Giảm tốc tín dụng bất động sản, doanh nghiệp xoay vốn ở đâu?

Tín dụng bất động sản bị hãm phanh cộng với áp lực đáo hạn trái phiếu ước khoảng 121.000 tỷ đồng sẽ khiến sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản "lộ sáng" năm 2026.

TIN LIÊN QUAN

Chưa có kênh huy động vốn thay thế cho tín dụng

Trước thông tin về "siết" tín dụng bất động sản, mới đây, BIDV đã chính thức lên tiếng, khẳng định sẽ tiếp tục đồng hành với sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản; tích cực hợp tác, đồng hành với các doanh nghiệp phát triển các Dự án đầu tư, phân khúc bất động sản phù hợp, hiệu quả, khả thi đáp ứng nhu cầu của người dân và doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Dù vậy, trên thực tế, BIDV đang tạm dừng cho vay các dự án mới. Cụ thể, công văn ngày 11/2 của BIDV đã đề nghị các chi nhánh tạm dừng trình trụ sở chính tiếp cận mới các dự án, phương án kinh doanh bất động sản của khách hàng doanh nghiệp cho đến khi có thông báo hoặc văn bản mới thay thế.

Trước đó, cả 4 ngân hàng thương mại nhà nước (big 4) đều công bố tăng mạnh lãi suất cho vay mua nhà lên mức ngang ngửa với các ngân hàng TMCP tư nhân (lên mức gần 14%/năm).

Động thái này nhằm thực hiện theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước về việc kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng với lĩnh vực bất động sản năm 2026 không quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Ngoài ra, theo thông tin của Công ty chứng khoán MBS thông tin thêm, hiện tại các ngân hàng TMCP quốc doanh đã sử dụng hết room tín dụng được cho phép trong quý I/2026. Đây có thể là lý do khiến BIDV tạm thời "phanh" tín dụng bất động sản trong lúc đợi chỉ tiêu của quý mới.

Ông Bùi Văn Huy, Giám đốc khối nghiên cứu đầu tư FIDT nhận định, việc big 4 tăng lãi suất cho vay với bất động sản chủ yếu là do giới hạn room tín dụng và vai trò đặc thù của nhóm ngân hàng này trong việc thực thi chính sách.

“Các ngân hàng quốc doanh phải ưu tiên nguồn vốn cho những dự án trọng điểm của Nhà nước như hạ tầng, đầu tư công và các chương trình kinh tế - xã hội lớn. Những dự án này thường có văn bản chỉ đạo riêng và được hưởng mức lãi suất ưu đãi thấp hơn mặt bằng chung. Trong khi đó, room tín dụng là ‘hữu hạn’, nên để dành dư địa cho các lĩnh vực ưu tiên, ngân hàng buộc phải thu hẹp room ở các ngành khác, trong đó có bất động sản”, ông Huy cho hay.

Năm 2025, tín dụng toàn hệ thống tăng trưởng hơn 19%, riêng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 28%. Tín dụng bất động sản tăng nhanh và chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, lại chủ yếu rót vào các dự án nhà ở cao cấp gây ra rất nhiều rủi ro cho cả ngân hàng lẫn chủ đầu tư. Dù vốn vào bất động sản tăng, nguồn cung nhà ở tăng lên song giấc mơ an cư ngày càng xa vời với người dân.

Các chuyên gia liên tục cảnh báo về rủi ro thanh khoản, mất cân đối dòng vốn và nợ xấu nếu tín dụng tiếp tục chảy lệch pha, lãi suất tăng và thanh khoản giảm sút. Chính vì vậy, việc hãm bớt đà tăng tín dụng bất động sản là cần thiết.

Mặc dù vậy, các chuyên gia cũng khuyến nghị không siết tín dụng bất động sản một cách đại trà. Với các dự án nhà ở có giá hợp lý, vẫn cần khuyến khích cho vay.

Tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam tính đến cuối năm 2025 đã lên tới 146%. Nhu cầu vốn trung, dài hạn trong giai đoạn tới rất lớn trong khi gần 90% vốn huy động là ngắn hạn.

Theo FiinGroup, Việt Nam đang phải đối mặt khoảng trống về nguồn vốn lớn và dài hạn và hiện vẫn chưa có kênh thay thế nào cho tín dụng trung, dài hạn. Do đó, việc hạn chế tín dụng thời gian tới sẽ đẩy bất động sản vào thế khó.

Doanh nghiệp bất động sản phải xoay xở vốn ở đâu?

Chuyên gia FiinGroup cho rằng, hiện nay, mô hình tăng trưởng dựa chủ yếu vào mở rộng tín dụng tại Việt Nam đang tiệm cận giới hạn an toàn. Để duy trì tốc độ tăng trưởng 16%/năm thì tỷ lệ tín dụng/GDP sẽ vượt 180% vào cuối thập kỷ và tiệm cận hoặc vượt mức 200% vào sau năm 2030. Mức độ đòn bẩy này vượt xa ngưỡng an toàn của một nền kinh tế mới nổi, làm gia tăng rủi ro với ổn định tài chính và khả năng chống chịu của hệ thống ngân hàng.

"Trong 3 năm qua, tín dụng bất động sản tăng vượt trội so với tín dụng toàn nền kinh tế, cho thấy dòng vốn tiếp tục ưu tiên tài sản hơn là hoạt động sản xuất kinh doanh tạo giá trị gia tăng dài hạn. Nói cách khác, điểm nghẽn tín dụng không nằm ở quy mô tín dụng mà nằm ở cấu trúc phân bổ tín dụng theo ngành. Việc tập trung vào tín dụng bất động sản làm gia tăng rủi ro, nhất là khi thị trường bất động sản hồi phục không đồng đều, thanh khoản phần lớn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, tạo áp lực lên CAR và năng lực cấp vốn trung, dài hạn cho các lĩnh vực còn lại", FiinGroup nhận định.

Trong bối cảnh dư địa mở rộng tín dụng đã đến ngưỡng, các chuyên gia khuyến nghị cần phải kích hoạt trở lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Tuy phát hành trái phiếu năm 2025 đã phục hồi khá tốt, song 70% vẫn thuộc về lĩnh vực ngân hàng. Lượng vốn doanh nghiệp bất động sản huy động được qua kênh trái phiếu chỉ khoảng 135.000 tỷ đồng, vẫn còn nhỏ so với quy mô tín dụng bất động sản tăng thêm năm 2025 (khoảng 440.000 tỷ đồng). Ngoài ra, sau khi trừ đi phần trái phiếu đáo hạn, lượng vốn doanh nghiệp bất động sản huy động ròng qua kênh trái phiếu không đáng kể.

Năm 2026, trong bối cảnh tín dụng bất động sản suy giảm, doanh nghiệp ngành này sẽ phải đẩy mạnh huy động vốn trên thị trường trái phiếu để bù đắp phần vốn thiếu hụt. Áp lực càng tăng lên gấp bội khi doanh nghiệp bất động sản đối mặt với áp lực đáo hạn lớn (lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2026 là hơn 200.000 tỷ đồng, riêng trái phiếu bất động sản đáo hạn hơn 121.000 tỷ đồng).

Điều tích cực là, theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT FiinGroup, dự kiến thị trường TPDN năm nay sẽ bứt phá lên 1 triệu tỷ đồng phát hành. Sau khi trừ đi 200.000 tỷ đồng đáo hạn, lượng phát hành ròng mới vẫn lên tới khoảng 800.000 tỷ đồng, bù đắp tín dụng dài hạn của ngân hàng thương mại đang giảm và lãi suất ngân hàng tăng.