Với chủ đầu tư lựa chọn phát triển dự án từ trung cấp đến cao cấp thì việc xây nhà ở xã hội trong cùng dự án sẽ gây nhiều bất cập (Trong ảnh: Khu đô thị Vạn Phúc)

Khó “sống chung”

Theo quy định, trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên, chủ đầu tư được lựa chọn các hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%. Tuy nhiên đến nay, rất hiếm dự án nhà ở xã hội được xây dựng trong dự án nhà ở thương mại.

Đưa vấn đề này ra hỏi các chuyên gia và doanh nghiệp, câu trả lời phóng viên nhận được là đa số các dự án nhà ở, khu đô thị đều chọn hình thức nộp tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước, một phần do chủ đầu tư lo ngại giảm giá trị dự án khi xây nhà ở xã hội chung với nhà ở thương mại, phần khác sẽ ảnh hưởng đến công tác quản lý, vận hành tòa nhà do chênh lệch phí dịch vụ giữa 2 loại hình nhà ở này.

Tập đoàn Bất động sản Vạn Phúc, chủ đầu tư dự án Khu đô thị Vạn Phúc diện tích 198 ha (tại TP. Thủ Đức, TP.HCM), là một trong những doanh nghiệp địa ốc có nhu cầu xin hoán đổi 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội trong dự án này.

Hiện nay, hầu hết các Dự án đều thực hiện việc hoán đổi bằng cách nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ Dự án. Tuy nhiên, nguồn tiền quy đổi tương đương doanh nghiệp đóng cho Nhà nước không biết đi đâu, cũng không ai biết có Dự án nhà ở xã hội nào được xây dựng bằng nguồn tiền này.

Bà Trịnh Thị Kim Xuyến, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Vạn Phúc cho hay, với một dự án quy mô lớn, chủ đầu tư sẽ lựa chọn phát triển dự án từ trung cấp đến cao cấp, nên việc xây nhà ở xã hội chung trong dự án sẽ dẫn đến nhiều bất cập. Vì thế, không chỉ Tập đoàn Vạn Phúc, mà nhiều doanh nghiệp bất động sản khác đều có chung mong muốn chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội sang một khu vực khác phù hợp hơn, chẳng hạn quỹ đất chuyển đổi sang vị trí những khu vực lân cận hoặc xa hơn của chủ đầu tư mua hoặc đầu tư phù hợp với quy hoạch, với mặt bằng chung của người mua nhà ở xã hội.

“Giải pháp hoán đổi quỹ đất như trên vừa phù hợp với nhu cầu phát triển dự án nhà ở thương mại của doanh nghiệp, vừa đáp ứng nguồn cung nhà ở xã hội cho Thành phố”, bà Xuyến nói.

Đồng quan điểm, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, việc nhà ở xã hội “sống chung” với nhà ở thương mại trong trường hợp nào cũng không phù hợp, cho nên cần phải tách riêng.

“Hiện nay, đất nhà ở thương mại và nhà ở xã hội vẫn cấp chung một thửa. Ở đây, chủ đầu tư và cơ quan quản lý vẫn chưa đưa ra giải pháp tốt nhất là tách thửa riêng cho từng tòa nhà chung cư để sau này các chủ căn hộ tự quản lý tòa nhà chung cư của mình. Nếu tách bạch được phần quản lý, sở hữu của từng tòa nhà chung cư cùng với phần sở hữu cụm chung cư thì sẽ không cần phải hoán đổi đất nhà ở xã hội tại nơi khác”, ông Phượng phân tích.

Nên quy hoạch riêng?

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, đến nay, tại TP.HCM mới có 2 dự án của Công ty Nam Long ở quận 9 và huyện Bình Chánh có làm nhà ở xã hội trong dự án nhà thương mại, các dự án còn lại đều thực hiện việc hoán đổi bằng cách nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án. Tuy nhiên, nguồn tiền quy đổi tương đương doanh nghiệp đóng cho Nhà nước không biết đi đâu, cũng không ai biết có dự án nhà ở xã hội nào được xây dựng bằng nguồn tiền này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Hiệp hội đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM đề nghị cho phép các chủ đầu tư được chọn 1 trong 3 phương thức để thực hiện nghĩa vụ 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội đối với dự án quy mô từ 10 ha trở lên.

Cụ thể, chủ đầu tư có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất, hoặc quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác. Ngoài ra, chủ đầu tư có thể thanh toán bằng tiền, tùy theo điều kiện của từng dự án do UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định.

HoREA cũng đề nghị UBND TP.HCM phê duyệt quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội và cả khu vực phát triển nhà ở thương mại giá thấp. Từ đó, hình thành các khu đô thị, khu nhà ở có giá vừa túi tiền, giá thấp, nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp và đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội trên địa bàn từng quận, huyện và cụm nhà ở xã hội theo khu vực có tính liên quận.

Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, làm nhà ở xã hội tức là hướng đến giá rẻ, nhưng quỹ đất trong nội đô vốn khan hiếm, giá lại cao và cơ chế còn bất cập, nên doanh nghiệp không mặn mà là điều dễ hiểu. Do đó, sẽ khả thi hơn nếu phát triển nhà ở xã hội cùng với căn hộ thương mại có giá dưới 20 triệu đồng/m2 ở khu vực ngoại thành hay các tỉnh lân cận những thành phố lớn, cùng với đó là đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng, đáp ứng được nhu cầu sống của người dân.

Ngoài ra, cũng cần tách bạch khoản tiền doanh nghiệp hoán đổi 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội vào một tài khoản riêng, hoặc được hoạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng nhà ở xã hội, chứ không nên “hòa chung” vào vốn ngân sách như hiện nay.

Còn bà Trịnh Thị Kim Xuyến vẫn giữ quan điểm rằng, TP.HCM nên dành quỹ đất riêng cho nhà ở xã hội, bởi việc quy hoạch tập trung nhà ở xã hội sẽ giúp công tác quản lý nhà nước trở nên dễ dàng hơn, chủ đầu tư cũng quản lý, vận hành dự án tốt hơn.

“Việc hoán đổi vị trí 20% quỹ đất tại dự án khác có giá trị tương đương sẽ mất nhiều thời gian, cho nên doanh nghiệp mong muốn chính quyền Thành phố tạo mọi điều kiện thuận lợi về quy trình, thủ tục, để chủ đầu tư triển khai xây dựng nhà ở xã hội trên vị trí đất được hoán đổi”, bà Xuyến nói.