Phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn đã có cuộc trao đổi với bà Trần Thị Ngọc Thúy, Trưởng phòng kinh doanh quỹ thứ cấp CTCP Bất động sản AHS để làm rõ tình hình.

Theo bà Thúy, hiện nhiều nhà đầu tư đang gặp khó khăn khi giao dịch căn hộ chung cư đã bàn giao thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Đối với các giao dịch thực hiện sau ngày 1/8/2024, các cơ quan chức năng sẽ trả lại hồ sơ khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).

Thị trường chung cư thứ cấp sẽ có nhiều biến động trong thời gian tới. Ảnh: Thanh Vũ

Bên cạnh đó, các phòng công chứng trên cả nước cũng đang tạm ngừng tiếp nhận hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao nhưng chưa được cấp sổ hồng.

Các vấn đề nêu trên đều xuất phát từ Điều 160 Luật Nhà ở 2023. Cụ thể, các quy định về điều kiện giao dịch nhà ở đã được chỉ rõ như sau:

"1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản".

Như vậy, từ thời điểm ngày 1/8/2024, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán chỉ còn được phép áp dụng đối với căn hộ chưa bàn giao. Còn đối với căn hộ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư, nếu muốn chuyển nhượng, chủ sở hữu bắt buộc phải hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng trước.

“Tình trạng trên sẽ gây ảnh hưởng nhất định đến lượng giao dịch và tính thanh khoản của thị trường chung cư. Bởi khi căn hộ đã đã bàn giao mà chưa được cấp sổ hồng, ngoài việc không chuyển nhượng được thì căn nhà cũng sẽ không thể thế chấp ngân hàng. Thậm chí khi có tranh chấp, tòa án cũng khó phân định tài sản”, bà Trần Thị Ngọc Thúy bình luận.

Với những nhà đầu tư ngắn hạn hoặc phải sử dụng đòn bẩy tài chính, quy định mới có thể khiến họ cân nhắc lại chiến lược rót vốn. Hiện những căn hộ đã bàn giao nhưng chưa có sổ hồng gần như không thể thực hiện giao dịch. Từ đó, nhà đầu tư sẽ phải chuyển hướng sang lựa chọn mua các căn hộ hình thành trong tương lai hoặc căn hộ đã được cấp sổ.

Đáng chú ý, các nhà đầu tư đang nắm giữ căn hộ chuẩn bị nhận bàn giao cần cân nhắc thực hiện giao dịch sớm. Cụ thể là trước thời điểm chủ đầu tư giao nhà để tránh rơi vào tình trạng gián đoạn giao dịch trong thời gian chờ cấp sổ hồng. 

“Những dự án bị ảnh hưởng nhiều nhất sẽ là các chung cư đã đi vào sử dụng từ lâu nhưng vẫn chưa ra được sổ hồng như HH Linh Đàm, Hòa Bình Green City...”, bà Trần Thị Ngọc Thúy nêu dẫn chứng.

Theo khuyến nghị từ Trưởng phòng CTCP Bất động sản AHS, để "chọn mặt gửi vàng", nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm đến uy tín của chủ đầu tư và sự minh bạch về pháp lý. Vị này cũng nhấn mạnh, việc xem xét lịch sử bàn giao đúng hạn và tốc độ ra sổ hồng ở các dự án cũ là cơ sở vững chắc để người mua tự tin "xuống tiền".

“Với việc nguồn cung sẽ ngày càng dồi dào hơn trong thời gian tới, các nhà đầu tư chung cư có thể cân nhắc mục tiêu dài hạn hơn, ưu tiên các sản phẩm sinh dòng tiền đều đặn”, bà Trần Thị Ngọc Thúy lưu ý.

Tại Hà Nội, nhiều chung cư đã bàn giao nhà từ lâu nhưng cư dân vẫn chưa được cấp sổ hồng. Mặc dù vấn đề pháp lý còn vướng mắc nhưng mức giá căn hộ vẫn neo ở mức cao. 

Trường hợp của chung cư Discovery Complex (quận Cầu Giấy) là một ví dụ điển hình. Dự án đã bàn giao nhà cách đây 7 năm nhưng các cư dân vẫn chưa được nhận sổ hồng. Tuy băng rôn phủ đỏ sảnh tòa nhà nhưng các căn hộ tại đây vẫn có giá rất cao, lên tới 65 - 70 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại chung cư HH Linh Đàm của “đại gia điếu cày” Lê Thanh Thản, dù chưa có sổ và chất lượng đã xuống cấp nhưng các căn hộ vẫn có giá lên tới hơn 40 triệu đồng/m2. Nếu có trong tay dưới 1,8 tỷ đồng, người mua sẽ khó lòng sở hữu căn hộ tại đây.