Báo cáo nghiên cứu thị trường của trang  Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, trong tháng 5/2024, thị trường bất động sản TP.HCM có nhiều chuyển biến về giá bán ở một số phân khúc, nhưng nhu cầu mua giảm và nhu cầu thuê lại tăng cao.

Cụ thể, giá bán chung cư TP.HCM trung bình vào khoảng 50 triệu đồng/m2, tăng 1 triệu đồng/m2 so với mức giá bán tháng 4 trước đó. Riêng giá bán nhà mặt phố TP.HCM có diễn biến tăng mạnh hơn, từ mức trung bình 214 triệu đồng/m2 trong tháng 4/2024, hiện đã lên 217 triệu đồng/m2.

Nhu cầu tìm kiếm và lượng tin đăng bán nhà đất TP.HCM tăng nhẹ so với tháng trước đó. Theo đó, nhu cầu tìm mua bất động sản TP.HCM tăng thêm 3%, lượng tin đăng bán nhà đất tăng 9% so với tháng trước. Tin đăng tăng mạnh nhất là ở phân khúc nhà riêng (tăng 10%), chung cư và đất nền (cùng tăng 6%).

Biệt thự là loại hình ghi nhận tin đăng bán giảm 2% trong tháng qua. Phân khúc này cũng không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Những loại hình khác như đất nền, nhà mặt phố duy trì xu hướng đi ngang, trong khi loại hình nhà riêng và biệt thự liền kề đăng bán có lượt tìm mua giảm 4% so với tháng trước.

Trái ngược với nhu cầu mua bán, lượt tìm thuê vẫn tiếp tục tăng trưởng nhanh trong tháng qua. Theo đó, lượng tin đăng cho thuê bất động sản tăng ở hầu hết các loại hình (chung cư tăng 12%, nhà mặt phố, nhà trọ tăng 8%, văn phòng cho thuê tăng 10% so với tháng 4).

Lý giải hiện tượng này, ông Nguyễn Thái Bình, CEO Công ty cổ phần Đông Tây Land cho biết, hiện nay, do nhu cầu ở thực tăng cao, trong khi thị trường khan hiếm nguồn cung sản phẩm, nên nhiều người phải thuê nhà.

Theo ông Bình, ở những năm thị trường tốt như giai đoạn 2018 - 2021, hầu như khách không quan tâm đơn giá bán (bao nhiêu tiền trên mỗi m2), mà quan tâm cần chi bao nhiêu tiền đầu tiên để mua được bất động sản. Bởi khi mua một căn hộ, khách hàng trả trước 30%, còn lại vay 70%.

Sau đó, để thu hút hơn, các chủ đầu tư đưa ra chính sách khách hàng chỉ cần trả trước 25% và vay 75%, tỷ lệ này sau đó lần lượt điều chỉnh giảm theo hướng 20 - 80%, 15 - 85%, 10 - 90%. Thậm chí, khi xảy ra đại dịch Covid-19, thị trường xuất hiện khái niệm mua nhà 0 đồng, tức khách hàng không cần trả trước, có ít nhất 3 dự án áp dụng chính sách này.

Song, khi thị trường vào giai đoạn chậm lại, khách hàng bắt đầu xem xét kỹ hơn về đơn giá bán. Ví dụ, căn hộ ở TP.HCM đơn giá trên 50 triệu đồng/m2, có 2 phòng ngủ mà giá trên 3 tỷ đồng chắc chắn rất khó bán được trong thời điểm này, phải dưới 2,5 tỷ đồng/căn thì khả năng bán dễ hơn.

“Giai đoạn này, khách hàng rất đắn đo trong việc lựa chọn tổng giá nhỏ nhất và khi tính toán ra đơn giá cũng phải hợp lý. Đây là bài toán khó cho các chủ đầu tư”, CEO Công ty cổ phần Đông Tây Land nói.

Khảo sát của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) từ nguồn cung mới tại các thị trường Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đà Nẵng, Nha Trang cho thấy, lượng căn hộ 2,5 - 3,5 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 27%; căn hộ 3,5 - 5 tỷ đồng chiếm 26%; căn hộ trên 5 tỷ đồng chiếm 24% và chỉ 16% lượng căn hộ có giá bán dưới 2,5 tỷ đồng. Trong khi đó, có đến 67% trong hơn 1.000 khách hàng được khảo sát quan tâm đến dòng căn hộ dưới 2,5 tỷ đồng.

Thực tế, các chủ đầu tư không thể đưa giá bán cho các dự án mới thấp hơn, do chi phí đầu tư đã tăng quá cao, bao gồm chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí đầu tư, triển khai kinh doanh, chi phí tài chính...

Phán đoán về hướng phục hồi của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, những loại hình phục vụ nhu cầu ở thực sẽ hồi phục tốt hơn những loại hình mang tính chất đầu cơ.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, từ nay đến cuối năm 2024, sức mua vẫn chỉ tập trung vào nhóm có nhu cầu ở thực. Có thể xuất hiện thêm nhóm nhỏ nhà đầu tư quay lại thị trường, nhưng không đủ để tạo đột biến cho thanh khoản. Sự phục hồi ở đây sẽ mạnh ở các phân khúc căn hộ có tầm giá vừa với túi tiền của số đông. Ví như nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp và bình dân vốn dĩ có nhu cầu lớn và hợp tài chính số đông người mua nhà. Còn các loại hình khác thì sẽ bị chi phối bởi khả năng tăng trưởng của nền kinh tế.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, những loại hình bất động sản được người dân ở thực như căn hộ chung cư và nhà riêng đóng vai trò dẫn sóng thị trường. Tuy nhiên, hiện thị trường bất động sản vẫn đang khó khăn ở dòng tiền và cần thêm thời gian để gỡ vướng.

“Dòng tiền hiện tại đang nằm khá nhiều trong trái phiếu và những dự án chưa giải quyết pháp lý. Hiện tại, cần chính sách để thúc dòng tiền ra thị trường. Lượng tiền gửi tiết kiệm của người dân vẫn rất lớn, chưa giải quyết được vấn đề này thì thị trường chưa thể phục hồi hoàn toàn. Sau khi giải quyết, thị trường mới thực sự vào giai đoạn khởi sắc, ổn định”, ông Quốc Anh chia sẻ.