Thị trường nhà ở Hà Nội khép lại năm 2025 với bức tranh trái chiều: căn hộ cao cấp bùng nổ cả nguồn cung lẫn giao dịch, trong khi nhà liền thổ tạm “hạ nhiệt” để chờ chu kỳ mới. Tuy nhiên, điểm chung đáng chú ý là mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao, theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam.

Tính đến hết quý IV/2025, nguồn cung tích lũy căn hộ phân khúc cao tại Hà Nội đạt khoảng 65.000 căn, trong khi nhà liền thổ đạt gần 63.900 căn, phản ánh rõ xu hướng mở rộng mạnh mẽ của thị trường nhà ở Thủ đô trong những năm gần đây.

Quý cuối năm 2025 chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ của phân khúc căn hộ Cao (cao cấp – sang trọng – siêu sang), với khoảng 5.000 căn được hấp thụ. Động lực chính đến từ loạt hoạt động tiền mở bán sôi động tại phía Bắc và Đông Hà Nội, nổi bật là các dự án quy mô lớn như Vinhomes Global Gate (Đông Anh), cùng nhóm dự án tại Long Biên.

Nguồn cung mới cũng tăng vọt trong quý IV, đạt gần 5.700 căn, nâng tổng nguồn cung cả năm 2025 lên xấp xỉ 9.400 căn. Các “ông lớn” như Masterise, MIK tiếp tục dẫn dắt thị trường phía Bắc, trong khi Tây Hồ Tây nổi lên như tâm điểm mới với dự án The Prime (Daewoo E&C) – đánh dấu giai đoạn phát triển tiếp theo của đại đô thị Starlake và thu hút sự quan tâm của cả khách mua trong nước lẫn quốc tế.

Căn hộ cao cấp thành “ngôi sao” cuối 2025, giá leo thang mạnh, báo hiệu mặt bằng mới cho thị trường Hà Nội.

Sức nóng nguồn cung – cầu đã đẩy giá sơ cấp căn hộ phân khúc cao lên mức trung bình 4.300 USD/m², tăng tới 37,5% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, ngày càng nhiều dự án được định vị ở phân khúc Sang, với mức giá phổ biến 5.000–6.500 USD/m². Trên thị trường thứ cấp, giá bán cũng tăng 18,7% theo năm, đạt khoảng 3.520 USD/m², tập trung tại Tây Hồ Tây và khu vực dọc vành đai 2.

Trái ngược với căn hộ, phân khúc nhà liền thổ ghi nhận nhịp giao dịch chậm lại trong quý IV, với 426 căn được bán, đưa tổng lượng giao dịch năm 2025 lên khoảng 4.400 căn. Nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho kém hấp dẫn khiến thị trường chủ yếu sôi động ở phân khúc giá thấp, tập trung tại Gia Lâm, Đan Phượng, Thanh Trì.

Giá bán sơ cấp trung bình giảm nhẹ xuống khoảng 9.700 USD/m² đất, thấp hơn 6,9% so với cùng kỳ, chủ yếu do các dự án mới nằm xa trung tâm hơn. Tuy vậy, shophouse tại các đại đô thị lớn vẫn duy trì mức giá cao, dao động 10.000–17.000 USD/m² đất. Trên thị trường thứ cấp, giá nhà liền thổ vẫn tăng mạnh 18,9%, đạt khoảng 8.700 USD/m², cho thấy niềm tin của nhà đầu tư chưa hề suy giảm.

Nhận định về triển vọng năm 2026, bà Lê Thị Huyền Trang,  Tổng Giám đốc, Trưởng bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục sôi động ở cả hai phân khúc.

Theo JLL, căn hộ cao cấp và sang trọng sẽ tiếp tục mở rộng sang các khu vực như Đông Anh, Long Biên, Cầu Giấy, với mặt bằng giá mới phổ biến trên 5.000 USD/m², thậm chí bất động sản hàng hiệu có thể vượt 6.500 USD/m².

Trong khi đó, nhà liền thổ được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới nhờ nguồn cung trở lại tại các quỹ đất gắn với hạ tầng tương lai. Các dự án trọng điểm như đại lộ Tây Thăng Long hay khu đô thị thể thao Olympic được đánh giá sẽ “đánh thức” những khu vực từng trầm lắng, tạo động lực cho đô thị vệ tinh Hà Nội trong giai đoạn tới.