Lãi suất tăng, dòng tiền phân hóa

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 thị trường bất động sản cả nước có 128.000 sản phẩm mới, tăng khoảng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025. Trước đó, bất động sản trải qua giai đoạn khan hiếm nguồn cung khiến giá bất động sản liên tiếp tăng và lập mặt bằng giá mới. Trong quý III/2025, giá căn hộ tại một số khu vực tăng thêm khoảng 500 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn, tạo nên làn sóng “xuống tiền nhanh - kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn”.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025 đến nay, thanh khoản thị trường chững lại rõ rệt do nguồn cung tăng mạnh và lãi suất tăng nhanh trở lại.

"Trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn. Thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh rõ xu hướng phân hóa dòng tiền. Nguyên nhân của sự phân hóa này không chỉ đến từ việc nguồn cung tăng mà còn do sự lệch pha trong kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán. Người bán vẫn neo giá cao, trong khi người mua có xu hướng chờ đợi mức giá hợp lý hơn, thậm chí kỳ vọng các sản phẩm cắt lỗ sâu hơn", VARS cho biết.

Theo các chuyên gia phân tích, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về “sức chịu đựng” của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính. Giai đoạn tiền “rẻ” khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường BĐS, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển Dự án phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định, chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.  

Dù vậy, việc bất động sản cắt lỗ sâu khó xảy ra. Hiện nay, nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư FOMO ở vùng giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong khi nhóm nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy cao vẫn kiên trì nắm giữ. Với nhóm nhà đầu tư còn lại, nếu không bị áp lực thanh khoản, khả năng cắt lỗ khó xảy ra.

Cụ thể, mặt bằng giá bất động sản khó giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao. Chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30-40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng mạnh theo bảng giá đất mới.

Với cơ cấu này,  khi giá đất tăng khoảng 20%, tính tiền sử dụng đất áp dụng hệ số điều chỉnh K (K>1), chi phí phát triển dự án có thể tăng ít nhất 6-8%. Thậm chí nhiều dự án triển khai trở lại sau thời gian dài “đắp chiếu” phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp 1,5-3 lần. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng đã tăng khoảng 8-12%, cùng với chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2% khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng khoảng 1,6%-2,7%.

Thực tế này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán dù áp lực thanh khoản ngày càng lớn. Ngoài ra, trong trường hợp tiến độ bán hàng không đạt kế hoạch, chi phí tài chính còn tiếp tục gia tăng, làm gia tăng rủi ro và áp lực dòng tiền đối với doanh nghiệp. Trước bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chủ động áp dụng các chính sách kích cầu như ưu đãi lãi suất (cố định hoặc áp trần), kéo dài thời gian hỗ trợ hay tăng chiết khấu cho phương án thanh toán sớm để hút tiền.

Chủ đầu tư tìm cách tăng ưu đãi để "dụ" người mua nhà

 TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh bất động sản Việt Nam cho biết, nhiều chủ đầu tư hiện nay đưa ra chính sách hỗ trợ lãi suất cực mạnh, kéo dài tới 5 năm thay vì 1-2 năm như trước đây. Điều này giúp khách hàng giãn áp lực tài chính trong giai đoạn đầu đầu tư hoặc khi thu nhập chưa ổn định.

"Trước những biến động của lãi suất, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đưa ra chính sách hỗ trợ như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ 3-5 năm nhằm kích cầu", ông Đính nói.

VARS IRE cũng cho rằng, trong bối cảnh có nhiều lựa chọn, cách tiếp cận thị trường của nhà đầu tư cần thay đổi theo hướng thực chất hơn. Thị trường không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính.

Do đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3-5 năm, đến khi dự án hoàn thiện và đưa vào vận hành.

Bên cạnh đó, nên ưu tiên các khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với sự phát triển của khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc các chính sách thu hút dân cư. Ngược lại, với các khu vực dân cư thưa thớt, chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng, dù vẫn có tiềm năng dài hạn nhưng rủi ro thanh khoản cao hơn và cần thời gian tích lũy dài hơn.

Hiện triển vọng của thị trường bất động sản vẫn rất khó dự đoán. Theo VARS, rủi ro với thị trường có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua năm 2025, ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn.

Ngược lại, cũng có ý kiến cho rằng, nửa cuối năm 2026 , mặt bằng lãi suất vay mua nhà (hiện dao động từ 12-15% sau ưu đãi) sẽ hạ nhiệt. Khi đó, dòng tiền trong nền kinh tế được giải tỏa, thanh khoản hệ thống cải thiện, các chính sách điều tiết vĩ mô phát huy tác dụng và thị trường bất động sản sẽ bớt áp lực hơn.