Điều nhà đầu tư cần đánh giá không chỉ là năng lực phát triển dự án, mà còn là năng lực vận hành để tạo ra dòng khách, dòng tiền và giá trị bền vững cho tài sản. 

Thị trường đang định giá lại giá trị của một second home

Khi thị trường bước sang chu kỳ cạnh tranh mới, lợi thế của một dự án nghỉ dưỡng không còn được đo chủ yếu bằng vị trí, quy mô, thiết kế hay hệ thống tiện ích. Đây vẫn là những nền tảng quan trọng của một sản phẩm, nhưng chưa đủ để tạo nên sức cạnh tranh dài hạn. Thị trường đang dần chuyển từ việc đánh giá giá trị công trình sang đánh giá năng lực vận hành và hiệu quả khai thác thực tế - những yếu tố quyết định khả năng duy trì dòng khách, doanh thu và giá trị của tài sản sau khi đưa vào vận hành.

Xu hướng này cũng phản ánh khá rõ trong diễn biến của thị trường. Theo VARS IRE, sau giai đoạn thanh lọc, dòng tiền đang tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, nền tảng giá trị thực và khả năng khai thác rõ ràng, thay vì chỉ kỳ vọng vào dư địa tăng giá.

Ở góc độ quốc tế, 2026 Wellness Real Estate Report của RLA Global cho thấy giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng được đánh giá thông qua các chỉ số vận hành như ADR (giá phòng bình quân), Occupancy Rate (công suất phòng), TRevPAR (tổng doanh thu trên mỗi phòng khả dụng) và GOPPAR (lợi nhuận hoạt động gộp trên mỗi phòng khả dụng). Điều đó cho thấy quy mô đầu tư hay giá bán không còn là thước đo duy nhất; hiệu quả khai thác mới là yếu tố quyết định sức cạnh tranh và giá trị dài hạn của một tài sản nghỉ dưỡng.

Đó cũng là lý do, trong chu kỳ mới của thị trường, lợi thế cạnh tranh của một second home không còn được tạo nên bởi một yếu tố đơn lẻ. Bên cạnh năng lực phát triển sản phẩm của chủ đầu tư, khả năng tổ chức vận hành và khai thác sau bàn giao đang trở thành cấu phần quan trọng quyết định giá trị dài hạn của tài sản.

Năng lực vận hành phải được chứng minh, không phải được giới thiệu

Trong bất động sản nghỉ dưỡng, một đơn vị vận hành không được đánh giá bằng quy mô thương hiệu hay những cam kết trên giấy, mà bằng khả năng biến một công trình thành một điểm đến có dòng khách ổn định và hiệu quả khai thác bền vững. Chính vì vậy, thay vì chỉ nhìn vào tên tuổi đơn vị quản lý, nhà đầu tư cần kiểm chứng những năng lực có thể đo lường được.

Thứ nhất, khả năng tạo nguồn khách. Một đơn vị vận hành chuyên nghiệp không chỉ quản lý khu nghỉ dưỡng mà còn phải xây dựng được hệ thống phân phối khách, kết nối doanh nghiệp lữ hành, phát triển thị trường MICE và từng bước hình thành thương hiệu điểm đến. Đây là nền tảng quyết định công suất khai thác và doanh thu của tài sản trong dài hạn.

Thứ hai, khả năng giảm tính mùa vụ. Hiệu quả của một khu nghỉ dưỡng không được đo bằng lượng khách trong vài kỳ nghỉ lễ, mà bằng khả năng duy trì nguồn khách quanh năm. Điều này đòi hỏi dự án phải được phát triển với hệ tiện ích và hệ sinh thái đủ sức tạo nhu cầu ở nhiều thời điểm trong năm, thay vì chỉ hấp dẫn vào mùa cao điểm. Trên nền tảng đó, đơn vị vận hành mới có thể đa dạng hóa tệp khách hàng, phát triển các sản phẩm phù hợp với từng phân khúc và liên tục tạo ra lý do để du khách quay trở lại.

