Thị trường còn nhiều điểm nghẽn

HoREA cho biết, thị trường BĐS TP.HCM năm 2016 và năm 2017 có thêm trên 30.000 sản phẩm nhà ở. Chỉ riêng Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai, với 29.017 căn nhà, gồm có 27.792 căn hộ và 1.225 nhà thấp tầng.

Trong đó, có 5.630 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 20,3%; có 16.750 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, chiếm 60,3% và 5.412 căn hộ thuộc phân khúc bình dân, chiếm 21,6%. Đó là chưa kể, một số doanh nghiệp như Công ty Him Lam, Công ty Khang Điền... xây dựng xong nhà mới bán cho người tiêu dùng, nên không phải đăng ký bán hàng qua Sở Xây dựng.

Dự án Himlam Phú An xây xong móng mới mở bán. Ảnh: G.H

Theo HoREA, thị trường BĐS TP.HCM đang hiện hữu nhiều điểm nghẽn lớn.

Trước hết, vẫn thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, đặc biệt thiếu nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ. Trong khi đó, một số ít doanh nghiệp chưa hoàn thành phần móng chung cư, chưa có bảo lãnh ngân hàng, chưa giải chấp tài sản thế chấp, hoặc chưa được Sở Xây dựng chứng nhận đủ điều kiện, nhưng đã bán nhà hình thành trong tương lai cho người tiêu dùng, nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua nhà.

Thứ hai, hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách điều chỉnh thị trường BĐS bước đầu đã được đổi mới, có nhiều tiến bộ hơn trước, nhưng vẫn chưa thực sự hoàn thiện để tạo hành lang pháp lý thông thoáng, minh bạch, bình đẳng. Thủ tục hành chính còn nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, điển hình là khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1, từ trên 20 tầng.

Thứ ba, một số doanh nghiệp chưa thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với người tiêu dùng. Vẫn có dự án chưa đủ điều kiện sử dụng, chưa có hệ thống phòng cháy - chữa cháy, chưa đảm bảo an toàn, nhưng đã bàn giao cho người mua nhà. Nhiều trường hợp đã giao nhà từ lâu, nhưng chưa được chủ đầu tư làm “sổ đỏ”; có trường hợp chủ đầu tư đem thế chấp căn hộ đã bán…

Thứ tư, việc giải phóng mặt bằng khó khăn đã dẫn đến tình trạng dự án không thể triển khai, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài. Thêm vào đó, tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế “xin - cho”.

Thứ năm, chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn và dài hạn cho thị trường BĐS; lãi suất cho vay vẫn còn cao; thiếu nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội.

Thứ sáu, chính sách chuyển nhượng dự án bất động sản còn bất cập, nên hiện còn khoảng 500 dự án trên địa bàn Thành phố bị ngưng triển khai. Đây cũng là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho.

Mối lo nợ xấu

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, dư nợ tín dụng trên địa bàn TP.HCM trong năm 2016 đạt hơn 1.374.000 tỷ đồng, tăng 19,3% so với năm 2015 - mức cao nhất nước (tăng trưởng tín dụng năm 2016 của cả nước là 18,71%).

“Khả năng tăng trưởng tín dụng cao trong năm nay sẽ tiềm ẩn nguy cơ tăng tỷ lệ nợ xấu trong trung hạn và dài hạn. Do vậy, cần giám sát chặt chẽ hoạt động tín dụng”, ông Châu cảnh báo.

Theo ông Châu, tỷ lệ nợ xấu cho vay trong hệ thống ngân hàng toàn Thành phố trong năm qua là 3,79%, nếu loại trừ nợ xấu của 3 ngân hàng bị mua lại 0 đồng (Ngân hàng Xây dựng, Ngân hàng Đại dương, Ngân hàng Dầu khí toàn cầu), thì tỷ lệ này chỉ là 2,03%. Trong đó, tín dụng vào thị trường BĐS đạt khoảng 150.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% tổng dư nợ tín dụng của Thành phố và chiếm tới 35,2% tổng dư nợ tín dụng BĐS cả nước (426.000 tỷ đồng), tăng 14,2% so với năm 2015 và cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng BĐS của cả nước (chỉ tăng 8,5%).

Cũng theo ông Châu, nợ xấu BĐS của TP.HCM trong năm 2016 chỉ khoảng 2,6%, thấp hơn tỷ lệ nợ xấu BĐS 3,93% của cả nước. Đáng quan tâm là, dư nợ vay tiêu dùng toàn Thành phố với lãi suất khoảng 10%/năm, được tín chấp, hoặc có tài sản bảo đảm khoảng 202.000 tỷ đồng, chiếm 14,7% tổng dư nợ, trong đó có hơn 70.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 38%) được cho vay để xây nhà, sửa chữa nhà. Khoản vay này cũng cần được giám sát chặt chẽ để sử dụng đúng mục đích, vì người vay có thể chuyển tiền vay qua đầu tư BĐS...

“Dự báo thị trường bất động sản 2017 vẫn trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể chững lại so với năm 2016. Đồng thời, thị trường BĐS đến năm 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung - cầu đang tập trung quá nhiều vào phân khúc bất động sản cao cấp hiện nay. Như vậy, sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường BĐS bình dân, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình”, ông Châu nói.