay, trong đó có 3 trường hợp, mà theo các doanh nghiệp bất động sản, sẽ có thể tác động mạnh đến thị trường bất động sản.

Một là, không cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên sàn UPCoM.

Hai là, không cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

Ba là, không cho vay để bù đắp tài chính, trừ trường hợp khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại thông tư này.

Theo Ngân hàng Nhà nước, Thông tư 06 nhằm kiểm soát sử dụng vốn đúng mục đích, giảm các rủi ro về xử lý tài sản đảm bảo. Cơ quan này cho rằng, việc góp vốn bằng cách mua cổ phần hoặc rót vào những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý là nhu cầu vốn khó kiểm soát mục đích sử dụng tiền vay, không có cơ sở để đánh giá thường xuyên đối với tình hình tài chính, hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp.

Tuy nhiên, các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản luôn phải dùng tài sản đảm bảo khi vay vốn, nên thực tế, ngân hàng vẫn “nắm đằng chuôi”. Bởi vậy, nhiều doanh nghiệp bày tỏ, họ không kỳ vọng có thêm cơ chế đặc thù cho bất động sản, mà chỉ mong các điều kiện không bị siết chặt thêm, để có thể tháo gỡ những khó khăn trước mắt cho thị trường.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư về nội dung này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, đóng góp của ngành bất động sản đối với nền kinh tế rất quan trọng, khả năng lan tỏa và ảnh hưởng của bất động sản đến các ngành khác cũng vô cùng lớn, đơn cử lĩnh vực xây dựng. Bất động sản phát triển sẽ thúc đẩy xây dựng phát triển và ngược lại.

“Bất động sản và xây dựng có mối quan hệ như ‘tay với chân’. Đó là mối quan hệ bổ trợ, tương hỗ nhau để cùng có những đóng góp quan trọng trong phát triển kinh tế”, ông Hiệp nhìn nhận.

Doanh nghiệp tiếp tục đối mặt nhiều thách thức

Thị trường bất động sản hiện vẫn còn rất khó khăn do sức mua yếu. Tình trạng doanh nghiệp bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản, thậm chí bị mất thanh khoản không hiếm gặp trên thị trường.

Trong bối cảnh đó, nguồn vốn tín dụng được ví là “chiếc phao cứu sinh” đối với các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khoản 2, Điều 1, Thông tư số 06 như “dựng thêm rào chắn”, khiến việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn so với trước đây. Từ 6 trường hợp tổ chức tín dụng không được cho vay, Thông tư 06 đã quy định tăng lên 10 trường hợp, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư bất động sản.

Với doanh nghiệp và thị trường bất động sản, dòng vốn giống như “mạch máu” để duy trì sự sống. Khi dòng vốn bị “tắc”, các doanh nghiệp sẽ rất “khó thở”. Báo cáo tài chính quý II/2023 của một số doanh nghiệp bất động sản công bố đầu tiên đã cho thấy những khó khăn mà ngành này đang phải đối mặt.

Đơn cử, Công ty cổ phần Bất động sản E Xim (Eximland) lỗ 4,4 tỷ đồng trong quý II, lũy kế 6 tháng đầu năm lỗ 6 tỷ đồng; tổng tài sản giảm từ 735 tỷ đồng xuống 718 tỷ đồng.

Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ trong quý II của Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền chỉ đạt 4,4 tỷ đồng, giảm 6,4 tỷ đồng (giảm 59,3%) so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế của Công ty tăng từ 293 triệu đồng lên 16,9 tỷ đồng, nhưng không được coi là tín hiệu vui, vì khoản lãi này đến từ hoạt động tài chính (từ nguồn chia cổ tức của các công ty con, hoạt động thanh lý và cho vay ngắn hạn).

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D của DKRA Group nhìn nhận, nếu siết các quy định cho vay, có thể làm gia tăng những căng thẳng hiện có của thị trường bất động sản. Bởi với quy định của Thông tư 06, doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng hẹp cửa tiếp cận các gói vay theo hình thức góp vốn dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh.

“Những tháng cuối năm 2023 các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt nhiều thách thức hơn so với cùng kỳ năm 2022”, ông Thắng dự báo.