Mua cổ phiếu vùng giá thấp

Trong 2 tháng qua, nhiều giao dịch lớn của lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc đã hoàn tất. Chủ tịch HĐQT Phát Đạt Nguyễn Văn Đạt mua 20 triệu cổ phiếu PDR từ ngày 5 đến 25/8. Trước giao dịch, ông Đạt nắm giữ 27,54%, sau giao dịch, tỷ lệ tăng lên 29,54%. Động thái này diễn ra trong bối cảnh giá PDR giảm mạnh từ cuối tháng 5, tạo đáy 3 năm vào tháng 7 và hiện giao dịch quanh 11.000 - 12.000 đồng/cổ phiếu.

Khi giá cổ phiếu ở vùng thấp, lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) cũng tranh thủ mua vào. Phó tổng giám đốc Khang Điền Lý Tuấn Kiệt mua 20 triệu cổ phiếu KDH từ ngày 23/7 đến 21/8, nâng sở hữu từ 0,056% lên 1,84%. Ông Kiệt là con trai nhà sáng lập Khang Điền Lý Điền Sơn, Phó chủ tịch HĐQT Công ty. KDH đang giao dịch quanh 15.000 đồng/cổ phiếu, vùng giá thấp nhất từ năm 2023.

Ở phía Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (mã HPX), giao dịch diễn ra ở cả lãnh đạo và người thân. Gần đây nhất, bà Chu Thị Lương, vợ của ông Đỗ Quý Hải, Chủ tịch HĐQT Hải Phát đăng ký mua 15 triệu cổ phiếu HPX, giao dịch dự kiến thực hiện từ ngày 17/9 đến 16/10/2026 theo phương thức khớp lệnh và/hoặc thỏa thuận. Nếu hoàn tất, bà Lương sẽ trở thành cổ đông lớn, nâng sở hữu từ 1,65% lên 6,59%.

Cùng giai đoạn, Kế toán trưởng Hải Phát đăng ký mua 5 triệu cổ phiếu HPX. Trước đó, Phó chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Nguyễn Văn Phương mua 10 triệu cổ phiếu, còn ông Đỗ Quý Hải mua thêm 10 triệu cổ phiếu.

Ngày 11/9, Phó chủ tịch HĐQT Lideco Đinh Quang Chiến mua 1,8 triệu cổ phiếu NTL, nâng sở hữu từ 14,76% lên 16,23%. Ông tiếp tục đăng ký mua 1,8 triệu cổ phiếu từ ngày 18/9 đến 16/10, dự kiến nâng sở hữu lên 17,71%. NTL đang ở vùng giá thấp trong vòng 2 năm qua, quanh mức 12.000 - 13.000 đồng/cổ phiếu.

Chưa đồng nghĩa cổ phiếu tạo đáy

Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp cho rằng, cổ phiếu đang thấp hơn giá trị thực. Song giao dịch của lãnh đạo là giao dịch cá nhân, gắn với quá trình cơ cấu tài sản.

Chủ tịch HĐQT PDR Nguyễn Văn Đạt từng cho biết, ông bán cổ phiếu chủ yếu để chủ động nguồn lực tài chính khi cần thiết. Còn khi mua lại, đơn giản là ông thấy mức giá hiện tại hợp lý và có sẵn nguồn tài chính.

TCBS nhận định, ở chiều mua vào, không có xu hướng rõ ràng cho cả ngành, sau khi lãnh đạo đăng ký mua, cổ phiếu có xác suất tăng và giảm giá gần như ngang nhau.

Theo thống kê của Công ty cổ phần Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS), từ năm 2018 đến tháng 9/2026, có 737 lần cổ đông nội bộ và người có liên quan đăng ký hoặc hoàn tất mua bán cổ phiếu tại 19 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết. Số liệu cập nhật đến ngày 14/9/2026, đã điều chỉnh cổ tức, thưởng và loại trừ quyền mua phát hành thêm, riêng lẻ, ESOP và giao dịch nhỏ.

Đáng chú ý, thông báo mua chưa tạo tín hiệu dự báo rõ ràng cho toàn ngành. Bối cảnh thị trường tạo ra khác biệt lớn hơn khi phân biệt các đợt mua dưới và trên đường trung bình 200 phiên của VN-Index. Tính sau 1 năm, các lần đăng ký mua trong các năm 2020, 2021, 2023 và 2024 tăng giá với xác suất 69 - 94%; trong các năm 2019, 2022 và 2025 chỉ 36 - 44%.

TCBS nhận định, ở chiều mua vào, không có xu hướng rõ ràng cho cả ngành, sau khi lãnh đạo đăng ký mua, cổ phiếu có xác suất tăng và giảm gần như ngang nhau. Thống kê cho thấy, tín hiệu mua thường chỉ hiệu quả khi thị trường chung giảm mạnh.

Trong khi đó, ở chiều bán, xu hướng thể hiện rõ hơn. Sau khi người nội bộ đăng ký bán, cổ phiếu thường giảm. Lãnh đạo đăng ký bán là tín hiệu cảnh báo có giá trị, đặc biệt ở khung 6 tháng đến 2 năm và rõ nhất khi người bán là chủ tịch/tổng giám đốc hoặc tổ chức liên quan.

Ở một số doanh nghiệp, xu hướng rõ hơn: tại Nam Long, lãnh đạo có xu hướng đăng ký mua ở vùng đáy; tại Phát Đạt là mua ở vùng đáy và bán ở vùng đỉnh. Còn ở Bluemarq Group, lãnh đạo hay đăng ký mua ở vùng đỉnh

Do đó, giao dịch của lãnh đạo là thông tin về hành vi, không phải thông tin về giá trị. Điều cần theo dõi không chỉ là lượng cổ phiếu mua vào, mà còn là mức sở hữu thực tăng, bối cảnh giá và kết quả thực hiện so với đăng ký. Giao dịch nội bộ cung cấp thêm thông tin về hành vi người điều hành; giá trị doanh nghiệp vẫn cần được đánh giá qua pháp lý dự án, tiến độ bán hàng, dòng tiền và khả năng trả nợ.