Thứ ba, năng lực phải được kiểm chứng bằng dữ liệu vận hành thực tế. Những chỉ số như lượng khách, công suất khai thác, mạng lưới đối tác hay khả năng duy trì doanh thu phản ánh năng lực vận hành rõ ràng hơn nhiều so với các cam kết lợi nhuận. Với nhà đầu tư, đây mới là cơ sở quan trọng để đánh giá liệu tài sản có thực sự tạo ra dòng tiền sau ngày bàn giao hay không.

Điều đáng chú ý là cả ba yếu tố này đều không thể hình thành trong thời gian ngắn. Chúng là kết quả của nhiều năm xây dựng hệ thống phân phối, phát triển mạng lưới đối tác, tích lũy dữ liệu khách hàng và hoàn thiện quy trình vận hành. Đây cũng là lý do khoảng cách cạnh tranh giữa các dự án trong giai đoạn tới sẽ không còn được tạo ra bởi tốc độ phát triển dự án, mà bởi những năng lực vận hành đã được tích lũy và kiểm chứng theo thời gian.

Tokyu Retreat: Tiên phong tạo lợi thế từ năng lực vận hành 

Đối chiếu theo những tiêu chí đó, Tokyu Retreat - phân khu biệt thự khoáng nóng thuộc tổ hợp nghỉ dưỡng Lynntimes Thanh Thủy (Phú Thọ) là một trong những dự án tiên phong phát triển theo tư duy "hậu bàn giao", khi năng lực vận hành được đặt thành một cấu phần của giá trị sản phẩm ngay từ giai đoạn phát triển.

Về khả năng tạo nguồn khách, dự án được quản lý bởi Lynntimes Hospitality Management theo tiêu chuẩn Mỹ. Đơn vị này đã xây dựng mạng lưới hợp tác với gần 100 doanh nghiệp du lịch và lữ hành, đồng thời ký kết với nhiều đối tác trong lĩnh vực MICE và du lịch wellness, tạo nền tảng mở rộng nguồn khách trong dài hạn.

Về khả năng giảm tính mùa vụ, Tokyu Retreat được phát triển trên nền tảng hệ sinh thái nghỉ dưỡng khoáng nóng đã hiện hữu và có lượng khách dồi dào của Lynntimes Thanh Thủy.

Bên cạnh nguồn khoáng nóng tự nhiên, tổ hợp sở hữu Công viên khoáng nóng Ohayo Onsen & Spa - công viên khoáng nóng đầu tiên tại Việt Nam được World Record Union xác lập Kỷ lục Thế giới, cùng hệ thống onsen chuẩn Nhật, khu trị liệu, spa, ẩm thực, phố đi bộ, không gian văn hóa và chuỗi tiện ích nghỉ dưỡng đa dạng. Hệ sinh thái này giúp dự án mở rộng nguồn khách từ nghỉ dưỡng cuối tuần, gia đình, khách MICE, khách wellness đến người cao tuổi, góp phần duy trì nhu cầu sử dụng và khai thác trong nhiều thời điểm của năm.

Ở dữ liệu vận hành, theo thông tin từ chủ đầu tư, tổ hợp Lynntimes Thanh Thủy hiện đón khoảng 35.000–40.000 lượt khách mỗi tháng, công suất khai thác vào cuối tuần và các dịp cao điểm thường xuyên đạt 90–95%. Riêng năm 2025, khu du lịch Thanh Thủy đón gần 1 triệu lượt khách, trong đó khoảng 500.000 lượt khách đến với tổ hợp Lynntimes Thanh Thủy. Những con số này cho thấy hiệu quả khai thác không chỉ được kỳ vọng trên kế hoạch phát triển, mà đã được kiểm chứng bằng thực tế vận hành.

Có thể thấy, với cách tiếp cận đưa vận hành trở thành một cấu phần của sản phẩm ngay từ đầu, Tokyu Retreat phản ánh xu hướng phát triển mới của thị trường: coi năng lực vận hành là nền tảng của giá trị tài sản. Trong chu kỳ mới, đây không còn là một lựa chọn khác biệt, mà là điều kiện tất yếu để bất động sản nghỉ dưỡng tạo dựng sức cạnh tranh và hiệu quả đầu tư dài hạn.