Nửa đầu năm chưa nhiều điểm nhấn

Bước sang năm 2024 từ nền thấp năm 2023, thị trường và nhà đầu tư đều kỳ vọng sẽ có sự bứt phá mạnh của nhóm doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt liên quan tới hoạt động bán hàng và ra hàng của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, thực tế kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp này trong nửa đầu năm còn nhiều khó khăn, khi mặt bằng giá bất động sản vẫn giữ được nền giá cao, nhưng số lượng giao dịch suy giảm.

Tại Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, mã HDC), trong nửa đầu năm, doanh thu giảm 16%, về 256,83 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế đi ngang ở mức 51,62 tỷ đồng và biên lợi nhuận gộp thu hẹp từ 40,4% về 38,6%. Như vậy, Hodeco chỉ hoàn thành 12,2% so với kế hoạch lợi nhuận 424 tỷ đồng trong năm 2024 (năm 2023 cũng chỉ ghi nhận lãi 131,5 tỷ đồng, thực hiện được 26,95% so với kế hoạch).

Với việc lãi mỏng, hiệu quả sử dụng tài sản (ROA) và hiệu quả sử dụng vốn (ROE) của Hodeco đang thấp hơn so với trung bình ngành. Trong đó, năm 2023, Công ty ghi nhận ROA là 2,89% so với trung bình ngành là 4,21%, ROE là 7,06% so với trung bình ngành là 10,65%. Nửa đầu năm 2024, ROA là 1,05% và ROE là 2,48%, một mức khiêm tốn so với quy mô tài sản lên tới hơn 5.103 tỷ đồng và sở hữu quỹ đất giá rẻ đã phát triển nhiều năm tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Thêm nữa, tại thời điểm ngày 30/6/2024, Hodeco đã tăng thêm 97,6 tỷ đồng nợ vay so với đầu năm, lên 1.802,3 tỷ đồng và bằng 79,9% vốn chủ sở hữu (trung bình tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu nhóm bất động sản năm 2023 là 70%).

Tuy nhiên, điểm tích cực là trong nửa đầu năm 2024, Hodeco đã hoàn thành đợt chào bán cổ phiếu tăng vốn điều lệ từ 1.351 tỷ đồng lên 1.550,95 tỷ đồng. Vì vậy, dù dư nợ tăng, nhưng tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu giảm từ 89% về 79,9%, giúp cải thiện tỷ lệ đòn bẩy và tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn vay phục vụ nhu cầu đầu tư trong thời gian tới.

Kỳ vọng nửa cuối năm

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Quang Đạt, Phụ trách quản trị Hodeco cho biết, đến thời điểm hiện tại, HĐQT vẫn kiên trì với kế hoạch sản xuất - kinh doanh đã được Đại hội đồng cổ đông thông qua. Công ty tiếp tục công tác bán hàng tại Dự án Ngọc Tước 2, đẩy nhanh tiến độ thi công và pháp lý tại The Light City, Ecotown Phú Mỹ, sẵn sàng cho sự hồi phục của thị trường bất động sản.

“Hạch toán lợi nhuận nửa cuối năm 2024 chủ yếu ghi nhận tại Dự án Ngọc Tước 2, một phần The Light City, Ecotown Phú Mỹ. Ngoài ra, Hodeco cũng có thể tiếp tục ghi nhận doanh thu từ chuyển nhượng cổ phần Dự án Đại Dương (mới ghi nhận một phần) và xem xét cơ cấu một số dự án không nằm trong kế hoạch dài hạn”, ông Nguyễn Quang Đạt nhấn mạnh thêm.

Theo Phòng phân tích của Công ty Chứng khoán DSC, Dự án The Light City với giá trị tồn kho lớn nhất có thể được mở bán lại vào cuối năm 2024. Dự án đã được triển khai từ năm 2019 và mở bán giai đoạn 2021-2022, nhưng do tình hình thị trường diễn biến trái chiều, Hodeco đã “đóng giỏ hàng” lại cho tới nay, gần như chưa ghi nhận được doanh thu từ Dự án.

“Các lô liền kề 4, 5, 7, 9 của Dự án The Light City đã được hoàn thiện gần như 100% về cả xây dựng và giấy tờ, Hodeco có thể bàn giao nhà và ghi nhận doanh thu ngay thời điểm người mua ký hợp đồng. Và hơn 100 sản phẩm ở các phân khu khác đã đồng loạt được cấp giấy phép bán nhà ở hình thành trong tương lai vào tháng 7/2023. Vì vậy, ước tính Hodeco có thể ghi nhận khoảng 500 tỷ đồng doanh thu từ Dự án The Light City trong quý IV/2024 với biên lợi nhuận gộp lên tới 60%”, Công ty Chứng khoán DSC kỳ vọng.

Được biết, Hodeco có quỹ đất khoảng 400 ha chủ yếu tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, tại thời điểm 30/6/2024, tồn kho Dự án The Light City lên tới 892,5 tỷ đồng, chiếm 68,5% tổng tồn kho; Dự án Khu nhà ở bãi Dâu (phường 5, TP. Vũng Tàu) ghi nhận 94,16 tỷ đồng, chiếm 7,2% tổng tồn kho và các dự án khác.

Thêm nữa, Hodeco cũng có chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang liên quan tới khu nhà ở quy mô 18,54 ha tại phường 12, TP. Vũng Tàu với giá trị 590,7 tỷ đồng, khu nhà ở tại huyện Long Điền (Bà Rịa - Vũng Tàu) với giá trị 552,88 tỷ đồng, Cụm tiểu thủ công nghiệp và Đô thị Phước Thắng (TP. Vũng Tàu) với giá trị 153,3 tỷ đồng…

Như vậy, dù hiệu quả sử dụng tài sản và vốn chưa cao, nhưng nhờ quỹ đất sẵn sàng hạch toán tại Dự án The Light City, Hodeco được kỳ vọng có thể có bứt phá trong nửa cuối năm 2024 nếu hoạt động bán hàng thuận lợi.