Những “cuộc rượt đuổi” không hồi kết

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024-2026 ghi nhận những biến động phức tạp về cấu trúc. Theo báo cáo của CBRE, thị trường căn hộ Hà Nội trong quý I/2026 ghi nhận nguồn cung mới đạt hơn 8.000 căn – mức cao nhất trong các quý đầu năm từ 2021 đến nay và gấp đôi cùng kỳ.

Nguồn cung đang dịch chuyển mạnh ra khu vực ngoại thành và đô thị vệ tinh, trong khi phân khúc giá rẻ gần như biến mất, giá sơ cấp nội đô duy trì trên 100 triệu đồng/m². Dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản lại suy giảm rõ rệt với lượng giao dịch giảm mạnh, tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 50%. Trong bối cảnh đó, giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội đã nhận định: “Quy mô nguồn cung mới dồi dào, cùng với áp lực lãi suất, sẽ khiến thị trường vận hành theo hướng chọn lọc hơn: người mua có nhiều lựa chọn hơn, thời gian ra quyết định dài hơn và yêu cầu với sản phẩm khắt khe hơn”.

Sự “lệch pha” giữa cung - cầu và sự khắt khe của người mua tạo ra áp lực khổng lồ lên đội ngũ môi giới - những người trực tiếp đối mặt với yêu cầu thực tế của khách hàng - khiến họ bị bào mòn bởi những phương thức vận hành cũ kỹ. Khi kết nối được khách hàng có nhu cầu thực nhưng giỏ hàng không có sản phẩm phù hợp, tâm lý phổ biến là "không dám từ chối vì sợ mất cơ hội".  Hệ quả là môi giới phải bỏ ra hàng chục, hàng trăm giờ để dẫn khách đi xem những căn nhà không đúng ý, với hy vọng mong manh rằng có thể "điều hướng" hoặc làm khách hàng thay đổi ý định ban đầu. Hành vi này không chỉ gây mệt mỏi cho người mua mà còn biến những nhà tư vấn chuyên nghiệp thành những "cò đất", đánh mất uy tín trong quá trình làm nghề.

Nghiêm trọng hơn là bài toán “nuôi khách”. Để giữ cho một khách hàng tiềm năng luôn quan tâm trong khi chờ đợi nguồn hàng phù hợp, môi giới phải tiêu tốn một khoản chi phí marketing và vận hành đáng kể, chiếm từ 12 – 15% hoa hồng của mỗi hợp đồng. Nếu quá trình khớp hàng kéo dài từ 3 - 6 tháng mà không có kết quả, tổng chi phí này sẽ "ăn mòn" phần hoa hồng, đẩy môi giới vào vòng xoáy áp lực tài chính nặng nề.

Để tự cứu mình, nhiều môi giới có vốn đã chọn chiến lược "ôm hàng" - đặt cọc hoặc mua lại các căn đẹp trên thị trường thứ cấp để giữ quyền bán độc quyền. Thế nhưng, trong bối cảnh thanh khoản thực tế suy giảm và giá vẫn neo ở mức cao, việc làm này trở thành một "canh bạc" đầy rủi ro. Một lỗi sai trong thẩm định hoặc biến động nhẹ của thị trường có thể khiến họ bị chôn vốn kéo dài, chưa kể đến những hệ quả pháp lý nếu không kê khai thuế minh bạch.

Đi tìm “bộ não trung tâm” trong kỷ nguyên AI

Nhìn từ bức tranh rộng hơn, vấn đề của thị trường không chỉ là thiếu hàng hay thiếu khách. Cái thiếu lớn hơn là một hạ tầng niềm tin và một hệ thống điều phối thông minh có thể kết nối cung - cầu một cách chính xác.

Khi “tam giác khủng hoảng” gồm thông tin thiếu xác thực, phương thức tìm kiếm thủ công và quy trình giao dịch rời rạc vẫn hiện hữu, nhu cầu về một nền tảng công nghệ toàn diện dành riêng cho nghề môi giới đang trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Trong bối cảnh đó, OneHub - nền tảng công nghệ AI-First do One Mount phát triển được hé lộ sẽ chính thức ra mắt trong thời gian tới, với kỳ vọng trở thành nền tảng công nghệ BĐS toàn diện cho môi giới, góp phần tái thiết lập chuẩn minh bạch và hiệu quả vận hành cho thị trường.

Trái tim của hệ thống này là bộ máy Synapse Engine, hoạt động như một "bộ não trung tâm" kết nối cung - cầu 24/7 với độ chính xác lên đến 99%. Thay vì phải tự tìm nguồn khách, môi giới chỉ cần nhập nguồn hàng, nguồn khách của mình lên và để AI của OneHub sử dụng các thuật toán phân tích, khớp nối nhu cầu khách hàng với kho hàng “4 Thật”: Nhà thật, Giá thật, Người thật, Ảnh thật. Điều này mang lại những lợi ích đột phá cho người làm nghề môi giới nói riêng và toàn bộ thị trường nói chung.

Ngay cả khi môi giới không có khách phù hợp cho căn mình đang có, hệ thống sẽ tự động kết nối căn nhà đó với mạng lưới hàng ngàn môi giới. Mỗi tin đăng không còn nằm chờ cơ hội trên bảng hàng cá nhân mà trở thành một cơ hội giao dịch mở. Thông qua cơ chế phân bổ doanh thu giúp tối ưu hóa thu nhập, một môi giới chỉ cần đóng góp dữ liệu hàng đạt chuẩn “4 Thật” là đã được ghi nhận quyền lợi. Khi căn nhà đó phát sinh giao dịch bởi bất kỳ môi giới nào khác, người xác thực ban đầu vẫn nhận được "cổ tức dữ liệu" tương ứng.

Sự chuyển mình từ mô hình “cạnh tranh đối đầu” sang hệ sinh thái “Hợp tác cùng thắng” của OneHub hứa hẹn là bước ngoặt để nghề môi giới tại Việt Nam tăng cơ hội, tăng thu nhập và tăng vị thế làm nghề.. Bằng cách đứng trên vai “người khổng lồ” công nghệ, mỗi môi giới giờ đây có thể trở thành một nhà quản trị dữ liệu chuyên nghiệp, làm nghề chân chính và bứt phá thu nhập bền vững trong kỷ nguyên số.